노후준비 - 소자본으로 부동산 투자하기
아무 일도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다.
사람들은 부동산을 떠올리면 우선 돈이 많아야 한다고 생각합니다. 그리고 자기와는 동떨어진 얘기, 다른 나라 얘기로 치부해 버리는 경향이 있습니다. 주변 분들에게 부동산 투자의 중요성과 시급성에 대해 말씀을 드려도 당장 하루하루 먹고살기도 바쁜데 무슨 부동산 투자를 하냐며 일축해버리곤 합니다. 서점가에 나와 있는 수많은 부동산 관련 서적, 재테크 관련 서적들을 끄적여 보고 때로는 한 두 권 사 보기는 하지만 끝까지 제대로 읽기도 힘듭니다. 설령 다 읽는다고 해도 책에 쓰인 대로 뭔가 투자를 하거나 액션을 취하기에는 시간도 없고 돈도 없다며 자기 스스로를 합리화합니다.
부동산 투자는 돈이 많은 사람들만 할 수 있는 것은 아닙니다. 돈이 없기 때문에 더더욱 해야 하는 것이 부동산 투자입니다. 99개를 갖고 있는 사람이 100개를 채우기 위해 1개 있는 사람의 것을 빼앗으려 하는 것이 인간의 심리이자 자본주의의 생리라고 합니다. 옳고 그름을 떠나서 그것이 사람의 본능이라면 우리는 그 본능에 충실하여 우리 것을 만들고 지키고 키워야 합니다.
소위 갖은 자들이 만들어 놓은 세상, 기득권을 유지하기 위해 설계한 기본 틀 속에서 무자본 또는 소액으로 가능한 부동산 투자의 틈새를 찾아내어 실행해야 합니다. 흔한 얘기입니다만 눈사람 만드는 것과 동일한 이치입니다. 처음에 두 손으로 눈을 뭉치면 잘 뭉쳐지지 않고 속도도 나지 않습니다. 그러다가 어느 정도 사이즈가 되면 바닥에 놓고 계속해서 눈을 덧붙여가며 더 큰 눈사람을 만들 수 있습니다. 우리는 이런 방식으로 종잣돈을 만들어 그 종잣돈을 바탕으로 조금씩 불려 나가면서 돈으로부터 자유로워지는 방법을 모색해야 합니다. Life is action이라고 했습니다. 행동하고 실행하는 사람만이 스스로를 지키고 가족을 보호하고 자식들에게 제대로 된 교육을 시키고 노후를 보장받을 수 있습니다.
서론이 길었네요. 이번 글에서는 무자본 또는 소액으로 부동산에 투자하는 방법이나 임대수익을 얻을 수 있는 새로운 방법에 대해 얘기해 보겠습니다. 기존의 임대사업은 부동산을 소유하고 있는 임대인이 부동산을 필요로 하는 임차인에게 빌려주고 그에 상응하는 임대료를 받는 방식이었습니다. 하지만 이제는 부동산을 소유하지 않고도 다양한 방식을 통해 추가 임대수익을 얻을 수 있습니다. 여러분의 경제 상황이나 현재 보유 자산을 고려하여 자신에게 적합한 부동산 투자 방식을 찾아보시기를 부탁드립니다.
1. 갭(Gap) 투자
소액으로 부동산 투자를 하는 방법에는 한때 유행 있던 갭 투자가 있습니다. 2013년부터 수도권을 중심으로 시작된 갭 투자는 전세 가격과 매매 가격과의 차이(Gap)가 매우 적은 아파트를 매입하여, 단기간에 전세 가격을 올려 매매 가격 상승을 유도하는 투자 방식을 말합니다. 전세 가격이 치솟으면서 부담을 느낀 일부 전세 수요자가 매매수요로 전환되는 자연스러운 현상일 수 있습니다. 최근에 갭 투자로 수천 채를 매입했다가 이자나 보증금 반환이 제때 되지 않아 경매에 넘어가거나 세입자들이 피해를 보는 사례가 속출했습니다. 따라서 세입자 입장에서는 등기부등본에서 소유자(계약 당사자와의 신분 확인 필수, 공동명의 단독명의도 중요)와 대출 비율(채권최고액은 보통 마지막 장에 대출금액의 120%로 명시되어 있습니다.) 기타 본인에게 불리한 채무 & 채권 관계가 없는지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 대부분의 세입자들이 공인중개사의 말만 믿고 계약했다가 낭패를 보는 사례가 많았습니다. 반면 투자자 입장에서는 이런 사건이 터지면 다량의 매물이 경매로 나오기 때문에 부동산 투자의 좋은 기회가 되기도 합니다.
매매가 대비 전세가 비율_해럴드경제 2019.04매매가 대비 전세가 비율이 거의 80~90%까지 갔던 서울의 아파트 가격이 다소 하락하거나 조정상태에 접어들고 9.13 대책 이후 전세가 비율이 60% 정도로 떨어지면서 사실 갭 투자에 대한 매력도가 예전만큼 높은 것은 아닙니다. 다만 역사가 반복되듯이 부동산 경기는 돌고 도는 것이고 소액으로 부동산을 매입할 수 있는 좋은 방법론인 것은 분명합니다.
깡통전세가 되는 흐름_SBS CNBC_2018.042. 에어비앤비 호스팅
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한국경제신문 2017.063. 경매 & 공매
시세보다 훨씬 저렴한 방법으로 부동산에 투자하는 방법에는 경매와 공매가 있습니다. 경매와 공매에 대해 헷갈려하시는 분들이 많은데요, 쉽게 말하면 경매는 남의 돈을 갚지 않았을 때 법원을 통해 다른 사람에게 팔리는 것이고, 공매는 세금을 내지 않았을 때 자산관리공사를 통해 다른 사람에게 팔리는 것을 말합니다. 정리해보면 이렇습니다.
경매물건을 살 때에는 권리관계가 복잡하기 때문에 살 때는 일반 주택에 비해 좀 더 주의할 필요가 있습니다. 권리분석을 잘 모르거나 잘못 해석하여 낙찰을 받으면 손해 볼 위험이 높기 때문입니다. 특히 현재 점유하고 있는 세입자가 집을 비워주지 않으면 본인이 입주하거나 임차를 놓는데 차질이 생기고 자칫 잘못하면 소송까지 가게 되어 시간과 비용을 낭비하게 됩니다. 경매를 통해 매수를 할 경우 명도 과정이 있기 때문에 이를 감안하여 3∼6개월 정도 여유 있게 투자 기간을 잡아야 합니다. 임대차 문제나 권리 관계에 대해서 전문지식이 없다면 경매를 대행해주는 전문 업체가 있으니 활용하는 것도 좋은 방법입니다. (경매 Agency에서 명도까지 해줄 경우 수수료가 적지 않으니 주의하세요. )
만약 본인이 전세로 살고 있는 집이 경매나 공매에 부쳐진 경우 임차인이 직접 낙찰받으면 큰돈 들이지 않고도 살던 집을 살 수도 있습니다. 임차인이 최초 저당보다 앞서서 전입신고를 마치고 거주하고 있는데 살던 집이 경매에 부쳐지면 여러 번 유찰되어 임차인은 전세금에 가까운 금액으로 낙찰을 받아 집을 구매할 수 있습니다.
경매는 일반적으로 부동산 가격이 상승세에 있거나 안정되었을 때 매입하는 편이 유리합니다. 부동산 가격이 높을 때의 감정가를 기준으로 경매를 통해 80~90% 수준에서 매수를 하였을 경우 부동산 가격이 하락하면 결국 시세와 비슷하게 구매한 결과가 초래하게 됩니다. 따라서 부동산 시장이 하락 국면일 때에는 경매를 피하는 것이 좋고 부동산 경기가 상승세에 있을 때 시세 대비 저렴한 가격으로 경매를 통해 매수한 뒤 부동산 가격이 상승하였을 때 되파는 전략도 매우 좋습니다. 결론적으로 경매는 적은 돈으로 부동산을 매수할 수 있는 장점이 있는 반면 복잡한 권리분석이나 임차관계에 대한 리스크가 있으니 매우 유의해야 합니다.
위에서도 언급한 바와 같이 최근 정부의 대출 규제와 부동산 공시 가격 상승 등의 여파로 집값 하락이 지속되고 있는 가운데 법원에서 진행된 경매 건수가 3년 만에 최대 기록을 나타내고 있다고 합니다. 집값 호황기에 갭 투자 등으로 여러 채 투자했다가 경매로 내몰리는 아파트 물건이 많아졌기 때문이란 분석입니다.
16일 법원 경매 전문업체 지지옥션에 따르면 2019년 4월 한 달간 전국 법원 경매 건수는 1만 1,327건으로 전달보다 15.8% 늘었습니다. 이는 2016년 5월 1만 2,153건 이후 3년 만에 가장 많은 수치입니다. 특히 아파트 등 주거시설 경매 진행건수가 전달보다 16.8% 증가한 5006건으로 2015년 6월 이후 4년 만에 5,000건을 넘어섰습니다.
우리에게 중요한 것은 낙찰 건수보다 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율일 텐데요, 낙찰가율은 은 71.6%로 1~3월 이어졌던 60%대를 깨고 반등했다. 세종시의 낙찰가율이 100.8%로 전국에서 가장 높았고 부산(96.8%), 서울(90.9%) 등이 그 뒤를 이으고 있습니다. 최근 들어 주요 아파트 경매에서 1차례 경매 유찰된 후 2차 경매에 응찰자가 많이 늘어나면서 낙찰가율이 오르고 있는 것으로 예상됩니다. 실제 송파구 잠실동 '트리지움' 전용 84㎡은 지난 3월 감정가 14억 7,000만 원에 경매 시장에 매물로 나왔지만 입찰자가 한 명도 없어 유찰됐다. 하지만 2차 경매엔 31명이 참여해 감정가와 비슷한 14억 7,168만 원에 낙찰되었습니다.
4. 급매
급매물이란 사실 특정 유형의 부동산이 아니라 빨리 처분하기 위해 시세보다 저렴하게 내놓은 매물이라는 뜻입니다. 급매물은 경매와는 반대로 부동산 가격이 많이 내려가 있을 때 매수하는 것이 좋습니다. 전반적으로 시세가 많이 내려가 있는 상황에서 시세보다 더 싸게 나오는 매물이 급매이기 때문에 경매보다 유리할 수도 있습니다. 하지만 급매로 나오는 매물은 대부분 나름의 이유가 있는데 특히 권리상 하자, 물건상 하자, 소유자의 급한 사정 등이 있으니 꼼꼼하게 잘 따져봐야 합니다. 사실 권리상, 물건상 하자가 있다면 아무리 시세보다 저렴하게 나왔다 하더라도 매수하지 않는 것이 낫습니다. 대부분의 경우 급매물은 파는 사람이 자금 압박 때문에 나오는 경우가 많고 시세 대비 5~10% 싸게 나오게 됩니다. 환금성이 떨어지는 토지나 전원주택, 대형 매물의 경우에는 30~40% 싸게 나오는 부동산도 종종 있습니다.
급매물에 대한 정보는 아직까지 직방, 다방, 네이버 부동산 등과 같은 인터넷 부동산 서비스보다는 오프라인의 공인중개사들을 통해 은밀하게 유통되는 편입니다. 따라서 지면에 공개되는 광고나 인터넷 매물은 무늬만 급매물이거나 고객 유인용이 많기 때문에 현혹되어서는 안 될 것입니다. 급매를 통해 저렴하게 부동산 투자를 하려면 원하는 지역이나 매물 주변의 공인중개사들과 친하게 지내면서 정보를 얻어야 합니다. 신촌에서 공인중개사를 하고 계신 지인은 이렇게 말합니다. ‘요즘에는 공인중개사 경쟁이 너무 치열해서 돈을 벌기 쉽지 않다. 특히 원룸이나 오피스텔 중개해서는 돈이 안 된다. 급매로 나오는 매물을 사서 되팔아야 목돈이 좀 된다.’ 다시 말하면 시세 6억 원 정도 하는 아파트가 집주인의 경제적인 사정으로 급히 처분하게 되어 5억 3천만 원 정도로 급매로 나왔을 때 그 매물을 인터넷에 올리거나 매수자를 찾는 것이 아니라 공인중개사가 가족 명의 등으로 5억 3천만 원에 산 뒤 5억 8천 정도에 되팔아 6천만 원 정도의 시세차익을 올리는 것입니다.(물론 취등록세나 양도소득세 등의 세금은 별도 계산해야겠죠.) 특히 10년 넘게 한 자리에서 공인중개사를 하면서 주변 임대인이나 건물주들과 친분과 신뢰를 많이 쌓아놓은 공인중개사들이 급매 정보를 많이 갖고 있는 경우가 많으니 참고하시기 바랍니다. 요즘 말도 많고 탈도 많은 YG패밀리의 양현석 대표가 YG사옥을 짓기 전에 밥 먹듯이 공인중개사를 찾아가서 귀동냥을 하면서 홍대 상권에 대한 급매나 고급 정보를 얻었다는 것은 유명한 일화입니다.
5. 미분양
미분양이란 말 그대로 정해진 양의 일부 또는 전부가 분양되지 않은 매물을 말합니다. 최근에는 경기 불황 또는 공급과잉 등으로 미분양 사태라는 말까지 등장하였습니다. 국토교통부 통계에 따르면 2017년 4월에 60,313가구였고 2019년 4월 기준으로는 62,040가구로 약 1,700가구가 증가하였습니다. 건설사들이 100% 신고를 안 하는 만큼 실제 미분양 가구 수는 더 많을 것이라는 의견이 많습니다.
미분양 아파트는 신규 분양 아파트보다 20% 내외 저렴한 데다 중도금 무이자, 발코니 무료 확장, 세제 혜택 (양도소득세 면제 및 취득·등록세 감면 등)을 프로모션을 내세운 곳도 많고 미분양 물량이 다 팔리고 나면 단지 전체의 가격이 조금씩 상승하는 경향을 보이기 때문에 투자하기에 좋은 조건을 갖고 있습니다. 특히 투자 목적보다 실수요자들이 내 집 마련을 위한 방법으로 좋은 수단이 될 수 있습니다. 하지만 어떤 아파트는 청약 경쟁률이 몇십 대 일인데 반면 미분양 아파트는 미분양인 이유가 있겠죠. 학군이나 주변 입지 여건이 떨어지거나 건설사나 단지 자체가 매력이 떨어질 수도 있고 전매제한 등의 정책적인 이유도 있을 수 있습니다. 따라서 미분양 아파트를 매수할 때는 반드시 현장을 찾아 입지 여건, 시세, 건설사의 프로모션, 정부 정책 등을 확인하고 결정하는 것이 좋습니다.
6. 리모델링
시세 대비 저 평가되어 있는 오래된 단독주택을 매입하여 리모델링을 통해 수익을 창출하는 방법도 있습니다. 리모델링 업체만 잘 선정한다면 저렴한 비용으로 부분 리모델링을 통해 새집처럼 바꿀 수 있습니다. 보일러실이나 창고, 지하실 등 숨겨져 있거나 버려진 공간을 활용하여 서재, 공부방, 음악 연습실 등으로 공간을 최대한 넓게 활용할 수 있고 샤시나 단열 보강 작업 등을 통해 좀 더 에너지 효율적으로 바꿀 수 있습니다. 그밖에 주방, 욕실, 발코니, 붙박이장 등을 트렌드에 맞게 개조하여 시세차익을 남기고 되팔거나 월세를 통해 임대소득을 올릴 수 있습니다. 주택 리모델링을 하기 위해서는 관할 지자체에 신고 또는 허가가 필요하고 그 시점부터 1년 이내에 리모델링을 시작해야 실효가 되지 않는 점을 유의해야 합니다. 주택과 마찬가지로 노후된 상가나 건물을 매입하여 리모델링하는 방법도 꾸준히 인기를 끌고 있습니다. 다만 노후 건물은 주로 땅값을 기준으로 건물 가격이 결정되기 때문에 최대한 땅값을 낮춰 매입하는 것이 중요합니다.
요즘에는 매입 뿐만 아니라 전세나 월세로 임차하여 리모델링하고 전세나 월세 금액을 상향하여 받는 경우도 많습니다. 다만 수익률이 다소 떨어질 수 있고, 공실이 발생하면 큰 낭패가 되기 때문에 신중하게 판단하시기 바랍니다.
7. 채무인수 조건
투자 갭(Gap) 투자가 전세를 끼고 부동산을 매수하는 형태라면 채무인수를 조건으로 하는 투자는 기존 부동산 소유자의 채무금액 또는 대출금 전체를 승계하고 소유권을 인수하는 방법을 말합니다. 부동산 매수자가 매물에 대한 전 소유자의 대출금 모두를 승계하는 대신 잔금을 소액 또는 지불하지 않는다는 조건으로 계약을 맺고 매매를 하기 때문에 돈이 거의 들어가지 않습니다. 무리하게 대출을 받아 부동산 투자를 하였으나 예상대로 수익이 발생하지 않아 대출 원금과 이자에 대한 부담 때문에 울며 겨자 먹기로 시장에 나오는 매물이 대부분입니다. 소액으로 건물이나 주택을 매수할 수 있는 좋은 기회인 반면 임대수익 또는 시세차익이 보장되지 않는다면 원금과 이자에 대한 부담으로부터 자유로울 수 없으니 유의해야 합니다.
마치며
투자 방식은 언제나 많았습니다. 그리고 언제나 그것을 미리 알고 실행하는 사람들이 많은 돈을 벌었습니다. 돈이 없어서, 시간이 없어서, 회사 일이나 잘해야지... 이런 생각을 계속 하신다면 부동산 투자 뿐만 아니라 당신은 절대로 돈의 주인이 될 수 없습니다. 과거 복부인이라고 비하받던 사람들이 지금은 부동산계의 큰 손이 되어있을지도 모릅니다. 아무 일도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않습니다. 본인의 자금 상황이나 투자성향 또는 투자를 하기 위해 필요한 시간, 가족간의 합의, 입지조건 등을 분석하여 최적화된 투자 방식을 찾으시길 간곡히 부탁드립니다. 필자도 수 많은 시행착오를 거치고 실패를 맛보면서 이제야 좀 보는 눈이 생긴 듯 합니다. 저와 같은 일을 겪지 않으시도록 반면교사해주시길 바랍니다.
강의 및 멘토링 연락처: junsme@gmail.com
작가 도서 - 예스24
작가 동영상 강의 - 인프런
작가 콘텐츠 - 퍼블리
본 글은 개인적인 경험과 다양한 경로를 통해 배운 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 많은 분들이 저와 같은 시행착오를 겪지 않길 바라는 마음으로 쓰고 있으나 개인마다 상황마다 공감의 정도가 다를 것으로 생각됩니다. 인생에 정답이 없듯이 사업에도 정답이 없기에 그냥 '이렇게 생각하는 사람도 있구나.' 정도로 가볍게 넓은 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
