노후준비 - 수익형 부동산의 변화
제2의 월급, 월세 좀 받아봅시다.
부동산 투자 트랜드의 변화
부동산 투자의 트랜드는 국내외 경기상황, 인구변화, 기준 금리, 신도시 건설, 교통시설의 건설 등에 따라 계속 변해왔고 앞으로도 지속적으로 변할 것입니다. 2000년 이전에는 소수의 사람들이 경매로 돈을 벌었습니다. 사실 워낙 폐쇄적인데다가 그들만의 리그가 형성되어 있었기 때문에 일반인들은 경매에 참여하고 싶어도 하기 힘든 구조였죠. 2004년에는 분양권 전매자율화가 되면서 일명 딱지라고 하는 분양권 투자가 붐을 이뤘습니다. 좋은 위치에 브랜드 있는 건설회사가 지은 아파트는 청약 경쟁률이 수백 대 일이 되었고 여기에서 분양권에 당첨이 되면 며칠 사이에 수 천만 원씩 프리미엄이 붙었기 때문에 매우 좋은 투자수단이었다고 볼 수 있습니다. 그 다음에는 도심이나 강남권에 있는 아파트나 빌라들이 노후화가 되면서 재개발, 재건축 바람이 불었고 이 과정에서 돈을 번 사람들도 많았습니다. 그 다음에 나온 것이 바로 수익형부동산으로 다세대와 오피스텔에서 점차 상가로 확대되어 갔습니다.
수익형부동산에 투자해야 하는 이유
저축이 최고의 재테크 수단이었던 시절이 있었습니다. 1980년대 20~30%대의 고금리를 줬던 재형저축은 이제 전설이 되어버렸습니다. TVN 드라마 ‘응답하라 1988’을 보면 덕선이(혜리) 아빠이자 은행 직원으로 나오는 성동일씨가 이렇게 말합니다. “은행 금리가 쪼까 내려가지고 15%여. 그래도 목돈은 은행에 넣어놓고 이자 따박따박 받는 게 최고지라.” 지금으로 보면 정말 꿈 같은 얘기죠. 사실 리스크가 많은 주식이나 부동산 P2P도 연 15% 수익률을 내기 힘든 게 현실입니다. 은행 실질금리 1% 시대, 이젠 어디에 투자할지 막막합니다. 지속적인 금리하락과 물가상승 요인으로 저축을 통한 재테크는 더 이상 재테크라고 말하기가 애매한 상황이 되어버렸습니다. 따라서 이제는 저축이 아닌 수익형부동산에 관심을 가져야 할 때입니다. 여러 재테크 수단 중에서 가장 장기적으로 안정적인 수익을 창출할 수 있고 관리에 대한 리소스가 많이 들지 않으며 자산가치가 크게 변하지 않기 때문에 노후준비에 가장 최적화된 것이 바로 수익형부동산이라고 할 수 있습니다. 이번 글에서는 수익형 부동산에는 어떤 상품들이 있고 어떤 특징이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
수익형부동산의 정의
수익형부동산이란 정기적으로 임대수익을 얻을 수 있는 원룸, 오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 펜션, 소호사무실 등을 말합니다. 매월 고정적인 월세가 최소한 정기예금 금리의 1.5배~2배 정도 발생할 수 있는 부동산을 의미하기도 합니다. 주택에 대한 수요가 감소하고 시세차익에 대한 기대가 어려워지면서 안정적인 노후재테크 투자수단으로 수익형부동산에 대한 관심이 지속적으로 증가하고 있습니다. 수익형부동산은 경기 변동에 민감하지 않고 안정적인 수익을 발생시킬 수 있는 상품에 투자해야 하며 입지선정, 유동인구, 접근성, 주변환경, 편의성 등이 매우 중요한 요소입니다. 향후 수익형부동산에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상되며 특히 노후 준비를 위한 수단으로 많이 활용될 것입니다.
수익형부동산 상품과 특징
1. 상가
상가는 대표적인 수익형부동산으로 고정적인 임대수익을 얻을 수 있고 전매제한이나 투자방식에 규제가 없는 상품입니다. 상가의 경우, 신도시나 대규모 아파트 단지가 들어서는 곳에 투자하는 것이 좋은데요 특히 신도시 택지지구는 구매력이 있는 젊은 층이 많고 권리금이 없어 투자하기에 좋은 상품이 많이 있습니다. 하지만 신도시에 투자할 경우 상권이 활성화 되기 위해서는 최소 2~3년 정도의 시간이 필요하기 때문에 자금운용을 여유 있게 하면서 길게 봐야 합니다. 일단 상권이 잘 조성되면 추후 매도를 통한 시세차익이나 권리금과 같은 부가 수익도 얻을 수 있으니 미래가치까지 감안하여 투자결정을 해야 합니다.
상가는 실투자금이 높은 대신 공실률에 대한 리스크도 있기 때문에 가급적 역세권을 선택하고 상업, 업무시설 비율이 5% 이하인 곳을 선택하는 것이 좋습니다. 만약 대출을 끼고 매수를 할 경우에는 수익률 5~6% 정도로 생각하고 임대수익과 대출이자에 대해 분석해봐야 합니다. 상가의 특성상 주거용에 비해 상대적으로 임대관리가 수월한 반면 경기불황이 장기화되거나 상권이 무너지면 임대료 연체 및 공실 문제가 발생할 수 있으니 유의해야 합니다. 특히 신규 분양상가의 경우 시세 대비 고분양가 여부와 임대차계약 지속 가능성 여부 등을 충분히 확인한 후 투자해야 합니다.
상가 투자 시 유의사항
당연히 위치가 좋아야 합니다(배후지의 세대수, 역세권 여부, 대중교통, 유동인구 등)
주변에 파리바게뜨나 던킨도너츠, 맥도날드나 롯데리아가 있다면 검증된 곳입니다.
도심지 근린상가는 업무시설과 주거단지가 섞인 곳이 좋습니다.
충분한 구매력을 가진 상권인지 확인해야 합니다. 단지규모는 500가구 이상, 대형 평수 단지보다는 단지 내에서 소비활동을 많이 하는 20~30평형대가 유리합니다.
투자수익은 연 8-10%면 합리적입니다. 상가 수익률 18% 어쩌고 광고하는 업체가 있는데 절대 믿지 마세요.
두 개의 도로가 겹치는 코너상가가 좋습니다.
상가규모는 10-13평, 금액은 5,000만원 ~ 1억이 가장 환금성이 좋습니다.
인근상가와 3분 이상 거리, 4차선 이상 도로가 있어야 좋습니다.
주차시설을 확인해야 합니다.
기둥이 없고 네모 반듯한 것이 좋습니다.
2. 도시형생활주택
도시형 생활주택은 1-2인가구가 증가함에 따라 이 수요에 대처하고 서민들의 주거 안정을 위해 정부가 2009년 5월에 도입한 주택유형입니다. 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치기준을 배제하거나 완화시켰습니다. 누구나 손쉽게 분양을 받을 수 있도록 하기 위해 청약통장을 통한 입주자 선정이나 재 당첨 제한 규정도 적용하지 않았고 분양가 상한 규정의 적용도 받지 않습니다. 도시형생활주택은 단지형연립주택, 단지형다세대주택, 원룸형 주택으로 구분됩니다. 단지형연립주택은 연립주택 중 원룸형 주택과 기숙사형주택을 제외한 주택을 말합니다. 단지형다세대주택은 다세대주택 중 원룸형 주택과 기숙사형주택을 제외한 주택을 말하며, 건축위원회의 심의를 받으면 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있습니다. 원룸형 주택은 세대별 주거전용면적이 50㎡ 이하로 세대별 독립된 주거가 가능한 주택입니다. 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없습니다.
도시형생활주택은 고령화, 1~2인 가구의 증가, 소득양극화, 도시화, 직주근접 현상 등으로 인해 점점 수요가 많아지고 있습니다. 투자자 입장에서도 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능하기 때문에 노후준비를 위한 좋은 투자처로 관심이 높은데요 일부 지역에는 공급과잉 현상이 벌어지고 있기 때문에 주변에 다른 도시형생활주택이 많지는 않은지, 또는 오피스텔이나 고시원 등과 같은 대체상품이 얼마나 있는지를 자세히 살펴보고 투자하시기 바랍니다.
임차인들에게 인기 있는 도시형생활주택의 조건
오피스 밀집지역이나 대학가 주변이 좋고 특히 역세권을 선호
아파트와 비슷한 인테리어
풀퍼니시드(Full-furnished) 또는 풀옵션(Full-option) 형태로 몸만 들어가도 살 수 있는 구조
주차장 (필수는 아니지만 요즘 젊은 세대는 집보다는 차에 투자하는 경향이 많기 때문에 주차장이 있는 곳을 선호함)
3. 오피스텔
오피스텔은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 업무를 주로 하며, 숙식을 할 수 있도록 만든 건축물입니다. 주 용도가 업무시설이며 업무공간이 50% 이상이고 주거공간이 50% 미만이어야 합니다. 이용자가 출퇴근할 필요 없이 하루의 일과나 생활을 한 공간 내에서 처리할 수 있는 편리성 때문에 지속적인 수요가 유지되고 있습니다. 특히 1인가구, 자유직 종사자, 소규모 회사나 스타트업들이 주요 수요처입니다. 건축법에서는 이를 업무시설에 분류하고 있어서 주택에 포함되지 아니하기 때문에 주택 이외에 오피스텔을 소유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않는 장점이 있습니다.
실정법상 오피스텔은 건축물 분양에 관한 법률에 따라 업무용으로 사용하는 경우, 주택법의 적용을 받는 일반 주택과 달리 업무시설을 기준으로 하여 세금을 부과합니다. 다만, 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우 종합부동산세의 대상이 될 수 있으며, 오피스텔 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분할 때 양도소득세가 중과될 수 있으니 유의하시기 바랍니다. 역세권, 대학가주변, 업무시설 밀집지역 등과 같이 임차 수요가 풍부한 곳에 투자하는 것이 좋고, 환금성이 좋은 소형 평형대로 선택하시기를 추천 드립니다. 도시형생활주택에 비해 오피스텔 임차인들의 소득이나 생활 수준이 높은 편이기 때문에 주차장 시설이 꼭 필요하고 대형 오피스텔의 경우 입주민지원실, 휘트니스센터, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설이나 부대시설이 분양가, 임차 수요, 임대료 등에 큰 영향을 미치기 때문에 수익률을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 최근에는 소비자들의 니즈를 반영한 다양한 형태의 첨단 오피스텔이나 주거용 오피스텔 등이 등장하고 있으니 참고하시기 바랍니다.
투자하기 좋은 오피스텔의 조건
유동인구가 많은 역세권 오피스텔
투자비용이 적은 저층형 오피스텔
전용면적이 넓은 오피스텔
임차인들이 선호하는 복층형 오피스텔
관리비가 저렴한 오피스텔
편의시설, 부대시설이 잘 갖추어진 오피스텔
주차공간이 많은 오피스텔
임대수익률이 높은 오피스텔
지역 내 경쟁이 많지 않은 오피스텔
4. 다가구, 다세대, 연립주택
다가구, 다세대, 연립주택은 아파트에 비해 상대적으로 가격이 저렴하여 소액으로도 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 대출을 받아 투자하는 경우에도 대출 부담이 적고 가격의 변동폭이 크지 않아 리스크도 적은 편입니다. 하지만 아파트처럼 정보가 투명하지 않아 각종 등기상, 권리상의 문제에 대해 꼼꼼하게 따져봐야 하고 현장방문이 꼭 필요합니다. 그리고 예전보다 다가구, 다세대, 연립주택에 대한 이미지가 좋아지기는 하였지만 여전히 임차인들은 소형평수라도 브랜드 있는 아파트를 선호하기 때문에 임차 관리에 신경을 많이 써야 합니다. 최근 아파트 매매가와 전세가가 높아지고 1,2인가구의 증가하면서 소형 주택에 대한 거주와 구매에 대한 수요가 많아지고 있으며 특히 역세권이나 대학가 주변에 있는 연립, 다세대, 다가구 주택들이 인기를 끌고 있습니다.
[용어정의]
다가구주택
- 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 구분소유가 불가능하며, 단독주택 내에 여러 세대가 공동으로 살고 있지만 공동주택에는 해당하지 않습니다. 지하층을 제외한 주택 전체 층수가 3층 이하이고 바닥 면적의 합(연면적)이 200평(660㎡)이하이며 19세대까지 건축 가능합니다. 통계청에서는 다가구주택을 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로서 각 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖춰져, 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하기가 불가능한 주택으로 정의하고 있습니다.
다세대주택
- 다세대주택은 동당 건축연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 공동주택을 말합니다. 통계청에서는 다가구주택을 한 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 연건평 200평 이하의 건축으로, 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택으로 정의하고 있습니다. 주택은 각각 분리하여 등기가 가능하며, 매매 또는 소유의 한 단위를 이루고 있는 점에서 다가구주택과 다릅니다.
연립주택
- 연립주택은 여러 세대가 독립적으로 주거생활을 할 수 있도록 1개 동의 연면적이 660㎡를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택을 말합니다. 건축법상 공동주택으로 구분소유가 가능합니다. 지하주차장 면적을 제외한 주택으로 쓰이는 연립주택은 내부 실 구성이 아파트와 같으나 난방은 개별난방방식을 이용하는 경우가 많습니다.
5. 다중생활시설(고시원)
‘다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령'에 따른 고시원의 정의는 ‘구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업’ 이라고 되어 있습니다. 고시촌이나 학원가 근처에서는 저렴한 비용으로 공부를 하면서 잠을 잘 수 있는 곳으로 활용되고 있지만 그 외 지역에서는 학습공간보다는 저렴한 주거공간으로 활용되고 있습니다. 1970년대 신림동 고시촌에서 처음 나타나기 시작했고, 2009년에 건축법시행령 개정으로 합법화 되었습니다. 작게는 1평에서 크게는 5~7평까지 확대되면서 수익형부동산으로 인기를 끌고 있습니다. 고시원의 특성 상 단기간 거주하는 비율이 높고 상대적으로 많은 호실을 관리해야 하기 때문에 공실 관리나 운영에 대한 시간과 비용이 많이 드는 편입니다.
정리하며
베이비부머 세대의 은퇴와 저금리 현상의 지속 등으로 수익형부동산도 투자와 공급이 지속적으로 늘어나고 있는 추세입니다. 아무리 수요가 늘어난다 해도 수요보다 공급의 증가가 더 많아지면 가격이 하락하기 때문에 투자에 주의가 필요합니다. 대내외적인 불확실성에 대비하는 보수적인 투자를 권장하며 투자유형별로 접근 방법을 달리해 예상수익률에 기반한 실투자금과 대출금 비율의 세심한 조율이 요구됩니다.
또한 안정적이고 고수익률을 보장한다며 유혹하는 업자들에게 쉽게 넘어가지 말고 그 동안의 데이터와 장부 등을 꼼꼼하게 보시기 바랍니다. 퇴직금을 받아 목돈을 갖고 있는 은퇴 세대를 노리는 업자들이 많아지고 있는데요 철저한 검증이나 확인절차 없이 무턱대고 투자한다면 우울한 노후를 보낼 수 밖에 없습니다. 이들이 말하는 수익률에는 현실적인 공실률이 적용되지 않았거나 세금(부가세, 소득세 등)과 관리비용(인건비, 중개수수료, 청소, 시설관리 비용 등) 등이 현실적으로 반영되지 않아 실제 수익률은 훨씬 낮아질 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 특히 매매를 통한 투자일 경우에는 취등록세까지 반영하여 분석해야 합니다. 이도 저도 잘 모르시겠다면 주변에 믿을만한 부동산 전문가와 꼭 상의하시기 바랍니다.
강의 및 멘토링 연락처: junsme@gmail.com
작가 도서 - 예스24
작가 동영상 강의 - 인프런
작가 콘텐츠 - 퍼블리
본 글은 개인적인 경험과 다양한 경로를 통해 배운 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 많은 분들이 저와 같은 시행착오를 겪지 않길 바라는 마음으로 쓰고 있으나 개인마다 상황마다 공감의 정도가 다를 것으로 생각됩니다. 인생에 정답이 없듯이 사업에도 정답이 없기에 그냥 '이렇게 생각하는 사람도 있구나.' 정도로 가볍게 넓은 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
