노후준비 - 고령화와 인구감소가 부동산에 미치는 영향
초고령화 시대와 저출산
고령화 시대
대한민국이 점점 늙어가고 있습니다. 평균 수명의 연장으로 노령 인구가 증가하고, 출산율 하락 등으로 유년 인구가 감소함에 따라 고령화 시대가 되었습니다. 통계청에 따르면 의료 기술의 발달로 인해 평균 수명은 2000년 75.9세에서 2030년 81.5세, 2050년에는 83세로 연장될 것이라고 합니다. 반면 미혼율 증가 및 초혼 연령의 상승, 기혼자들의 출산 기피현상 등으로 출산율 하락이 지속되고 있습니다. 이대로 간다면 유년 인구 대비 노인의 비율이 점점 더 높아져 고령화 속도는 더욱 가속될 것입니다.
한국의 평균수명 추이
출처: 통계청, ‘장래인구추계’
2019년 현재 우리나라는 급속한 고령화로 전체 인구에서 65세 이상 노인이 차지하는 비율이 세계 평균(9%) 보다 훨씬 높은 15%에 이른 것으로 나타났습니다. 이미 고령사회(노인 인구 14% 이상 20% 미만)에 진입했고 2026년에는 노인 인구가 20% 이상인 초 고령사회에 진입합니다. 고령화 속도로만 보면 일본보다 더 빠른 셈이죠.
한국감정원 KAB부동산연구원에 따르면 55세 이상의 1∼2인 가구 비중이 증가함에 따라 중소형 주택 중심으로 주택수요가 증가하고 있습니다. 이전 글에서 말씀드린 바와 같이 1인 가구의 비율이 점점 더 증가하는 가운데 통계청 장래가구추계 자료에 따르면 1∼2인 가구 중 가구주가 55세 이상 비중이 50.9%로 과반수를 차지하는 것으로 나타났습니다. 1∼2인 가구 중에서 중소형 주택에 거주하는 비중은 34세 이하 9.6%, 35∼54세 18.6%, 55세 이상 49.9%인 것으로 나타나 고령층일수록 중소형 주택 거주 비중이 높았습니다. 특히 젊은 세대는 이사 후 주거면적이 늘어나는 반면, 55세 이후의 고령층에서는 이사 후 76.4㎡에서 74.6㎡로, 65세 이상에서는 80.8㎡에서 77.2㎡로 전용면적이 줄어드는 것으로 나타났습니다. 은퇴 이후 소득이 감소와 자녀들의 결혼이나 분가 등으로 인해 소형 평수로 갈아타는 현상이 발생하는 것입니다. 노년층의 중소형 주택으로의 거주 및 투자자산으로서 선호 현상이 지속될 것으로 예상됩니다.
저 출산에 따른 인구의 감소
인구주택총조사에 따르면 국내 인구증가가 계속해서 둔화되고 있습니다. 2019년 국내 총인구는 약 5,180만 명으로 2030년 전후에 정점에 도달한 후 하락할 전망이며, 인구 성장률은 지속적으로 하락하여 2022년 0%를 기록한 후 마이너스(-) 성장을 기록할 전망입니다. 생산가능인구 역시 감소하게 되는데요, 저 출산 여파로 15~64세 생산가능인구수는 오는 2016년 3,704만 명으로 정점을 찍고 감소하게 됩니다. 생산가능인구가 줄어들면 국가경쟁력 저하와 내수 시장의 위축, 복지 및 노인부양비 급증 등과 같은 여러 문제가 발생함과 동시에 부동산 시장에도 악재가 될 가능성이 매우 큽니다. 노후 세대가 생산가능인구로부터 부양을 받지 못하게 되면서 생활비를 마련하는 과정에서 부동산을 처분하려고 할 텐데요, 그런 매물을 받아서 매수를 해줘야 할 다음 세대가 충분하지 못해 공급 초과 현상이 발생할 수밖에 없습니다.
결과적으로 고령화와 인구의 감소와 같은 인구 구조의 변화는 부동산 시장에 좋지 않은 영향을 줄 수 있는 요인으로 특히 주택 수요량 감소는 불가피할 것으로 예상됩니다. 과거의 부동산 시장은 경제가 폭발적으로 성장하면서 그만큼 인구가 증가하였기 때문에 3~4인 가구 위주의 아파트 투자가 대세였습니다. 하지만 향후에는 인구 구조의 변화에 따라 대형 평수를 중심으로 공실이 많아지거나 매매가 일어나지 않게 되는 현상이 발생할 수 있고 1~2인 가구의 증가로 인해 아파트가 아닌 다세대, 다가구, 오피스텔, 원룸 등 중소형 주택의 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 부동산 투자의 패러다임이 바뀌고 있습니다. 어떤 산업이든지 수요보다 공급이 많아지면 가격이 내려가는 법이죠. 최근 도시형생활주택을 비롯한 소형주택의 건설과 분양이 대세로 자리잡음으로써 일시적 공급 확대에 따른 공실률 증가 및 수익성 하락 가능성이 있으니 유의해야 합니다.
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본 글은 개인적인 경험과 다양한 경로를 통해 배운 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 많은 분들이 저와 같은 시행착오를 겪지 않길 바라는 마음으로 쓰고 있으나 개인마다 상황마다 공감의 정도가 다를 것으로 생각됩니다. 인생에 정답이 없듯이 사업에도 정답이 없기에 그냥 '이렇게 생각하는 사람도 있구나.' 정도로 가볍게 넓은 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
