노후준비 - 자본주의 사회에서 돈을 쫓지 말라구요?
부동산과 정보의 비대치성
돈을 쫓지 마라?
우리는 살면서 이런 얘기를 종종 듣게 됩니다. ‘돈을 쫓지 마라. 좋아하는 일을 열심히 하다 보면 돈은 자연스럽게 따라오게 되어 있다.’ 특히 돈을 많이 번 사람들, 유명한 사람들이 이런 류의 얘기를 많이 하죠. 정말 멋진 말입니다.
그런데 말입니다. 과연 현실 세계에서도 정말로 그럴까요? 지금 여러분들께서 하시는 일, 다니시는 회사, 그게 무엇이든지 그 일을 열심히 하다 보면 정말로 큰 돈을 벌고 부자가 될 수 있다고 생각하시나요? 아니면 지금 하는 일을 그만 두고 좋아하는 일을 찾아 가면 부자가 될 수 있을까요? 글쎄요. 마음은 행복할지 모르겠지만 부자가 되는 것과는 다른 차원의 얘기라고 생각합니다. 게다가 노부모님이나 와이프와 아이들을 생각해 보면 마음이 편할지도 의문입니다.
그리고 저렇게 돈을 쫓지 말라고 하는 그 유명한 사업가들도 결국은 돈을 벌기 위해 사업을 시작한 게 아닐까요? 돈을 벌기위해 사업을 시작했고 큰 성공을 거둔 사람들이 강의나 TV에서 돈을 쫓지 말라는 얘기를 하면 뭔가 아이러니 하다는 생각을 많이 하게 됩니다. 과거를 미화하거나 정당화하기 위한, 또는 방송용 멘트가 아닐까 생각해봅니다. 어찌되었든 우리는 오늘도 돈을 벌어야 하고 가족을 부양해야 하는 가장이고 아빠이고 생활인입니다. 이것이 바로 돈이 없어 아이가 배우고 싶어 하는 바이올린을 못 가르치면서 뜬구름 잡는 얘기에 현혹되지 말아야 하는 이유입니다.
우리는 돈에 대해 솔직해져야 합니다.
자본주의 사회에서 돈은 생활을 함에 있어 필수불가결한 요소이며 많은 것들을 할 수 있게 해줍니다. 먹고 싶은 것, 사고 싶은 것을 살 수 있도록 해주고 본인이나 자녀들의 생활 환경과 교육 환경을 좀 더 풍성하게 만들 수 있습니다. 돈은 좋은 것이며 우리에게 많은 기회를 주고 때로는 우리를 다양한 리스크로부터 지켜줍니다. 우리는 돈에 대해 솔직해지고 돈과 가까이 지내야 합니다. 다만 돈은 행복하기 위한 수단일 뿐 목적이 되어서는 안됩니다.
우리는 돈으로부터 자유로워져야 합니다.
우리는 늘 돈에 찌들리며 살고 있습니다. 심지어 ‘돈의 노예’라는 잔인한 표현까지 자주 쓰여지고 있습니다. 유명강사이자 기업인이신 김미경 대표님이 이런 얘기를 했죠. 남편이 월급을 얼마나 갖다 주든 늘 200만원 부족한 법이라고요. 늘 돈이 부족하기 때문에 많은 것들을 포기하게 되며 그로 인해 행복감이나 자존감이 떨어지고 우울해질 때 도 많이 있습니다. 그래도 지금 당장은 직장도 있고 고정적인 수입이 있기 때문에 그럭저럭 살만합니다. 하지만 은퇴나 명퇴(명예퇴직)를 한 이후에는 아직 뚜렷한 대책이 없습니다. 우리는 하루 빨리 돈에 대한 지식과 감각을 키워 돈의 굴레로부터 벗어날 수 있는 길을 찾아야 합니다.
부익부(富益富) 빈익빈(貧益貧) 이라는 말이 있습니다.
부자일수록 더욱 부자가 되고 가난할수록 더욱 가난해진다는 뜻입니다. 필자도 아직 건물이 없고 주변에도 건물을 갖고 있는 사람을 찾아보기가 쉽지 않았습니다. 간혹 누군가 건물을 소유하고 있다거나 부모님이 건물주라고 하면 내색은 못하지만 속으로 배 아프고 부러워하며 뭔가 사람이 달라 보이고 여유 있어 보이기까지 합니다. 하지만 필자가 업무상 많은 임대인, 건물주들을 만나게 되면서 그 동안 제가 살던 세계와 사뭇 다른 세상의 사람들을 많이 만나게 되었습니다. 한번도 안 해본 사람은 있어도 한번만 해본 사람이 없다는 마케팅의 카피처럼 건물을 하나도 갖고 있지 않은 사람은 많아도 건물주중에 하나만 갖고 있는 사람도 많지 않았습니다. 그 말은 결국 건물을 하나 사는 게 어렵지 일단 하나만 사면 추가로 또 건물을 사는 것은 생각보다 어렵지 않다는 것입니다. 이것이 바로 레버리지(Leverage) 효과의 마법입니다.
[용어설명]
레버리지(Leverage) 효과란 대출금이나 차입금과 같은 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 '지렛대 효과'라고도 합니다. 쉽게 말해 대출이자비용보다 높은 수익률이 기대될 때는 타인자본을 적극적으로 활용해 투자를 하는 것이 유리하다는 것이죠. 가령 20억짜리 건물을 갖고 있는 건물주가 10억을 대출받아 3%대의 이자를 내면서 건물을 하나 더 짓고 임대수익을 통해 8%대의 수익률을 올릴 수 있다면 이론적으로는 안 할 이유가 없게 되는 것이죠. 물론 과도하게 타인자본을 도입하면, 불황 시에 금리 부담이 심해질 수 있으니 유의해야 합니다.
정보의 비 대칭성, 정보 격차
정보의 비 대칭성이라는 말이 있습니다. 시장에서 거래쌍방 중 한쪽만이 특정 정보를 가지고 있는 현상을 의미합니다. 이러한 정보의 비대칭성은 역선택(adverse selection) 및 도덕적 해이(moral hazard)를 발생시킵니다. 예를 들어 모 제약회사에서 신약 개발이 발표되기 전에 그 정보를 미리 알고 있던 사람들이 주식을 미리 사들였다가 신약 개발 발표 이후 주가가 치솟을 때 팔아 막대한 시세차익을 얻은 현상이나 부동산 시장에서 상급 매물 또는 급 매물은 찾기 힘들고 중, 하급의 매물만이 거래되는 현상은 정보의 비 대칭성 때문에 발생하는 현상입니다.
IT기술의 발달과 페이스북, 트위터, 인스타그램과 같은 SNS(Social Network Service)의 발달로 과거에 비해 정보의 비대칭성이 줄어든 것은 사실입니다. 하지만 여전히 정보의 비대칭성은 존재하고 있고 그 정보의 비대칭성으로 인해 부익부 빈익빈이 더욱 심해지고 있습니다. 정보가 곧 돈이라는 말이 있습니다. 특히 부동산이나 주식과 같은 재테크 영역에서의 정보는 바로 돈이 되는 세상이고 어떤 정보를 다른 사람보다 먼저 아느냐에 따라 수많은 돈이 오고 가고 희비가 엇갈리게 됩니다.
좀 오래된 얘기지만 대한민국 서울 강남의 개발 역사를 한번 들여다볼까요?
강남은 1963년 1월 서울시에 편입되기 직전까지 경기도 광주와 시흥군에 속한 한적한 농촌이었습니다. 1966년 1월 제3한강교(지금의 한남대교) 건설공사의 타당성 확보와 ‘강남개발구상'으로 개발이 시작되었습니다. 1967년에는 경부고속도로 건설계획을 확정, 발표하였고 1970년 11월에는 당시 서울시장이 영동지구 8백 37만평에 인구 60만명을 수용할 신시가지를 개발한다고 발표했습니다. 1960년대 중반 강남 일대의 땅값은 평당 2백원 선으로 당시 담배 다섯 값 수준이었고 주변 환경도 열악하고 도로도 없었기 때문에 아무도 관심을 갖지 않는 땅이었습니다. 이때 바로 정보의 비 대칭성으로 인한 도덕적 해이가 발생하게 됩니다. 어떤 경로를 통해서든 강남 개발에 대한 정보를 미리 입수한 사람들은 아무도 관심을 갖지 않던 강남 땅을 사들이기 시작합니다. 강남에 땅을 갖고 있던 거주민들은 시세보다 조금 더 쳐준다는 말에 솔깃하여 땅을 팔아버리고 다른 곳으로 이주하기 시작합니다. 나중에 강남 개발에 대한 발표가 되었을 때, 강남 땅값이 천정부지로 올랐을 때 그 분들의 심정이 어땠을지 제가 생각해도 배가 아프네요.
강남 개발에 대한 정보의 비 대칭성으로 인해 수 많은 사람들이 울고 웃었을 것입니다. 그리고 안 믿으시겠지만 이러한 역사는 지금도 되풀이 되고 있습니다. 강남 개발이나 경부고속도로 건설과 같은 범국가적 개발사업은 많이 줄어 들었으나 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본), 2기 신도시(판교, 광교, 동탄, 파주, 김포, 양주, 위례, 검단, 평택, 아산)의 건설이나 각종 택지개발, 토지 수용에 대한 정보는 소수의 사람들만이 사전에 접근이 가능하고 그러한 정보가 지금도 여전히 돈이 되는 세상입니다.
하지만 우리와 같은 일반인들이 절대로 알 수 없는 고급 정보가 있는 반면 조금만 관심을 갖고 발품을 팔면 알 수 있는 정보들도 많이 있습니다. 이러한 정보를 알기 위해 노력하지 않는 것은 못 하는 것이 아니라 안 하는 것과 같은 말이죠. 국토교통부는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 신도시를 건설하거나 택지개발, 도로건설 등의 정부 및 지자체 관련 사업을 할 때 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획 등을 통해 공고, 열람하도록 하고 공청회를 통해 의견을 듣기도 합니다. 관련 정보는 직접 방문하시거나 시도의 홈페이지에서도 확인할 수 있습니다. 또한 국토교통부에서 운영하는 토지이용규제정보서비스를 통해서도 각종 토지이용계획, 행위제한정보, 고시정보 등을 인터넷을 통해 집에서 편하게 확인할 수 있습니다. 또한 한국토지주택공사에서 운영하는 온나라부동산정보에서는 부동산 관련 정보, 정책, 통계 데이터 등을 확인할 수 있습니다. 그 밖에도 많은 기관에서 부동산 관련 정보를 제공하고 있으니 한번씩 들어가보시면 좋겠습니다. 자세한 내용은 뒤에서 다시 다루도록 하겠습니다.
강의 및 멘토링 연락처: junsme@gmail.com
작가 도서 - 예스24
작가 동영상 강의 - 인프런
작가 콘텐츠 - 퍼블리
본 글은 개인적인 경험과 다양한 경로를 통해 배운 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 많은 분들이 저와 같은 시행착오를 겪지 않길 바라는 마음으로 쓰고 있으나 개인마다 상황마다 공감의 정도가 다를 것으로 생각됩니다. 인생에 정답이 없듯이 사업에도 정답이 없기에 그냥 '이렇게 생각하는 사람도 있구나.' 정도로 가볍게 넓은 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
