노후준비 - 부동산 공부 무작정 따라하기
아무것도 안 하면 아무것도 못 산다.
'이사님은 현장을 몰라요. 공인중개사도 아니잖아요.'
필자가 부동산 관련 스타트업을 하면서 내외부 공인중개사 분들에게 많이 들었던 소리입니다. 10년 넘게 인터넷 포털에서 일을 했고 부동산 관련 비즈니스는 처음이라 부동산의 'ㅂ'자도 몰랐던 게 사실입니다. 팩트이긴 한데 뭔가 참을 수 없는 존재의 가벼움이 느껴져 짜증이 났습니다. 그때부터였는지 부동산 관련 책을 사 보기 시작했고 짬짬이 부동산 관련 유튜브도 보기 시작했습니다. 이것저것 많이 보다 보니 공인중개사 자격증이 궁금해졌고 급기야 2017년에 공인중개사 자격증까지 따게 되었습니다. 어떤 계획이나 전략이 있던 게 아니라 단지 공인중개사분들에게 무시를 당하지 않으려고 공부를 시작했는데 어쩌다 공인중개사까지 되어버렸네요.
참고로 저는 요약본 2권과 유튜브로만 공부했습니다. 회사를 다니면서 야간과 주말에만 공부할 수 있었기 때문에 일반적인 공부 방법으로는 할 수 없었죠. 인터넷 강의나 오프라인 학원에서 수십, 수백만 원씩 들여서 공부하시는 분들이 많은데 시간과 비용에 대한 효율성을 따지면 굳이 그럴 필요가 있는지 모르겠네요. 에듀윌을 비롯한 관련 비즈니스 종사자분들께는 죄송합니다. ^^
부동산 공부. 바로 시작합시다.
부동산 공부를 해야 한다는 것은 상당히 포괄적인 의미를 내포하고 있습니다. 대부분의 사람들은 그냥 어디가 오른다더라, 어디가 개발된다더라 이런 유언비어에는 솔깃하고 관심을 보이지만 정작 중요한 부동산 관련 지식이나 정보를 쌓는 것에는 크게 관심이 없습니다. 사실 관련 정보를 일상생활에서 접하기 어려운 것도 있고 접하게 된다 하더라도 용어나 내용이 너무 어려워서 ‘이런 건 아직 몰라도 돼.’, ‘지금 먹고살기도 바쁜데 무슨 부동산 공부야.’, ‘그냥 공인중개사한테 물어보면 되지 뭐.’ 이런 식으로 치부하고 넘겨버리기 일수입니다. 슬램덩크 감독님의 말씀처럼 포기하면 편하니까요.
필자 역시 부동산에는 전혀 관심이 없었고 가까이하려 하지도 않았습니다. 회사를 다니면서 막연하게 노후에 대한 걱정은 있었으나 대부분의 사람이 그렇듯이 늘 걱정만 하고 실제 행동은 아무것도 하지 않았습니다. 그러다 보니 막상 계약서를 쓰거나 부동산 관련 업무를 볼 때 늘 헤매고 실수하고 부동산 사기까지 당하게 되었습니다. 부동산 공부. 미루지 말고 바로 오늘부터 시작해야 합니다. Right Now! Just do it! 광고 카피에 아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다고 하죠. 부동산은 이렇습니다. 아무것도 하지 않으면 아무것도 사지 못합니다.
부동산 공부를 해야 하는 이유
부동산 공부의 필요성은 비단 투자목적이나 공인중개사 자격증을 준비하는 사람들만이 하는 것이 아니라 때로는 가장으로서, 때로는 아빠로서, 때로는 생활인으로서 겪게 되는 각종 부동산 관련 이슈들에 대해서 피해를 최소화하고 주거안정성을 확보하기 위함이라고 보시면 좋을 듯합니다. 부모님으로부터 독립을 한 순간부터 고시원, 원룸, 오피스텔 등에 대한 임대차 계약을 하게 될 수도 있고, 결혼을 하고 가정을 꾸리면서 아파트 전세계약이나 매매계약을 할 수도 있고, 창업을 하게 되면서 상가나 오피스에 대한 임대차 계약을 할 수도 있습니다.
하지만 그럴 때마다 관련 용어나 계약서 쓰는 법, 등기부등본을 보는 법이나 각종 권리 관계 등에 대해 몰라 피해를 입거나 불리한 계약서를 쓰게 되는 경우를 많이 보게 됩니다. 사람이 살아가는데 가장 필요한 것이 의식주(衣食住)라고 합니다. 모두 중요하겠지만 그중에서도 주(住)야 말로 삶의 가장 근간이 되고 기본이 된다는 것에 대해서는 대부분 동의하실 것이라고 생각됩니다. 많은 사람들이 전셋집을 옮길 때마다, 좀 더 저렴한 곳으로 옮기면서 아이들 학교를 전학시켜야 하는 건지 많은 고민을 하게 되고 심지어 가장으로서 자괴감을 느끼게 될 때도 많이 있습니다. 그렇기 때문에 우리는 이제 부동산에 대해서 문외한이라는 것이 당연하다고 생각하지 말고 살면서 기본적으로 알아야 할 부동산 관련 용어나 상식에 대해서 알아야 합니다.
부동산 공부를 하는 방법
부동산을 공부하기 위해서는 세 가지를 기억하시면 되겠습니다.
첫째, 부동산 관련 용어와 친해져야 합니다. 모든 공부의 시작은 기본 용어의 이해라고 할 수 있겠죠. 특히 부동산 용어는 법률용어나 한자가 많기 때문에 일반인들이 이해하기 어렵고 가까이하지 않으려는 경향이 많습니다. 국어를 공부하려면 자음과 모음을 알아야 하고, 영어공부를 하려면 알파벳부터 배워야 하듯이 부동산에 대한 공부를 제대로 하기 위해서는 부동산 관련 용어를 필히 숙지해야 합니다. 필요하다면 부동산 필수 용어에 대한 설명은 나중에 다시 다루도록 하겠습니다.
둘째, 부동산 관련 뉴스를 자주 접하고 스크랩해야 합니다. 과거에는 신문이나 잡지를 보면서 중요한 내용은 가위로 오려 노트에 스크랩을 하였으나 이제는 인터넷 뉴스나 블로그, SNS 등에서 접한 부동산 관련 뉴스를 에버노트(Evernote)나 구글 킵(Google Keep) 또는 각종 클라우드 서비스 등을 활용하여 저장하고 언제 어디서나 스마트폰과 PC로 볼 수 있도록 하는 것이 좋습니다. 이런 방식으로 부동산 관련 최신 정보를 자주 접하고 숙지한다면 관련 용어도 더 빨리 익숙해질 뿐만 아니라 부동산 시장 전체의 흐름이나 맥락을 이해하는 눈이 생기게 됩니다. 다만 여기에서 주의할 점은 이미 우리가 온오프라인 매체를 통해서 접하게 된 뉴스 또는 정보는 이미 알만한 사람들은 다 알고 있는, 타이밍도 늦고 가치가 매우 떨어지는 정보라는 점을 인식해야 합니다. 언론에 노출이 되기 전에 다양한 경로를 통해 정보를 선 취득한 부동산 고수들이나 부자들이 이미 저렴한 가격에 투자를 하였거나 치고 빠지기를 한 뒤일 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 주식도 자세히 들여다보면 실적이 아무리 좋은 회사도 실적 발표 며칠 전에 주가가 많이 올랐다가 정작 실적 발표를 하는 날에는 주가가 많이 빠지는 양상을 많이 보이고 있습니다. 이 역시 해당 기업의 실적에 대한 정보가 이미 돌았고 그 정보를 취득한 사람들이나 기관 투자자들이 미리 주식을 사들이면서 매수가가 올라갔다가 분기 실적이 좋다는 뉴스가 언론에 나가게 되면 개미투자자들이 주식을 사려고 할 때 기존에 주식을 매수한 사람들이 이익실현을 위해 주식을 대량으로 팔면서 수요보다 공급이 많아지게 되어 주가가 떨어지게 되는 논리와 동일하다고 보시면 되겠습니다.
셋째 각종 행정계획과 정부 및 지자체 사이트에서 공시하는 정보들에 관심을 가져야 합니다. 우리는 포털사이트에서 연예인 관련 뉴스는 매일 보지만 정작 돈이 되고 인생에 중요한 부동산 관련 뉴스는 찾아보지 않는 경향이 있습니다. 국토교통부나 온나라부동산포털 등에만 가보셔도 정말로 부동산 관련 정부 정책이나 건설계획 등에 대해 많은 정보를 얻을 수 있습니다. 그러한 정보를 소스로 해서 매스컴에서 가공하여 기사를 만들어낸다고 보시면 되겠습니다. 행정계획을 확인하기 위해서는 아래의 사이트를 참고하시면 좋겠습니다. 처음에는 어색하겠지만 즐겨찾기에 등록하셔서 하루에 한두 번씩 들어가 보시길 추천드립니다.
부동산 투자
부동산 투자의 중요성은 이전 글에서도 피를 토하며 말씀드렸습니다. 투자란 불확실한 미래의 수익을 기대하고 확실한 현재의 소비를 희생하는 행위를 말합니다. 좀 더 유식한 말로 미래의 현금수입과 현재의 현금지출을 교환하는 행위이죠. 그렇다면 부동산 투자란 확실한 현재의 소비를 희생하여, 미래의 불확실한 수익의 획득을 목적으로 부동산에 자본을 투입하는 행위라고 할 수 있습니다. 부동산 투자로 얻어지는 수익은 부동산을 상대로 하여 이루어지는 현재의 소비를 희생한 대가로서 시간에 대한 비용이며 또한 불확실성의 대가에 대한 위험의 비용이 포함된다고 할 수 있습니다.
부동산 투자의 장단점
부동산 투자가 무조건 좋은 것만은 아닙니다. 부동산 투자의 장단점을 명확히 이해하고, 본인의 성향이나 가정의 경제 상황을 직시한 상황에서 투자에 대한 결정을 해야 합니다. 아무리 시세보다 저렴한 급매물이 있다고 하더라도 당장 다음 달에 목돈이 필요하거나 장기간 돈이 묶이는 것을 원치 않을 경우에는 부동산 투자가 적합하지 않은 경우입니다. 특히 레버리지를 이용한다거나 이미 대출이 많은 경우에는 부동산 투자가 가계 경제활동에 악영향을 끼칠 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
부동산 투자의 종류
부동산 투자는 종류가 매우 다양하여 선택의 폭이 넓은 반면 정보의 비대칭성도 존재하기 때문에 신중한 판단이 필요합니다. 투자 상품과 투자 지역에 대해 꼼꼼하게 살펴본 후 투자자 본인의 성향이나 경제상황 등을 고려하여 최적의 포트폴리오는 짜는 것이 중요합니다. 부동산 투자의 종류에는 주거용 부동산, 상업용 부동산, 사무용 부동산 등이 있습니다.
1. 주거용 부동산
주거용 부동산은 위치나 상태에 따라 다르겠지만 대부분 경기 변동에 크게 관계없이 안정된 수입을 유지할 수 있습니다. 매월 임대료를 받을 수도 있고 일정 기간이 지나면 매매를 통해 시세차익을 얻을 수도 있습니다. 반면에 세입자가 월세를 미납하거나 계약조건을 지키지 않는 등 다양한 이슈가 발생할 수 있고 거주하는 동안에 발생하는 건물의 운영비나 유지비는 소유주가 부담해야 하는 단점이 있습니다.
투자 가치가 높은 주거용 부동산의 조건
당연히 위치가 좋아야 합니다. 역세권, 숲세권, 스세권(스타벅스), 편세권(편의점) 등을 고려해야 합니다.
가급적 대단지를 고르세요.
교통이 좋아야 합니다. 지하철역 또는 버스정류장까지 걸어서 10분 이내가 가장 좋습니다.
3S(Seoul, Station, Small)를 고려하세요. in 서울, 역세권, 작은 평수를 말합니다.
내부구조와 자재가 좋아야 합니다.
층고가 높고 남향 또는 남동향이어야 합니다.
건물 간 거리가 넓어야 하며, 건물 배열이 일자형으로 되어 있는 것이 좋습니다.
학군이 좋아야 합니다.
각종 편의시설이 주변에 있어야 합니다. (백화점, 대형마트, 상권 형성 등)
조망권이 좋아야 합니다.
주변에 공원과 같은 녹지공간이 풍부하여야 합니다.
요즘엔 세대별 주차공간이 2대 이상은 확보되어야 합니다.
기타 개인별 고려요소는 한이 없겠죠.
2. 상업용 부동산
상업용 부동산은 자영업자들을 위한 상가나 쇼핑센터까지 다양한 형태가 있습니다. 상업용 부동산을 선택하는 중요한 요소로는 부동산의 위치, 환경, 교통상황, 전철역 또는 버스정류장과의 거리, 근접성, 가시성, 인구 밀집도, 인구 증가 추이, 경제 수준 등이 있습니다. 특히 대형 아파트 단지가 조성되거나 새로운 도로나 철도가 개설되고 지하철역이 생기는 경우 새로운 상권이 형성되는데 그때 좋은 투자 기회가 발생합니다.
그밖에 상업용 부동산 투자 시 고려사항
상권만이 가질 수 있는 특색 있는 문화가 있는가? 글로벌 문화, 대학문화, 클럽문화, 빈티지 문화 등
해당 상권만의 이미지를 갖고 있는가? 카페거리, 패션거리, 곱창거리, 공구거리 등
상권이 스토리를 갖고 있는가? 상권의 유래, 스토리, 콘텐츠 등
시대의 흐름이나 소비 트렌드에 따라 계속 변화할 수 있는가?
신규 상권의 경우 상권이 형성되고 자리를 잡을 때까지 어느 정도의 시간이 필요한가?
3. 사무용 부동산
사무용 부동산은 일반 기업들이 사용하는 사무공간으로 주로 시내 중심가나 오피스 밀집 지역에 투자하는 것이 좋습니다. '부자 아빠 가난한 아빠'로 유명한 로버트 기요사키도 '앞으로 10년 돈의 배반이 시작된다.'라는 책에서 무조건 회사가 많이 있고 제반 인프라가 좋아서 사람들이 많이 올 수밖에 없는 지역에 투자하라고 합니다. 사무용 부동산은 5년 이상 장기로 계약하는 경우가 많아 안정적인 임대 수입이 보장되는 반면 경기 흐름에 매우 민감하기 때문에 공실에 대한 리스크가 가장 큰 편이고 시설관리를 위한 유지비가 많이 드는 편입니다. 최근에는 코워킹 스페이스 같은 사무실 공유 비즈니스가 활성화되면서 다양한 변화가 예상되므로 여러 가지를 꼼꼼하게 살펴야 합니다.
부동산 정보 확인하는 법
부동산 관련 정보를 손쉽게 볼 수 있는 사이트를 소개해드리겠습니다. 단지 네이버나 카카오에 나오는 편집된 뉴스만 보지 마시고 아래 사이트들을 즐겨찾기 해놓아서 자주 들어가 보시면 큰 도움이 되실 듯합니다.
● 국토교통부 http://www.molit.go.kr/
국토도시, 주택토지, 건설수자원, 교통물류, 항공, 도로철도 정책, 공시지가 조회 등 안내.
● 토지이용규제정보서비스 http://luris.molit.go.kr
국토교통부 토지이용계획확인서 열람, 행위제한, 규제안내서, 고시도면 등 서비스 안내.
● 부동산정보종합포털 http://www.onnara.go.kr/
국토교통부 운영 부동산 정보 포털사이트, 부동산 정책 및 통계 정보 제공.
● 2030 서울도시기본계획(2030서울플랜) http://citybuild.seoul.go.kr/archives/34089?refresh
2030년까지의 서울의 주요 도시 개발 계획 제공
● 한국토지정보시스템: http://klis.seoul.go.kr
토지정보, 토지계획, 부동산 제공, 토지정보 관련 민원 발급.
● 서울부동산정보광장: http://land.seoul.go.kr
서울특별시 부동산정보 제공 사이트, 실 거래가, 시세, 거래민원, 개발정보 등 수록
● 서울도시계획정보시스템: http://urban.seoul.go.kr
주소, 명칭검색, 테마관광, 도시계획 정보 등 제공
● 대법원인터넷등기: http://www.iros.go.kr
부동산 및 법인등기부등본 열람, 발급, 신청사건 처리현황조회, 상호검색서비스 안내
● 산지 정보 시스템: http://www.forestland.go.kr
산지에 대한 구분, 용도 지역ㆍ지구, 토양, 임상 정보 제공
● 국토교통부 실 거래가: http://rt.molit.go.kr/
아파트, 다가구, 연립, 빌라, 다가구 주택 실 거래가 조회 서비스, 지역별, 금액별, 면적 별 조회
● KB 부동산: http://www.kbreasy.com/
KB 국민은행 부동산, 아파트시세, 매물, 부동산재테크상담, 분양, 청약 등 정보 제공
● 경기도 부동산 포털: http://gris.gg.go.kr/
경기도청 운영, 부동산 정보서비스, 개발 정보, 부동산 조회, 민원 발급, 물류창고 등 안내
● 민원24: http://www.minwon.go.kr
대한민국 정부 전자민원 포털, 주민등록등본, 가족관계증명서. 토지대장 등 열람 및 발급
● 그 밖에 각 지자체 홈페이지, 도청 홈페이지, 각종 개발공사 홈페이지 등 참조
수원시 도시군관리계획 결정지형도면 고시도
위의 사진은 실제 수원시의 도시군관리계획 결정지형도면 고시도 입니다. 수원시의 도로 건설계획이나 토지이용계획 등을 자세히 알 수 있습니다. 전문가들은 이런 고시도를 보면서 계획을 세웁니다. 도로가 건설되는 지역 근처에 토지를 사기도 하고 아파트가 들어설 부지를 사기도 합니다. 일반인들은 이런 것이 있는지도 잘 모르고 어쩌다 이런 고시도를 보게 돼도 용어나 내용을 이해하기가 어려운 게 사실이죠. 그래서 부동산 공부를 해야 하는 것입니다.
요즘 제가 즐겨보는 드라마 '나의 나라'에 훗날 왕이 되는 이성계가 이런 대사를 합니다. '서면 그냥 땅일 뿐이나 걸으면 길이 된다.' 대사 한 마디 한 마디 작가의 내공이 정말 대단합니다. 저는 이렇게 다시 말씀드리고 싶네요.
서면 그냥 땅일 뿐이나 사면 돈이 된다.
강의 및 멘토링 연락처: junsme@gmail.com
작가 도서 - 예스24
작가 동영상 강의 - 인프런
작가 콘텐츠 - 퍼블리
본 글은 개인적인 경험과 다양한 경로를 통해 배운 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 많은 분들이 저와 같은 시행착오를 겪지 않길 바라는 마음으로 쓰고 있으나 개인마다 상황마다 공감의 정도가 다를 것으로 생각됩니다. 인생에 정답이 없듯이 사업에도 정답이 없기에 그냥 '이렇게 생각하는 사람도 있구나.' 정도로 가볍게 넓은 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
