노후준비 - 1인 가구가 부동산에 미치는 영향
1인 가구와 주택수요의 변화
인구나 가구구조의 변화는 중장기적으로 부동산 시장에 큰 영향을 주게 됩니다. 특히 주택의 수요에 대한 변화를 가져오게 되며 이는 주택 가격에 영향을 미칠 뿐 아니라 장기적으로 주택의 공급에도 영향을 주게 됩니다. 이번에는 1인 가구의 성장이 국내 부동산 시장에 미칠 영향에 대해서 말씀드려보겠습니다.
1인 가구의 성장
지하철 2호선을 싱글벨트라고 합니다. 그만큼 지하철 2호선 주변에 혼자 사는 사람들이 많다는 뜻일 겁니다. 일코노미라는 신조어도 등장하였습니다. ‘1인’과 ‘이코노미(Economy)’를 합친 단어로 그만큼 1인 가구가 경제 전반에 다양한 변화를 일으키고 있다는 반증일 것입니다. 통계청 발표에 따르면 2019년 기준 우리나라 1인 가구는 540만(28.6%)으로, 3‧4인 가구보다 더 많은 것으로 나타났습니다. 2000년 222만 가구에서 2015년 520만 가구로 증가했으며 2020년에는 전체 가구의 30%에 육박할 것으로 전망되고 있는데요 이는 경제협력개발기구(OECD) 회원국 가운데 가장 빠른 속도입니다.
1인 가구가 늘어난 원인을 살펴보면 여성의 경제활동 증가와 젊은 세대의 결혼관 변화에 따른 비(非)혼과 만혼의 증가, 자녀 교육을 외국에서 시키는 기러기 가족의 증가, 이혼, 별거 등 가족 해체에 따른 독신층의 증가, 고령화에 따른 노인가구의 증가 등으로 볼 수 있겠습니다. 1인 가구는 거대한 사회현상이자 흐름이 되었습니다.
1인 가구에 대한 정의는 여러 가지가 있겠지만 통계청에서는 ‘혼자서 살림하는 가구’, 서울시정개발원에서는 ‘혼자 사는 사람들로서 독립된 공간에서 의식주의 생활을 혼자 영위하는 사람들’이라고 정의하고 있습니다. 1인 가구는 여러 형태가 있는데요, 가장 대표적인 형태가 대학생 및 직장인 1인 가구와 노년층의 1인 가구로 볼 수 있습니다. 1인 가구는 전 연령층에서 지속적으로 증가하고 있으며 40대 이하가 전체의 52.8%를 차지하고 있습니다.
KB금융지주경영연구소에서 발표한 ‘2017 한국 1인 가구 보고서’에 따르면 1인 가구의 주거 면적은 평균 56㎡ 정도로 국민주택 규모(85㎡이하) 이하의 규모에서 살고 있으며, 반전세를 포함한 전월세에 주로 거주(82.8%)하고 있습니다. 1인 가구의 주택유형은 원룸이 33.7%로 가장 높고 빌라, 다세대, 연립주택이 27.4%, 아파트가 19.8%를 차지하고 있습니다. 연령대별로 보면 60대 이후 노년층의 1인 가구는 자기 소유의 아파트에서 거주하는 비율이 높고, 40세 이하 1인 가구는 전세 및 월세와 기타 주택의 거주비율이 가장 높게 나타나고 있습니다.
또한 1인 가구 10명 중 4명은 향후 주택 구입 의향이 있으며, 혼자 사는 것에 대한 만족도가 높을수록 주택 구입 의향도 높게 나타나고 있습니다. 따라서 향후 1인 가구에 특화된 소형 주택에 대한 수요가 증가할 것으로 보입니다.
1인 가구는 젊은 세대를 중심으로 도시지역에 집중되는 현상을 보이고 있습니다. 총 1인 가구 중 20.7%가 서울에 거주하고 있고, 경기 및 인천이 23.2%를 차지하고 있습니다. 1980년과 비교했을 때 지역별 1인 가구 증가율은 서울이 10.2배, 경기도가 13.6배로 매우 높은 수치를 보여줍니다. 이렇게 빠르게 증가하는 1인 가구가 새로운 주택수요 계층으로 부각하고 있습니다. 1인 가구는 상대적으로 소득 수준이 낮고(일반 가구의 39% 수준) 직장과 가까운 곳을 선호하는 경향이 있기 때문에 도심권에 있는 소형 임대주택을 선호하는데요 주택 선택에 있어 일반가구와 다른 모습을 보이고 있습니다. 3~4인 가구 중심의 시장에서는 학교나 학원이 주요한 주거지 선정의 요인이었으나 1인 가구가 증가함에 따라 역세권이나 오피스 지역 접근성이 더욱 부각되고 있습니다.
향후 1인 가구는 지속적으로 증가할 것으로 예상되며 월세시장의 확대, 주택시장의 구조적 변화 등에 따라 소형 임대주택이 새로운 주거 트렌드로 부각될 것입니다. 또한 1인 가구의 주거 수요 및 선호도에 따라 국내 소형주택시장 역시 다양한 변화가 나타날 것입니다.
1인 가구 증가에 따른 주택시장의 변화
1) 월세 시장의 성장
1인 가구는 전체 가구 대비 월세 비중이 높고(45.9%) 원룸이나 오피스텔과 같은 소형주택을 선호합니다. 1인 가구 중 월세 거주 가구의 비중은 2006년도에 96만 가구였으나 2014년에는 222만 가구로 132% 증가했으며, 월세 거주가구의 비중도 41.9%에서 46.0%로 증가하였습니다. 1인 가구의 거주 유형은 월세(45.9%)와 전세(17.8%) 등 임차 유형이 64% 이상을 차지하면서 전체 가구의 임대거주 비중(43.5%) 대비 높은 수준을 보이고 있습니다. 이러한 변화를 감안하면, 향후 1인 가구의 지속적인 증가가 주택임대시장 특히 월세 시장의 성장에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한 주택임대시장이 사적 임대 중심의 전세시장에서 월세를 통한 기업 임대시장 및 임대관리 시장의 확대에도 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
2) 초소형 주택의 공급 확대
1인 가구가 거주하고 있는 주택의 면적은 주로 전용면적 10평 이하의 원룸과 같은 초소형주택에 40% 가 거주하고, 10평~20평 이하의 소형주택에도 41% 가 거주하는 등 전체 1인 가구의 81%가 20 평 미만 소형주택에 거주하고 있습니다. 이는 1인 가구의 증가로 인해 주택에 대한 수요가 급격하게 변화하게 될 것을 의미합니다. 최근에는 1인 가구의 거주 유형이 원룸이나 오피스텔뿐만 아니라 85㎡면적 이하 소형 아파트로도 확대되고 있고 심지어 1인 가구 수요를 대상으로 하는 10평형대 아파트 분양도 늘어나고 있습니다. 현행법상 전용면적 60㎡ 이하의 신규 분양주택을 5년 이상 임대하면 취득세 면제, 종합부동산세와 재산세가 감면된다는 세제상 이점도 존재합니다.
3) 주택 구조의 변화: 부분임대형 아파트, 주거공간 다양화
1인 가구의 증가 및 주택 수요의 변화로 주택의 구조까지 변화하고 있습니다. 주택 중 일부 면적에 대해 현관문을 별도로 두고 임대 목적으로 활용할 수 있는 세대 분리형 아파트가 공급되기 시작하였습니다. 임대인 입장에서는 거주 중인 주택을 활용하여 임대수익을 올릴 수 있고 임차인 입장에서도 다른 단지 내 커뮤니티 시설 이용과 녹지공간, 편리한 주차 등 양호한 주거환경에서 거주할 수 있는 장점이 있습니다.
건물을 지을 때부터 세대분리형으로 만드는 경우도 있지만 요즘에는 라이프 스타일과 세대 구성원 변화에 따라 쉽게 평면구조 변경이 가능한 가변형 구조 공급도 지속적으로 증가하고 있습니다. 맞춤형 평면의 제공은 가변형 벽체를 통해 방의 개수, 거실 크기 등을 수요자가 선택할 수 있도록 함에 따라 동일 공간에서도 가구원수에 따라 다양한 평면 창출이 가능합니다.
4) 셰어하우스(Share House)의 증가
1인 가구가 증가됨에 따라 셰어하우스 역시 주목받기 시작하였습니다. 특히 침실은 따로 쓰면서 거실이나 주방 등만을 공유하는 형태가 활성화되고 있는데요, 20~30대를 타깃으로 한 셰어하우스가 점점 더 많이 나타나고 있습니다. 셰어하우스는 주거비 부담이 높은 미국이나 일본 등 해외에서는 주거비 부담 완화를 위해 일반화된 임차 형태로 우리나라에서도 1인 가구의 주거 수단으로 성장할 전망입니다. 셰어하우스에 대해서는 하고 싶은 말이 많아서 나중에 별도로 자세히 말씀드리겠습니다.
강의 및 멘토링 연락처: junsme@gmail.com
작가 도서 - 예스24
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본 글은 개인적인 경험과 다양한 경로를 통해 배운 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 많은 분들이 저와 같은 시행착오를 겪지 않길 바라는 마음으로 쓰고 있으나 개인마다 상황마다 공감의 정도가 다를 것으로 생각됩니다. 인생에 정답이 없듯이 사업에도 정답이 없기에 그냥 '이렇게 생각하는 사람도 있구나.' 정도로 가볍게 넓은 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
