노후준비 - 셰어하우스를 통한 임대수익
최근 들어 셰어하우스에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 특히 젊은 층의 1인 가구를 중심으로 높은 주거비와 낮은 수준의 주거환경에 대한 문제 인식이 많아지면서 그 대안으로 셰어하우스가 빠르게 공급되고 있습니다. 합리적인 비용으로 주거 환경의 질을 개선하고자 하는 니즈가 많아지고 있는 것입니다. 이번 글에서는 셰어하우스에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
셰어하우스의 개념
셰어하우스란 여러 사람이 한 집에서 살면서 개인적인 공간인 침실은 각자 따로 사용하지만, 거실, 주방, 화장실, 욕실 등을 공유하는 생활방식 또는 주거공간을 말합니다. 평상시 자주 사용하지 않는 생활공간을 공동으로 사용하기 때문에 주거공간을 보다 효율적으로 쓸 수 있고 보증금이나 임대료도 합리적인 편입니다. 여기에서 합리적이라는 말은 월세가 무조건 싸다는 것이 아니라 주거 환경 대비 가성비가 좋다는 말로 이해하시면 되겠습니다. 일본이나 캐나다 등에서 많이 활성화되어 있으며 우리나라도 1~2인 가구가 증가하고 밀레니얼 세대가 주 소비계층으로 자리 잡으면서 셰어하우스에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 최근에는 셰어하우스가 수익형 부동산으로 인기를 끌면서 투자자들의 관심도 높아지고 있어 공급도 증가하는 추세입니다.
임차인(세입자)을 위한 셰어하우스
셰어하우스는 원룸이나 고시원과 같은 유사 가격의 주거상품 대비 삶의 질이나 비용절감 측면에서 높은 경쟁력을 가집니다. 이른바 우리나라 청년들의 열악한 주거실태를 상징하는 지옥고(반지하, 옥탑방, 고시원)에 비해 주거환경이 쾌적하고 임차인들 간에 정서적 유대감을 느낄 수 있어 젊은 층을 중심으로 인기를 끌고 있습니다. 셰어하우스의 가격은 위치, 인테리어 수준, 1인실 & 다인실 여부 등에 따라 다르겠지만 보통 보증금 500만 원 내외에 월세 40~80만 원 정도 합니다. 대통령 직속 청년위원회가 2017년 2월 만 19~34세 세입자 525명을 대상으로 진행한 온라인 설문 결과, 응답자의 46.7%가 "셰어하우스에 살고 싶다."라고 대답했습니다. 또한 셰어하우스에 살고 싶다는 응답자의 77.6%가 '저렴한 비용' 때문에 셰어하우스를 선택했다고 합니다. 경제적인 상황이 좋은 않은 젊은 세대들에게 거주공간에 대한 의사결정에서 가격이 차지하는 비중이 그만큼 크다고 할 수 있겠습니다. 그리고 조사 결과 셰어하우스 임차인의 70%는 여성이라고 합니다. 혼자 사는 여성을 타깃으로 한 범죄가 끊이지 않고 발생하고 있기 때문에 단순히 주거비용을 아끼는 것뿐만 아니라 혼자 사는 것에 대한 불안감과 안전상의 문제로 셰어하우스를 선호하는 경향이 나타나고 있습니다.
셰어하우스 장점
1) 임대료와 생활비를 절약할 수 있습니다. 임대료뿐만 아니라 전기세와 수도세 등 각종 공과금을 여러 사람이 나누어 내는 구조이기 때문에 혼자 살 때보다 절약할 수 있습니다. (물론 공동부담이라 평상시보다 더 많이 쓴다면 문제겠죠.)
2) 함께 생활하는 사람들과의 정서적 교감을 통해 외로움을 달랠 수 있고 대인관계를 넓힐 수 있습니다.
3) 여성분들의 경우 보안, 치안 문제로부터 좀 더 안전할 수 있습니다.
셰어하우스 단점
1) 공동생활을 하기 때문에 사생활 보호가 어렵습니다.
2) 대부분의 셰어하우스는 거실, 주방, 화장실 등이 부족하여 공동으로 사용하는데 불편함이 있습니다.
3) 다양한 사람들이 모인 만큼 다양한 라이프 스타일이 있기 때문에 서로의 생활 습관이 맞지 않는다면 불편하고 스트레스를 받을 수 있습니다.
임대인(집주인)을 위한 셰어하우스
셰어하우스에 대한 투자 역시 관심이 높아지고 있습니다. 임대인 입장에서 셰어하우스는 수익형 부동산의 한 형태로 볼 수 있습니다. 2015년 시행된 저금리 정책과 부동산 규제 완화 정책으로 낮은 금리에 자금을 조달하여 낡은 단독주택을 허물고, 원룸, 투룸, 오피스텔 등으로 재건축하여 수익형 부동산 공급이 늘어났습니다. 그 결과 공급이 수요를 초과하면서 임대수익은 점차 감소 추이를 보였는데, 자산운용사 미래에셋에서 운영하는 부동산114의 조사 결과에 따르면, 전국 오피스텔 임대 수익률은 2008년 6.53%에서 2015년 5.70%까지 하락했습니다. 수익률을 증대시키기 위해 수익형 부동산은 게스트하우스, 에어비앤비 등 여러 형태로 차별화되었는데, 그중의 하나가 셰어하우스입니다. 1인 가구가 주거 시장의 주류로 등장하면서 1인 가구에 최적화된 소형 아파트, 오피스텔 등이 인기인 가운데 최근에는 셰어하우스가 새로운 수익형 부동산으로 주목받고 있는 것입니다. 셰어하우스의 수익률은 위치나 상태에 따라 천차만별일 수 있지만 중대형 평수의 부동산 전월세보다 임대수익률이 1.5배에서 2배 가까이 되는 것으로 나타나고 있습니다. 하나금융그룹이 출자한 HN주택임대관리의 발표에 따르면 다세대주택을 셰어하우스로 운영하고 있는데 연 수익률이 8%대에 달한다고 합니다. 1~2인 가구가 꾸준히 늘어나면서 우리나라 역시 일본처럼 셰어하우스가 임대 시장의 주류가 될 거라는 예상도 많이 나오고 있습니다.
지금까지 대부분의 셰어하우스는 중대형 아파트와 오피스텔, 방이 많이 나올 수 있는 다세대, 다가구주택을 리모델링하여 공급되어 왔습니다. 이 방식은 공급 수량은 빠르게 늘리고 가격은 낮출 수 있다는 장점이 있는 반면 하나의 방에 2~4인이 거주하게 되면서 입주자의 사생활 보장이 어렵고 화장실이나 세탁실과 같은 공용공간이 부족하여 동시에 이용하기에 불편한 점이 많았습니다. 건설사들도 이런 불편함을 해소시키기 위해 신규 분양 아파트에 셰어하우스 특화 설계를 도입하며 시장 변화에 발맞추고 있습니다. 공용공간과 개인 공간은 확실하게 구분하고, 샤워실과 화장실을 구분하여 사생활을 보호함과 동시에 공용 공간의 효율성을 극대화한 것입니다. 신축개발이 비용이 많이 든다면 용도변경이나 리모델링도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 상대적으로 저렴한 비용으로 셰어하우스에 맞게 공간을 꾸며서 임대수익을 올릴 수 있습니다.
공공 차원의 셰어하우스
우리나라에서는 젊은 수요층을 겨냥한 민간 차원의 셰어하우스뿐만 아니라 공공 차원의 세대 간 주거공유 프로그램이 시도되고 있습니다. 서울시는 청·장 노년층 세대통합 주거공유 확산을 위해 ‘한 지붕 세대공감’ 사업을 시작하였습니다. ‘한 지붕 세대공감’ 사업은 이미 유럽에서는 검증이 되었고 많이 활성화되고 있는 방식인데요 주거공간의 여유가 있는 장노년층과 주거공간이 필요한 대학생을 연결하여 장노년층은 대학생에게 주거공간 제공을 통해 사회적 고립감을 해소하고, 대학생은 무료 또는 소정의 임대료 제공을 통해 쾌적한 주거공간에서 생활하는 주거 공유 프로그램입니다. 주택을 소유한 60세 이상의 어르신과 대학(원) 재학생 및 휴학생을 대상으로, 어르신에게는 임대수입을 보장하고 대학생에게는 보증금 없이 주변시세의 50% 내외의 비용으로 거주공간을 제공하는 사업입니다.
서울시 세대 간 주거공유 모델의 작동 방식과 사업 주체또한 서울시에서는 청년 주거 문제를 해결하고자 노후한 고시원, 여관, 모텔, 빈 사무실을 주거용 셰어하우스로 리모델링하는 사업을 시작하였습니다. 2016년에는 시범사업으로 2개 동 40가구를 공급했고 2017년에는 리모델링형 사회주택을 이보다 약 7배 많은 290가구를 확대 공급한다고 발표했습니다. 이 사업은 주거 관련 사업시행자가 지은 지 15년 이상 된 비 주택을 매입해 리모델링한 뒤 청년 1인 가구에게 저렴하게 임대하는 방식으로 진행합니다. 임대 수혜 대상은 무주택자로 도시근로자 월평균 소득 70% 이하입니다. 20년 이상 된 노후 건물이 대상이며 이러한 건물을 소유하고 계신 분은 서울시에 신청하시면 리모델링 비용을 지원받을 수 있습니다.
셰어하우스 전문 기업
주먹구구식으로 운영되던 셰어하우스는 셰어하우스에 대한 수요와 공급이 증가하면서 전문업체들이 나타나게 되었고 점점 더 기업화되고 있습니다. 우주, 컴앤스테이 같은 셰어하우스 전문 기업들이 시장을 선도하고 있는데요, 이런 셰어하우스 전문기업들은 직접 공간을 임차하여 임차인을 모집하거나, 건물주와 수익 분배 형식으로 셰어하우스 운영대행을 하기도 합니다. 운영 대행 수수료는 업체마다 다르긴 하지만 월세의 20 ~ 25% 정도로 적지 않으니 참고하셔야 되겠습니다. 2016년 가을 조사에 따르면 서울에는 60여 개의 크고 작은 셰어하우스 전문기업에 의해 203개 셰어하우스가 운영되고 있고 전체 거주 가능한 인원이 약 1600명에 달한다고 합니다. 업계 추정치에 따르면 시장규모가 셰어하우스가 공급되기 시작한 2013년에 비해 10배 성장했다고 합니다. 셰어하우스 전문기업들이 셰어하우스를 만들고 잘 꾸미고 운영하는 것 이외에 보유해야 하는 노하우 중의 하나가 마케팅 역량입니다. 주거에 대한 다양한 솔루션이 있는 상황에서 셰어하우스 역시 증가하고 있기 때문에 임차인 확보 능력 또는 공실률 관리 능력이 매우 중요하고 그 베이스에는 마케팅이 큰 역할을 차지하고 있습니다. 셰어하우스 전문기업을 선택하실 때에는 임차인 모집 능력이 실제로 얼마나 되는지 자세히 살펴보시면 좋겠습니다. 셰어하우스 전문 기업들은 단순히 주거공간을 제공하는 것뿐만 아니라 다양한 부가서비스를 제공함으로써 임차인들의 만족도를 높이고 있습니다. 가구, 이사, 세탁, 방역, 방범, 정수기, 인터넷, 생활용품 공동구매, 커뮤니티 지원 등 주거공간 또는 생활에 직간접으로 관련 있는 부가서비스를 함께 제공함으로써 주거에 대한 토털 솔루션을 제공하고 부가 수익을 올리고 있는 것입니다. 아래 이미지는 모 셰어하우스 전문기업으로부터 받은 실제 견적서 예시입니다. 서울에 30평대 초반 아파트를 셰어하우스로 꾸미고 임차할 경우의 임대료와 수수료, 투자금 등이 정리되어 있습니다. 이는 아파트를 보유하고 있어 별도의 임대료나 이자비용이 발생하지 않는다는 전제이기 때문에 수익률 분석 시 참고하셔야 하겠습니다.
셰어하우스 운영제안서
견적서에 따른 수익률 분석수익률이 생각보다 높지 않습니다. 당연히 은행 금리보다는 높지만 수익형 부동산의 평균 수익률이 5~6%인걸 감안하면 매우 낮은 수치입니다. 다만 임대인은 아무것도 하지 않아도 되고 전문업체에서 임차인 모집부터 관리, 청소 등 모든 것을 알아서 해주기 때문에 수익형 부동산뿐만 아니라 전세나 월세를 놓았을 때의 수익률과 비교하여 종합적으로 판단해보시기 바랍니다.
셰어하우스 차별화 전략
셰어하우스에 대한 수요가 지속적으로 늘고 있는 것은 맞으나 아직 성숙한 시장이 아니기 때문에 셰어하우스에 대한 관심이 실제 거주로 이어지지 않거나 기존 주택상품보다 경쟁력을 갖지 못한다면 셰어하우스에 대한 투자는 실패로 끝나게 됩니다. 또한 셰어하우스가 인기를 끌자 셰어하우스 전문 기업이나 공급량이 지속적으로 늘어나고 있는 상황이기 때문에 경쟁이 치열해지고 있습니다. 모든 부동산이 그러하듯 셰어하우스 역시 임차인이 알아서 찾아오지는 않습니다. 다른 셰어하우스 대비 차별화 포인트가 없다면 실패할 가능성이 매우 높습니다. 이제는 단순한 주거공간 공유를 넘어서 임차인을 위한 다양한 부가 서비스나 맞춤형 서비스가 중요해지고 있습니다. 따라서 셰어하우스에 투자하기 위해서는 지속적으로 수요를 창출하기 위한 전략을 찾아야 합니다. 수요자의 니즈는 무엇인지, 이를 바탕으로 지속적으로 입주자를 확보할 방법은 무엇인지, 주거 만족도를 높이기 위한 서비스를 지속적으로 개발해야 한다.
1) 생활편의 서비스 제공
셰어하우스 전문기업에서 언급한 것처럼 이제는 단순히 주거공간만을 공유하는 차원이 아니라 공간 안에서 생활하면서 필요한 서비스와 개인이 경험하고 누릴 수 있는 서비스에 큰 가치를 두고 있습니다. 예를 들어 청소, 보안, 세탁, 짐 보관, 운동, 카 셰어링 등의 서비스 제공을 통해 임차인의 주거 및 생활의 만족도를 높일 수 있습니다. 이러한 서비스를 제공함으로써 임차인을 모집하고 만족도를 높이고 재계약을 높여 공실률을 최소화하는데 좋은 전략이 될 수 있습니다.
2) 언어 교환 & 문화 교류
대표적인 셰어하우스인 ‘보더리스 하우스’는 외국인과 내국인이 공동으로 생활하면서 언어나 문화를 교환하는 것을 컨셉으로 임차인을 모집하고 있습니다. 외국어를 배우려는 한국인과 한국어나 한국 문화를 체험하고 싶어하는 외국인이 함께 살면서 서로의 니즈를 충족시키는 방식으로 인기를 끌고 있습니다. 현재 국내에만 25개 지점을 운영하고 있는데요 이곳에서는 한국인과 외국인 비율을 5:5로 설정하고, 외국인과 함께 살면서 언어나 문화 교류가 가능합니다.
보더리스하우스 홈페이지 캡처3) 라이프 스타일을 기반으로 한 임차인 모집
셰어하우스 ‘우주(woozoo)’는 요리, 영화 감상, 운동 등 문화적 코드를 기반으로 주택을 기획하고 임차인을 모집합니다. 라이프 스타일이나 취미생활, 또는 직업이 비슷한 사람들끼리 모여 살면서 서로의 관심사를 공유하고 문화 소비를 하는 방향으로 발전하고 있습니다. 임차인들이 공감대를 형성하고 취미를 공유할 수 있도록 각 셰어하우스마다 다른 콘셉트의 인테리어를 적용한 것도 특징입니다. 총 57개 점에 330명의 입주자가 살고 있는데 신규 하우스 입주 경쟁률이 4대 1, 재계약률이 75% 정도로 높다고 합니다.
세입자 입장에서는 셰어하우스가 많은 장점이 있는 반면 사생활 침해나 세입자들끼리의 다툼 등으로 문제가 되는 경우가 많으니 신중하셔야 합니다. 집주인 입장에서도 관리 리소스나 투자금 대비 수익률이 생각보다 높지 않을 수 있으니 사전에 치밀하게 분석을 하시거나 전문가와 상담을 하시기를 추천드립니다.
강의 및 멘토링 연락처: junsme@gmail.com
작가 도서 - 예스24
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작가 동영상 강의 - 인프런
작가 콘텐츠 - 퍼블리
본 글은 개인적인 경험과 다양한 경로를 통해 배운 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 많은 분들이 저와 같은 시행착오를 겪지 않길 바라는 마음으로 쓰고 있으나 개인마다 상황마다 공감의 정도가 다를 것으로 생각됩니다. 인생에 정답이 없듯이 사업에도 정답이 없기에 그냥 '이렇게 생각하는 사람도 있구나.' 정도로 가볍게 넓은 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
