부동산 계약. 이것만은 꼭 알아둡시다.
부동산 사기당하지 않는 방법
우리는 살면서 크고 작은 부동산 계약을 하게 됩니다. 부동산 전세계약, 매매계약, 임대차 계약, 상가 계약 등 가족과 회사에 관계된 계약을 종종 하게 됩니다. 하지만 짧게는 1년에 한 번, 길게는 5~10년에 한 번 하는 경우도 있기 때문에 연말정산을 할 때마다 헷갈리는 것처럼 부동산 계약을 할 때마다 뭔가 잘 몰라서 위축되는 자신을 보게 됩니다. 저 역시 부동산 계약을 할 때마다 잘 몰라서 임대인이나 공인중개사에게 휘둘렸던 찝찝한 기억이 납니다. 그러다가 우연치않게 부동산 스타트업을 하게 되면서 업무 상 필요하여 공인중개사 자격증을 따게 되었고 약간의 지식이나 노하우가 생기면서 예전의 제가 얼마나 어리숙했는지 반성도 하게 됩니다. 이번 글에서는 부동산 계약을 할 때 꼭 알아야 할 사항에 대해서 정리해보겠습니다. 부동산 계약을 이해하기 전에 계약이 무엇인지부터 알아야 합니다.
계약이란 무엇인가?
1. 계약의 의의
계약은 2 인 이상의 당사자간에 있어서 법에 의하여 강행 가능한 합의를 가리킵니다. 여기서 합의란 계약을 체결하려는 당사자들의 의사표시의 합의를 말하고, 이러한 합의를 통하여 당사자는 계약상의 의무를 자발적으로 부담하게 됩니다. 만약 어느 일방이 계약서에 명시된 의무를 이행하지 않을 경우, 즉 채무불이행의 경우에는 법적 구속력이 인정되기 때문에 소송을 제기하여 구제(강제이행, 손해배상, 계약취소 등)를 청구할 수 있습니다.
2. 계약의 종류
1) 대가적 의미를 갖는지의 여부에 따라 쌍무계약과 편무 계약으로 나뉩니다. 쌍무계약이란 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약으로, 매매나 교환 등을 예로 들 수 있습니다. 편무 계약은 서로 대가적 의미를 갖지 않는 계약으로 증여, 사용대차, 위임 등이 있습니다.
2) 재산상 출연 여부에 따라 유상계약과 무상계약으로 나뉩니다. 서로 대가적 의미 있는 재산상 출연을 하는 계약을 유상계약이라고 합니다. 무상계약에는 증여, 사용대차 등이 있습니다. 유상계약과 무상계약을 구별하는 실익은 매매에 관한 규정의 준용 여부에 있습니다.
3) 계약 성립에 있어서 당사자 간의 합치와 합치 이외의 급부 여부에 따라 낙성 계약과 요물 계약으로 나뉩니다. 낙성 계약은 당사자의 의사표시 합치만으로 성립하는 계약이고 요물 계약은 물건의 인도 기타 급부를 해야 성립하는 계약으로 현상 광고, 대물변제, 해약금 계약, 임대보증계약 등이 있습니다.
3. 계약 성립의 요건
계약이 성립하려면 당사자의 서로 대립하는 의사표시의 합치가 있어야 합니다. 여기서 의사표시의 합치는 일방의 당사자가 청약을 하고, 상대방이 그것을 승낙함으로써 성립합니다. 계약 성립을 위해서는 일방 당사자의 명확한 청약이 타방 당사자에 의하여 수정 없이 승낙되어야만 합니다.
4. 계약의 효력 발생 요건
계약이 효력을 발생하기 위해서는 계약 체결자가 무능력자(미성년자, 금치산자, 한정치산자 등)가 아니어야 하고, 의사표시에 하자가 없어야 합니다. 또한 정지조건과 같이 계약 효력의 발생을 막는 사유가 없어야 합니다.
5. 계약의 소멸
계약의 소멸이란 계약에 의하여 발생한 모든 권리와 의무가 소멸되는 것을 말합니다. 계약은 통상 계약서에 명시된 의무의 이행 또는 계약기간의 종료 등에 의해 소멸되지만, 합의나 이행불능 등에 의해서도 소멸됩니다. 만약 채무내용과 조금이라도 달리 이행한 경우 상대방은 계약위반으로써 손해배상을 청구할 수 있고, 또한 그러한 이행의 수령을 거절할 수도 있습니다.
6. 거래계약서
부동산 등을 매매하거나 임차할 때 거래당사자간에 거래계약이 성립하면 그 내용을 기재한 문서를 말하며, 증거를 남기기 위해 작성하는 서류입니다. 일단 당사자 간의 의사표현이 서로 합치하면 거래가 유효하게 성립하는데, 그 의사표시는 서면이나 구두 모두 상관없습니다. 하지만 말로 하는 계약(구두계약)은 그 계약의 내용을 차후에 증명하기 어려우므로, 그 내용을 확실히 하기 위해서 계약서를 작성해두는 편이 후일에 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 줄이고 거래의 안전에 도움이 됩니다. 거래계약서는 일정한 양식이 있으며 그대로 기재하면 되고, 또 양식에 없는 내용은 특약란에 기재하여 당사자 간의 거래내용을 확인할 수 있습니다.
7. 구두계약
구두(口頭)나 불요식의 서면으로 하는 계약을 말합니다. 서면으로 날인하는 날인 계약에 상대되는 개념으로 단순 계약이라고도 합니다. 명칭은 구두로 되어 있으나 단순히 구두로만 하는 것을 뜻하는 것이 아니며, 날인 계약 이외의 모든 계약을 포함하는 용어입니다. 일반적으로 서면계약을 하고 날인을 하는 경우와 동일한 효력을 갖기는 하지만, 계약 당사자가 계약 자체를 부정하거나 계약의 내용을 달리 주장할 경우 입증하기가 쉽지 않습니다. 민법 563조에 따르면 ‘계약은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력을 인정한다.’라고 되어 있습니다. 사람들은 일반적으로 구두계약의 경우 계약이 성립하지 않는 것으로 생각하는데 실상은 그렇지 않다는 의미입니다. 또한 계약서를 쓰고 계약금을 주고받아야만 비소로 계약이 성립한다고 보지만 관행적으로 이루어지는 것과 실제법 적용은 다른 것입니다. 따라서 구두계약 (공인중개사 등 제3자가 입증하는 계약 포함)이라도 당사자 일방 사정에 의해 계약을 파기한다면 해약금에 대한 지급의무가 발생할 수 있어 신중해야 합니다. 만약 계약금 중 일부만 지급한 상태에서 계약을 파기한 경우라도 일부가 아닌 계약금 전액을 지급해야 한다는 대법원 판례도 있습니다. 단 여기에서 중요한 것은 구두계약에 대한 입증을 주장하는 쪽에서 증거를 제시해야 한다는 것입니다. 말 그대로 구두로 하는 계약이라서 구체적인 증거나 사실을 입증하기가 매우 어려운데요, 증인 또는 대화 내용의 녹취록 등이 증거 자료가 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 중요한 내용에 대해서는 문자를 받아놓거나 통화내용을 녹음해 두는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
8. 계약금
부동산을 매매하거나 임대차 계약을 할 때 약정의 표시로 상대방에게 지급하는 비용을 말합니다. 부동산 거래에서는 거래금액의 10% 정도의 계약금을 계약할 때 상대방에게 지급하는 것이 관례입니다. 계약금은 증약금(證約金), 위약 계약금, 해약금(解約金) 등의 법적 성질이 있는데요 민법에서는 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전이나 기타 물건을 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하였습니다.
1) 증약금 - 계약이 있다는 것을 증명하기 위한 금전
2) 위약금 - 계약을 위반했을 때 지불하기로 약정한 금전으로
3) 해약금 - 계약을 해약하기 위해 지불해야 하는 금전으로 해약금에 의해 해제할 수 있는 시기는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지입니다.
9. 계약의 해제
매매계약을 체결한 후에 상대방이 계약의 의무를 이행하지 않는 경우 상대방이 일정한 요건 하에 그 계약을 처음부터 없었던 것으로 하는 것을 말합니다. 당사자 간에 계약하면서 일방 또는 쌍방이 이를 해제할 수 있는 것으로 약정하여 발생하는 것을 약정해제라 하고, 채무불이행의 효과로서 해제권이 발생하도록 법에 정해 놓은 해제를 법정 해제라 합니다. 약정해제의 발생요건과 그 효과는 모두 당사자의 약정으로 정하고 그에 따릅니다. 법정 해제권이 발생하려면 먼저 상대방이 약속한 기일에 채무를 이행하지 않아야 하고 이를 이행지체라고 합니다. 상대방의 책임으로 계약의 이행이 불가능해진 때에도 해제를 할 수 있습니다. 이때는 이행이 불가능하기 때문에 최고할 필요가 없습니다. 해제는 상대방에게 의사표시로 해야 합니다. 즉 상대방이 계약에 따른 의무를 이행하지 않았다고 해도 해제의 의사표시를 해야만 해제가 되는 것입니다. 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 원상회복과 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
10. 계약의 해지
계약 상대방 한쪽의 일방적인 의사표시로, 유효하게 성립한 계약이 장래에 그 효력을 잃는 것을 말합니다. 해지권은 ① 계약 당사자 사이에 해지에 관한 특약이 있는 경우(약정해지권)와 ② 법률의 규정에 있는 경우(법정 해지권)에 발생합니다. 기간을 정하지 않은 계속적 채권관계에서는 각 당사자에게 해지의 자유가 인정되기 때문에 해지권 유보 약정이나 법률의 규정이 없더라도 언제든지 해지를 통고할 수 있습니다. 해지 효과가 발생하는 시기는 기간을 정하지 않은 채권관계에서는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 일정기간이 경과해야 효력이 발생합니다. 기간을 정한 채권관계에서도 원칙적으로 해지통고기간이 경과된 후에 효력이 발생합니다. 계약이 해지되면 그 계약은 그때부터 그 효력을 잃으며, 해지 효과가 발생하기 전에 이미 이행된 계약의 내용은 그대로 유효합니다. 계약이 해지되더라도 이와 별도로 손해배상을 청구할 수 있고 해지의 상대방이 계약내용의 목적물을 제때에 반환하지 않아 손해가 발생한 때에는 반환 지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
11. 매수인의 의무
1) 대금지급시기 - 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정합니다(제585조).
2) 대금지급 장소 - 대금은 채권자인 매도인의 주소에서 지급하는 것이 원칙입니다(제467조 ②). 다만 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 인도 장소에서 대금도 지급해야 합니다(제586조).
3) 대금지급의 거절 - 매매의 목적물에 대하여 권리(소유권, 기타의 권리)를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는, 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 대금지급을 거절하지 못합니다(제588조). 매수인이 대금지급을 거절하는 때에는, 매도인은 매수인에게 대금의 공탁을 청구할 수 있습니다(제589조).
부동산 사기를 당하지 않는 방법
1. 임대인이 등기부등본의 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다.
인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 건물의 등기부등본을 발급받아 매물의 임대인과 등기부등본 상의 소유자가 같은 사람인지 확인하셔야 합니다. 대부분 공인중개사가 발급받아 보여주지만 직거래인 경우도 있고, 중간에 시간차가 발생할 수 있으니 가능하면 직접 발급 또는 열람해보시는 것을 추천드립니다. 참고로 열람 수수료는 700원, 발급 수수료는 1,000원밖에 하지 않습니다.
2. 권리관계 근저당, 채권최고액 등을 확인해야 합니다.
등기부등본을 발급받으시면 소유자 확인뿐만 아니라 각종 권리관계나 근저당, 채권최고액 등을 확인하셔야 합니다. 표제부에는 지번, 지목, 면적, 등기원인, 건물 내역 등 목적물의 표시에 관한 사항을 표시하고, 갑구에는 소유권의 보존, 이전, 변경, 가압류, 경매개시 결정 등 소유권에 대한 사항을, 을구에는 지상권, 전세권, 지역권, 저당권 등 소유권 이외에 관한 사항에 대해 표시하고 있습니다. 계약을 한 이후에도 등기부등본을 정기적으로 확인하여 추가 대출이 발생하지 않았는지, 권리상의 변화나 하자가 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
3. 주민등록 위조 여부 확인
주민등록증을 위조하는 것은 영화에서만 가능한 일이 아닙니다. 따라서 부동산 계약 시 주민등록증을 무조건 믿지 마시고 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다. 주민등록 위조 여부는 국번 없이 1382번으로 전화하면 확인할 수 있습니다.
4. 거래 대금(계약금, 중도금, 잔금) 입금은 실소유자에게 해야 합니다.
부동산 거래 대금을 입금할 때에는 반드시 실소유자 또는 임대인에게 하셔야 위험이나 분쟁을 줄일 수 있습니다. 돈을 받는 사람이 사정이 있다며 거래 당사자가 아닌 제 3자에게 입금을 요청할 때에는 뭔가 의심을 해볼 필요가 있으며 부득이하게 대리인이나 제3자에게 입금을 하실 때에는 관련 입금증이나 영수증을 꼭 받아서 보관하시기 바랍니다.
5. 공인중개사의 자격증과 공제보험을 확인하세요.
간혹 공인중개사 자격증 상의 문제가 있는 공인중개사가 있습니다. 아예 자격증을 취득하지 않았거나 취득했다가 정지나 취소가 된 경우도 많으니 공인중개사 자격증을 확인해보시는 게 좋습니다. 정상적인 공인중개사인지의 여부는 해당 시, 군, 구청에서 확인할 수 있습니다. 또한 공인중개사는 잘못된 거래로 손해가 발생할 경우를 대비해 공제보험을 가입하게 되어 있습니다. 따라서 부동산 계약 시 공제보험 가입증서를 확인하는 것이 좋습니다. 부동산 계약상의 문제가 생겼을 경우 이 공제보험을 통해 일부라도 보상금을 받을 수 있기 때문입니다. 법적으로 중개사무실 벽에 게시하게 되어있는 공인중개사 자격증과 공제보험을 확인하는 습관을 들이시길 바랍니다.
6. 확정일자는 계약금을 지불하고 바로 받으세요.
세입자의 대항력(임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리)을 갖출 수 있도록 하는 확정일자와 전입신고는 계약금을 낸 날 즉시 하는 것이 좋습니다. 대부분 잔금을 치르고 하는 것으로 잘못 알고 계시거나 제대로 알고 있더라도 바쁘다는 핑계로 차일피일 미루는 경우를 많이 보았습니다. 계약금을 내고 잔금을 치르는 사이에 임대인이 임차인의 동의를 받지 않고 대출을 받을 수 있기 때문에 계약금을 낸 직후 하시기를 추천드립니다. 좀 더 확실하게 하기 위해서는 계약금을 지불할 때 ‘임대인이 임차인의 동의를 받지 않는 담보대출을 할 경우 계약을 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환한다.’는 내용을 삽입하면 좋습니다. 또한 계약 만료 이후 보증금이 올랐다면, 확정일자를 새로 받아야 법적 효력을 갖출 수 있으니 유념하세요.
7. 이렇게 조심했는데도 사기를 당했다면?
당신은 전문가를 만나신 것입니다. 사실 사기꾼 두세 명이 짜고 우리를 속이려고 마음먹으면 우리는 사기를 안 당하는 게 더 어려울 수 있습니다. 이 정도의 노력이면 인정해줘야겠죠. 어찌 되었든 사기를 당하셨다면 혼자 잡으러 동분서주하지 다니지 마시고 빨리 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다. 우선 경찰서에 신고부터 하시고 대한 법률구조공단의 주택임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받는 것도 좋고 포털사이트의 변호사 무료 상담도 적극 활용하시기 바랍니다.
전입신고를 해야 하는 이유 - 대항력 취득
대항력이란, 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 만약 집이 매매 혹은 경매로 소유주가 바뀌더라도 부동산의 계속 사용, 수익은 물론 보증금까지도 새로운 소유주에게 돌려달라고 주장할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해 대항력이 있는 임차인은 새로운 소유자에게 보증금을 돌려받기 전까지는 합법적으로 집을 비워주지 않아도 된다는 뜻입니다.
대항력을 가지려면 대항요건인 ‘주택의 인도(점유)+주민등록(전입신고)’을 갖추어야 합니다. 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다.
확정일자를 받아야 하는 이유 - 우선변제권 취득
공증사무소, 법원, 등기소, 읍·면·동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위하여 임대차 계약서에 체결한 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이때 도장에 찍혀있는 날짜가 바로 '확정일자'입니다. 즉, 계약서의 작성일자에 대해 증거가 될 수 있는, 법률상 인정되는 날짜인 것입니다. 이 확정일자는 '우선변제권'을 얻기 위해 필요한 것인데요. '우선변제권'이란 만약에 전세로 들어간 주택에 대한 경매나 공매가 발생했을 때, 주택의 매각대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 다른 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 이사를 하고 전입신고를 하여 대항요건을 갖추고, 확정일자를 받음으로써 우선변제권을 얻을 수 있습니다.
결국 전입신고를 통해 대항력을 갖추는 것은 집주인이 바뀌어 갑자기 나가라고 한다거나, 집이 팔리는 등 문제 상황이 생겼을 때 '집을 비워주지 않기 위해서'이고, 확정일자를 통해 우선변제권을 얻는 것은 '보증금을 안전하게 돌려받기 위함'입니다. 만약 중간에 보증금이 올랐다면, 오른 보증금에 대하여 다시 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 증액된 보증금에 대한 우선변제권은 확정일자를 다시 받은 날짜부터 효력이 있습니다. (이전의 확정일자로 소급 적용되지 않습니다) 확정일자는 등기소나 주민센터에 임대차계약서와 신분증을 갖고 방문하면 받을 수 있습니다. 요즘에는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/) 사이트에서 온라인으로도 받을 수 있습니다.
강의 및 멘토링 연락처: junsme@gmail.com
작가 도서 - 예스24
작가 동영상 강의 - 인프런
작가 콘텐츠 - 퍼블리
본 글은 개인적인 경험과 다양한 경로를 통해 배운 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 많은 분들이 저와 같은 시행착오를 겪지 않길 바라는 마음으로 쓰고 있으나 개인마다 상황마다 공감의 정도가 다를 것으로 생각됩니다. 인생에 정답이 없듯이 사업에도 정답이 없기에 그냥 '이렇게 생각하는 사람도 있구나.' 정도로 가볍게 넓은 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
