임대인이 알아야할 역전세 대비법

다주택자를 위한 보증금 반환 대출 옵션

계약 만료로 나가는데 집주인은 왜 전세금 반환 대출이 필요한가요?
2년 전 보증금으로 받은 그 돈은 어디에 있나요?.............임차인 A씨

돈은 굴려야지 그 돈을 2년 동안 그대로 보관하는 건 손해가 크죠.
투자로 산 물건인데 내 돈 다 내고 구입하지는 않죠..........임대인 B씨

 

전세시장이 불안정합니다.

불안정하다는 의미는 두 가지입니다.

임대인 입장에서는 임차인 구하기가 어렵다. 그래서 불안정하다.

임차인 입장에서는 임대인이 전세금을 못 돌려줄 거 같아 불안정하다.

예전처럼 잠깐 대출받아서 전세금을 돌려줄 상황이 아닙니다. 대출규제가 강해진 탓입니다. 사정이 이렇다 보니 전세 만기가 다가오면 임대인과 임차인 모두 노심초사하기는 마찬가지인 거 같아요.

오늘은 전세보증금 반환을 앞둔 집주인이 고려할 수 있는 대출에 대해 알아보려고 합니다.

우선 대출규제 내용을 점검해보지요. 보증금 반환자금에 관련한 913 규제 내용은 아래와 같습니다.

[생활안정자금]

부연 설명을 달자면 1,2주택 보유 세대는 조건부라도 대출이 되지만 3주택자 이상이고 규제지역 내 반환자금은 아예 막혀있는 게 확인됩니다. 막혀있는 규제지역 내 전세보증금 반환 대출. 정말 막혀있는 건지, 우회로는 없는지 살펴보고자 합니다. 고민 중이신 분들께 다양한 선택지를 제공하는 기회가 되었으면 하네요.

① 실거주 중인 본인 소유 주택을 활용한 전략

생활안정자금 대출은 물건당 연간 최대 1억까지 가능, 실거주 주택에 LTV 여유 있으면 1억까지는 마련 가능함.

② 전세금을 반환할 주택을 활용한 전략

보증금 반환을 약속하고 임차인에게 보증금 수령 전 주소 전출을 요청하여 서류상 전입세대가 없도록 하고, 생활안정자금 대출조건을 갖추어 최대 1억까지 대출. 단 임차인과의 신뢰, 협조가 결정 적임.

③ 임대사업자 등록하여 보유주택수 줄이는 전략

기존 보유 주택 중 9.13이전 취득분을 임대등록하여 보유주택수를 1주택으로 줄일 수 있다면, 1주택자 LTV 60 조건을 갖추어 대출. 단, 임대등록에 따른 세법 및 민법상 유불리 검토 필요함.

④ 이미 임대등록한 주택인 경우 사업자대출 활용

조정지역 주택임대사업자의 기업대출은 지역별 LTV60-80까지 가능함. 투기/투과지역은 LTV 40.

사업자대출 이자율은 가계주담대와 비슷하거나 아주 약간(0.3내외) 높은 편.

⑤ 시중은행이 아닌 금융회사 이용 (2금융권, P2P등)

현재까지는 시중은행만 규제를 그대로 엄격히  적용하고 있음. 그 외 금융회사에서는 자체적으로 판단하는 걸로 보임. 금리는 좀 높아도 높은 LTV와 완화된 자격조건은 요즘 같은 시기에 큰 장점. 단, 일시적인 신용점수 하락(2금융)과 높은 비용(P2P)은 감수해야 함.

공유할 수 있는 방법들은 거의 다 나열한 거 같습니다. 이 외에도 개별 역량(?)으로 부동산 사장님이나 가족 등 주변의 도움을 받을 수도 있겠지요. 무엇보다 재갱신하거나 날짜를 맞춰 재계약하는 것이 비용 면에서 훨씬 효율이라는 것.

아무쪼록 대출규제로 인해 임대인과 임차인, 서로가 손해 보는 일은 없으면 좋겠습니다..^^