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심리학과생의 경제신문스크랩시리즈

   신문을 읽다보면 나도 모르게 작은 탄성이 나올때가 있다. 이번이 그 중 한번이었다.

북극에서 농사를 짓는다고?

세상에.. 이젠 하다하다 북극에서 농사까지 지을수 있단다. 기사내용을 요약하면 기후변화로 인하여 중국의 북부, 러시아, 북극의 얼음들이 녹아 드넓은 대륙들이 모습을 드러냈댄다. 이제는 꼭 밑에 지방에서만 농사를 지을 수 있는 것이 아니어서 새로운 농업지도가 그려지고 경제 변화가 일어날 것이라는 기대와 농경시장에서 마저 입지가 줄어든 못사는 나라들이 더욱 가난해질 것이라는 걱정이 섞인 기사였다.

아마 50년 전에 이러한 뉴스가 나왔다면 정말 빅뉴스로 다루어지지 않았을까 생각한다. 과학 문명이 고도로 발전한 지금 우리들은 날씨의 영향을 크게 받지 않는 삶을 살고 있지만 불과 50년 전으로만 돌려도 상황이 많이 달랐다. 우리가 쓰는 말에도 이러한 흔적을 볼 수 있는 표현들이 많은데 대표적인 표현이 "예휴 인석~ 철들었네"라는 표현이다. 여기서 말하는 철은 '24절기'를 의미하는 말이다. 24절기는 언제 씨를 뿌리고, 언제 모를 심고, 경작을 하고, 말리고, 타작을 하는 것에 대한 방법을 순서대로 나열한 표현이었다. 즉, 24절기를 알고 있으면 혼자서 농사를 지을 수 있다는 의미였고 한 가정의 가장으로써 가족들을 먹여살릴 법을 익혔다는 의미로 사용된 말이다.

 지금은 24절기를 몰라도 크게 걱정이 없지만, 50년 전 언제 추워지고 언제 더워질 지를 간음하는 지식은 소양중에서도 기본 소양이었고 가장 중요한 지식이었다.

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똑같은 땅이라구요? 그 땅에서는 감자가 1자루지만 이 땅은 2자루요!

농경은 동서고금을 막론하고 중요했다. 그리고 지금 사람들이 열광을 하는 부동산 시장의 기원도 농경에서부터 시작했다.

 부동산 거래에 대해서 어느 땅이 지가가 상승할까? 언제 집값이 저렴해질까?를 궁금해 하는 사람들은 많이 봤지만 '왜 우리가 이런 복잡한 거래시장에서 거래하게 되었나?'를 궁금해 하는 사람은 흔히 보지 못한 것 같다. 그래서 부동산 거래에 대한 이론들을 정리하여 어떻게 하여 이렇게 복잡한 거래 시장에서 우리는 집걱정을 하며 살게 되었는지를 쓰게 되었다.

먼저 고전적인 경제학의 의미에서 지대(토지 사용에 대한 비용 개념)는 곡물가격의 영향을 많이 영향을 받았다. 곡물가격이 상승하면 지대도 따라 오르거나 지대가 올라가면 곡물가격이 따라 상승하는 개념이었다.

지금부터 어려운 이름이 딱 다섯개 나올 것이지만 쫄 것 없다. 우리는 이미 이 모든걸 경험해보았으니 말이다.

첫번째로 리카도의 '차액지대설'을 들 수 있다. 똑같은 땅덩어리지만 왼쪽 땅과 오른쪽 땅떵어리가 가격이 나는 이유를 이당시 리카도는 '토지의 비옥도 차이'로 인해 생산성에 차이가 생기고 이것이 곧 지대발생으로 이어졌다고 생각했다. 한계지(감자가 어쩌다 한개 나오는 땅. '최열등지')와 비교 토지의 수확량이 클수록 크게 가격차이가 날 것이라고 생각했다.

 여기까지만 생각하면 맞는 말 같은데 리카도는 한가지 실수를 하였다. A와 B가 똑같은 수확물을 생산할 때 성벽 바로 앞에서 농사를 지은 A씨의 땅은 성곽 너머에 언덕 지나 있는 곳에 있는 B씨의 땅보다 비쌋기 때문이다. 즉 토지의 위치문제를 다소 경시하였다. 이러한 문제를 보완한 이론이 바로 튀넨이었다.

두번째는 튀넨의 '위치지대설'이다. 똑같은 땅이라면 시장까지 가까울 수록 비싸다는 개념이다. 쉽게말하면 튀넨은 지대를 수익(매상고) 더하고, 비용(생산비) 뺀 후 수송비용까지 제거한 가격이라고 주장했다. 지대는 수송비를 절약분인 샘이다. 도심에서 가까울수록 수송비가 저렴하게 들어가는 만큼 지대는 비싸졌고, 멀어질 수록 저렴해졌다. 그러다보니 도심에서는 좁은 땅을 가지고 옥신각신 하는 상황이 벌어진 반면에, 멀리 있는 넓은 땅은 저렴하며 조방적으로(때론 낭비를 하며) 이용하게 되는 아이러니한 상황이 벌어졌다.

리카도의 이론을 보완한 튀넨이지만 완벽하진 못했다. 도심에서 매우 멀고 한계지(감자 반 개마저 안나오는 땅)에서 마저 지대가 발생하는 것에 대해서 설명을 하기에 그의 이론은 부족했다. 그렇게 나온 것이 마르크스의 '절대지대'와 파레토의 '경제지대'디.

세 번째인 '절대지대'는 쉽게 말하면 자산을 보유하는 것 만으로도 지대가 발생한다는 내용이고, 네번째 '경제지대'는 공급의 희소성이 있는 모든 생상기계, 상품들이 가격을 갖고 있듯이 땅 또한 수요와 공급의 법칙에 의한 희소성으로 인해서 지대가 발생한다고 주장한 이론이다. 그렇게 부동산 이론들에 대해서 책을 찾아보다라 눈에 띄는 현실적인 이론을 찾았다.

 마지막에 이야기 하게 될 이론은 매우 현실적인 이론 '알론소의 입찰지대설'이다.

사진. '스톤의 아침산책 블로그'

Y축을 지대로 하고 X축을 중심지로부터 거리라고 하였을 때 A라는 땅을 '상업용', '주거용', '공업용'으로 쓴다고 하였을 때 각각의 기울기 값을 가진 직선 그래프로 나타나게 된다. 이때 각 그래프들이 교차하는 지점들로 외각쪽 선그래프들을 이어서 그리면 나오는 것이 바로 A라는 땅의 입찰 입찰지대 곡선이다. 이때 그래프들은 각각 초과이윤이 0이 되는 수준(토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액)의 입찰지대들을 이은 그래프이다.

기존 이론들에서 땅의 이용을 농사에 국한되어 이야기 하는 듯한 느낌이 강했는데 알론소의 이론은 땅의 용도가 다양하기 때문에 다양한 지대가 발생할 수 있고 가격 또한 다양해질 수 있다는 것을 강조한 이론이었다.

처음에는 단순히 비옥도와 생산도를 가지고 땅의 가격을 이야기 하였지만, 시간이 지날수록 용도의 다양성이 부각되며 부동산 시장은 매우 다양한 이론으로 설명해야 할 정도로 복잡해졌다.

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투자자산으로서의 부동산. 내가 사는 우리집

공인중개사 자격증을 취득하기 위해 공부하다보면 재밌는 파트가 있다. (사실 시험에는 딱히 안 중요할 수도 있는 부분이다.) 부동산가격의 제원칙 파트이다. 이 부분은 부동산 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법치겅을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행위기준들을 나열한 것인데, 개인적으로 눈에 띈 원칙들이 '균형의 원칙', '적합의 원칙', '외부성의 원칙'이다. 

간략하게 설명하면 '균형의 원칙'은 건물이 지어짐에 있어서 적절하게 잘 지어졌는지를 보는 것이다. 너무 과한 비용이 들어가진 않았는지, 반대로 너무 아끼다가 대들보 무너지게 짓지는 않았는지, 땅을 효율적으로 썻는지를 확인하는 파트이다. '적합의 원칙'은 주변 상권과 어울리는 건물이 들어왔는지이다. 대형상가가 밀집되어 있는 지역에서 공장이 떡하니 있으면 잘못된것 같고, 가구 1,000세대 사는 동네에 정육점이 1개 더 들어와서 10곳이 경쟁하고 있다면 그것도 이상하다. 마지막으로 '외부성의 원칙'인데 부동산을 부동산으로서의 효용 뿐만아니라 금리, 자산시장에서의 외부효과로도 부동산 가격이 변하기 때문에 새로이 기준으로 추가하지 않았을 까 추측해본다.

땅이 화폐노릇 하느라 너무 바쁜 요즘.

요즘의 주식시장은 너무 이질적이라는 생각이 든다. 집은 많은데 실 소유자들은 적고 2년, 3년 뒤에 주거를 걱정하는 사람들이 한두명이 아닌것을 생각할 때면 참 아이러니 하다.  부동산이 투자자산으로서도 가치가 있기 때문이지만 그 이면에는 '집'이라는 인식보다 '투자자산'으로서의 가치를 더욱 높게 보는 사람들이 많아서 그렇지 않나 조심스럽게 생각한다.

톨스토이는 자신의 단편집 '사람은 얼마만큼의 땅이 필요한가'에서 사실은 사람이 살아가는데 많은 땅이 필요치 않다는 것을 강조하였고 이러한 메시지는 생택쥐베리의 '어린왕자', 헬레나 노르베리 '오래된 미래'에서도 언급했다. 물론 나는 앞에 나온 성현들처럼 속세의 사리사욕을 떨쳐내고 살 자신은 없다. 하지만 내가 살 집은 내가 편하게 살 집이었으면 좋겠다고 생각한다. 처음 자취했을 때 나랑 맞지 않은 집에서 자취해서 그런가 1년을 다 못살고 나온 그 집을 생각하면 더더욱 그런 생각이 든다.(참고로 그 집은 남들이 보기에는 진짜 정말 괜찮은 집이었다. 지방에서도 꽤 월세가 비싼 곳에 위치했던 집이다.) 이렇게 세상물정 모르는 소리 하는거 보면 아직 어른이 덜 됐다.