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by 미로나 Dec 06. 2020

신축 아파트가 불패인 이유

 수도권 신축 아파트 가격이 오르는 이유

서울, 수도권의 아파트가 노후화되고 있다. 1980~90년대의 수도권의 아파트 대부분이 이제 30~40년이 도래했다. 대표적으로 강남 은마아파트 1979년, 분당 시범단지 1990년, 목동 신시가지 단지 1980년대 등등이 있다. 대표적인 아파트들이고 이 아파트들을 필두로 많은 서울과 주요 수도권의 아파트는 살기가 어려울 정도로 노후화되고 있다.  


그러나 우리 주변에는 아파트가 정말 많다. 서울의 도로를 지나다니다 보면 이렇게 많은 집이 있지만 부동산 문제는 심각하다. 그렇다면 정말 주택이 부족한가? 의문이 생겼다.




첫 번째, 주택 보급률 살펴보기


우리나라 주택보급률을 알아보기 위해 가장 쉽게 네이버에 검색해봤다. 104.2%로 나온다. 2018년도 기준인듯하다. 주택 보급률은 천천히 상승했다.

네이버 검색



그러나 시도별 주택보급률을 보니까 결과는 조금 다르다. 서울은 95.9%이다.


네이버 검색


그런데 이렇게만 보면 주택이 부족할 리가 없어 보인다. 하지만 자세히 들여다보면 조금 다르다.


네이버 검색


주택수는 빈집을 포함하여 산정한다는 것이다. 한마디로 모든 주택수, 단칸방, 반지하 등도 모두 포함하여 그 수를 일반가구수로 나누어 백분율을 산정한다. 물론 2020년의 주택보급률은 더 늘었을 것이다. 그렇지만 주택보급률이 늘었다고 우리가 살고 싶은 집들은 늘었을까?





두 번째, 신혼부부가 살고 싶어 하는 주택은?


주택 구입의 실수요층 중에 가장 영향력이 큰 집단이 누구일까? 바로 신혼부부이다. 신혼부부의 주택 수요는 바로 진성 실수요이다. 이 신혼부부가 가장 살고 싶어 하는 주택은 어떤 주택일까? 바로 아파트이다. 무려 40%의 비율로 아파트에서 신혼을 시작한다. 그러한 이유는 당연하다. 더 안전하고 편리하기 때문이다. 또한 이 신혼부부들의 절반은 모두 전세에서 시작한다. 무려 59.3%의 비율로 전세에서 시작한다고 한다.


김윤정 기자, 신혼부부 절반은 '전세'로 시작한다., 베이비뉴스
김윤정 기자, 신혼부부 절반은 '전세'로 시작한다., 베이비뉴스


게다가 서울 신혼부부 10쌍 중 9쌍은 전세로 시작한다고 한다. 서울에서는 무려 92.3%의 신혼부부가 전세로 시작한다.


http://naver.me/5eM7gr8w



신혼부부들이 아파트를 선호하는 것은 매우 중요하다. 흔히 베이비 붐 세대 , '라떼는 말이야'로 시작되는 586세대들은 다가구나 원룸에서 시작해서 지금에 이르렀다. 열심히 노력하여 대한민국의 많은 것들을 이루어 내신 세대이다. 하지만 지금과 그때의 아주 현저히 다른 조건은 저금리와 유동성이다. 저금리로 인해 조금만 더 대출을 받아도 아파트에서 시작할 수 있다.





세 번째, 저금리와 전세자금 대출



아래 그래프와 표는 한국은행 기준금리의 추이이다. 2020년 기준금리가 역대 최저인 것을 확인할 수 있다.

한국은행 공식자료
한국은행 공식자료


저금리인 것이 신축 아파트와 무슨 상관일까? 저금리 기조는 자산시장의 버블을 가져온다. 또한 코로나로 인한 저금리의 정책 방향을 틀기가 어렵다. 자연스럽게 부동산, 주식 등 시장으로 넘치는 유동성이 흘러들어 간다. 전세자금 대출은 보통 70~80%까지 대출이 나오게 된다. 많은 대출을 받고도 이자가 굉장히 싼 것이다. 대출에 두려움이 없다면, 작은 이자를 내면서 아파트에서 거주할 계획을 세울 수 있다.




네 번째, 아파트 대중화


이런 상황에서 주택보급률이 과연 현 주택보급을 체크하는 합당한 수치일까? 나는 아니라고 본다. 사람들이 살고 싶은(대표적으로 신혼부부) 주택은 '아파트'라는 결론이 나온다. 그럼 저 주택보급률 중에 살고 싶은 아파트는 얼마나 될까? 난 전문가가 아니라 정확히 알 수는 없지만, 서울 수도권만 생각해보면 굉장히 적을 것 같다는 것을 예상할 수 있다.


통계청의 자료를 보면 우리나라 아파트 보급은 점점 늘어 2019년 62.3% 라는 것을 알 수 있다.


우리나라 전체 주택 중 아파트 보급률은 점점 늘어 2019년 62.3%까지 왔다.


그렇다면 인구가 아주 많은 서울 수도권 (전국 전체 인구의 절반 이상인 2589만 명을 돌파했다.)의 신혼부부들은 아파트에서 사는 것을 안 좋아할까? 물론 좋아한다. 그리고 노후화된 서울 수도권의 상당히 많은 아파트들이 이제 거의 심각한 상황에 이르렀다. 재건축을 시행해야 하는 수준이다. 그렇다면 실제로 거주할 만한 아파트들은 이제 얼마 남지 않는다는 결론에 이른다.




다섯 번째, 신축 아파트 공급 부족


앞으로 서울, 경기도의 신축 아파트는 얼마나 공급될까? 궁금해져서 찾아보게 되었다.



'부동산 지인'이라는 사이트에서 누구나 쉽게 찾아볼 수 있다. 서울 경기도의 신축 아파트는 2021년부터 향후 크게 공급이 줄어든다.





신축 아파트가 가격이 오르는 과정 예상



1. 살고 싶은 주택, 유효 주택(주로 아파트)은 전체 주택의 60%가량이다.


2. 서울 수도권 아파트 노후화로 유효 주택은 더더욱 적어졌다.


3. 재건축 규제 및 정책으로 인한 실거주, 신축 아파트 공급 감소로 위의 유효 주택은 더 적다.


4. 역대 최저 금리로 전세자금 대출이 쉬워져 저리로 전세를 살 수 있다.


5. 실거주 요건 및 다양한 세금 정책으로 전세 매물이 없다.


6. 유효 주택의 아파트의 전세가는 더욱 상승한다.


7. 전세가가 매매가에 근접하게 상승한다.


8. 갭 투자가 다시 시작된다.


9. 매매가가 또 올라가 전세가와의 갭을 유지한다.




다음은 갭 투자가 다시 시작된다는 뉴스이다.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20201115002000003?input=1195m





의문과 정리


부동산은 경제 전반의 많은 요소가 어우러져 가격이 결정된다고 생각한다. 단편적인 생각들로 적은 생각이지만, 조금 더 단순하게 생각해본다. 갭 투자와 투기로 아파트 가격이 올랐다면 애초에 매매가 어렵게 주택담보대출을 조이기보다는, 전세자금대출을 통제한다면 전세가가 치고 올라가기가 어려워서 갭 투자를 할 수 없지 않나라는 생각이 든다. 전세가 상승이 아파트 매매가 상승의 주요 원인이 아닐까 하는 것이다.


진짜 다주택자의 갭투기가 문제라면, 전세가를 먼저 관리하고 조절했다면 매매가가 폭등하는 일은 없지 않았을까? 


그런데 이렇게 했다면, 그 정권은 대다수 사람들에게 역풍을 맞을 것이다. 전세와 자가의 거주 형태가 거의 절반씩이기 때문에 두 집단 모두에게 욕을 먹을 것이다. 그럼 절대 표를 받지 못한다. 정치인이란 직업은 마치 연예인과 비슷하다. 사람들에게 인기를 얻어야 살아남는다. 그래야만 표를 받기 때문이다. 그래서 어느쪽이든 상관없이 표를 받지 못하는 정책은 내기 어렵다. 그래서 이런 정책을 쓰지는 않을 것이다.




그렇다면 결국 공급 뿐이다. 그럼 전세 공급을 늘리려면 어떻게 하는 것이 좋을까? 새 것을 공급하거나, 기존 아파트 전세 매물을 늘리거나이다. 신축 아파트 공급은 언론이나 위에서 보듯이 줄어들기 때문에 단기 해법으로 불가능하다.  정책적으로 전세 매물(특히 아파트)이 많아지는 정책이 있었다면 혹은 유지했다면(실거주 요건, 임대사업자 등) 지금의 전세대란은 없지 않았을까?


특히 신축 아파트는 저금리 기조가 계속되는 한, 주변 구축들 보다도 더욱 가격이 높을 것이라 예상된다. 전세가와 매매가 모두 오르는 현상으로 인해 계속해서 가격이 견인되기 때문이다. 만약 우리 경제에 어떤 위기가 와서 문제가 생겨도 신축 아파트의 하방은 견고하게 지지되리라 예상된다. 만약 그런 상황이 온다면 그때야말로 또 다들 똘똘한 한 채를 선택할 테니 말이다. 그중에서도 특히 서울, 수도권, 역세권, 신축은 아마 전세난이 계속되는 한 하방이 단단히 지지될 것이다.


국토부 장관이 교체되었다. 새롭게 변경되는 국토부 장관님은 어떤 혜안을 가지고 우리 서민의 주거난을 해결해 줄까? 정책이 기대되는 바이다.


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