정부 지원 대출을 가능하면 꼭 사용해야 하는 이유

합법적 DSR 완화 방법

예전에는 대출에 대해서 LTV, DTI 정도만 알면 문제없었습니다. 그러나...

정부에서 대출 규제를 강화하면서 DSR이 가장 큰 공부거리가 되었습니다. 이 놈 때문에 대출의 순서도 엄청나게 중요하게 되었습니다.

오늘은 정부 지원 대출인 디딤돌대출, 보금자리론이 좋은 이유에 대해서 간략히 말하고, 합법적인 DSR완화 방법에 대해서 적어보겠습니다.

정부 지원 대출(디딤돌대출, 보금자리론)

요즘 대출할 때는 DSR을 반드시 따져봐야 합니다. 주택을 산다고 가정했을 때 조건만 된다면 정부가 지원하는 대출을 이용하는 게 좋습니다.

대표적인 예로 디딤돌 대출, 보금자리론 등입니다. 디딤돌 대출과 보금자리론은 아주 오랫동안 유지되어 온 정부의 주거 지원 대출입니다.

시중 은행보다 금리가 싸고 장기간 대출을 할 수 있습니다. 해가 지나고 정부가 바뀔 때마다 이름은 조금씩 바뀔지언정 그 혜택은 늘 비슷합니다. 대출을 생각할 때 반드시 먼저 살펴보아야 합니다.

정부 지원 대출의 가장 특징이자 장점은 DSR을 보지 않습니다.(DTI만 봅니다) 즉, 부채가 있는 상태에서 정부 대출을 이용해도 DSR을 보지 않는다는 것입니다. 심지어 특례보금자리론은 소득도 보지 않습니다. 정부 지원 대출을 이용할 때는 이 특징을 이용해 은행 대출과 함께 적절히 활용하여 대출 금액을 필요한 만큼 늘릴 수 있습니다.

은행 대출과 또 다른 점은 체증식을 사용할 수 있습니다. 우리가 흔히 알고 있는 원리금균등, 원금균등 방식이 아닌 체증식을 이용하면 월 원리금을 줄일 수 있습니다. 체증식은 초기 상환액이 적고 기간이 경과함에 따라 늘어납니다. 이는 소득이 적지만 젊은 사람에게 적합합니다. 활용할 수 있으면 당연히 활용해야 합니다. 일반 시중은행에서 안 해주는 이유가 있는 것입니다.

하지만 정부 지원 대출 조건이 되지 않아 은행에서 주택담보대출을 받을 때는 다릅니다. 반드시 주택담보대출 DSR을 계산하고 그에 맞게 추후에 신용대출을 받아야 합니다. 은행에서 상의해서 결정해야 합니다. 무턱대고 가능하리라 믿고 있다가 큰일 날 수 있습니다.

예를 들어 A 씨가 비조정지역 5억 원 아파트를 매수하려고 합니다. 보유한 현금은 1억 원 정도 있습니다. 4억 대출이 필요한 상황입니다. 은행 주택담보대출과 정부 대출 중에 선택할 수 있습니다.

어떤 대출을 선택해야 할까요? 당연히 먼저 정부 지원 대출을 사용해야 합니다. 소득 조건이 되면 디딤돌대출을, 안되면 특례보금자리론으로 가야 합니다. 이 대출은 DSR을 보지 않습니다. 먼저 신용대출로 5천을 실행하고, 특례보금자리론으로 3.5억을 실행해도 이론적으로 상관없습니다.

DSR을 미리 대략적으로 알아볼 수도 있습니다. 포털창에 ‘부동산계산기’, 카카오페이의 ‘DSR계산기’를 통해 미리 살펴볼 수도 있습니다.

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합법적 DSR 완화 방법

첫째, 정부 지원 대출을 이용하자.

디딤돌 대출과 특례보금자리론은 DSR을 보지 않습니다. 조건만 맞으면 안 받을 이유가 없습니다.

둘째, 부부 소득을 합산하자.

주택담보대출을 받을 때는 부부 소득을 합산할 수 있습니다. 대출 실행은 부부 중 한 사람으로 받지만 DSR을 계산할 때는 부부 합산 소득으로 볼 수 있습니다. 그래서 DSR 한도를 원하는 만큼 늘릴 수 있습니다.

셋째, 장기로 대출하자.

과거에는 30년이 장기였는데 몇 년 전부터 40년이 보편화되었고 최근에는 50년 만기 상품도 등장했습니다. 대출 기간이 길어지면 전체 이자는 늘어나지만 월원리금은 줄어듭니다. 즉, 연간 상환하는 금액이 줄어들어 DSR 이 완화됩니다.

넷째, 신용대출 분할상환하자.

신용대출은 거치식인 게 상식입니다. 아주 낯선 방식이지만 현재 은행에서는 신용대출 분할상환이 일반적으로 되어가고 있습니다. DSR에서 만기를 5년으로 잡았던 신용대출이 10년 분할 상환으로 바뀌어 감에 따라 DSR 완화 효과가 상당합니다. 이 점은 은행에 꼭 알아보는 것이 좋습니다.

대출 공부해야 합니다

대출은 LTV, DTI, DSR 세 가지 용어를 반드시 기억하고 미리 계산하고 알아보는 것이 선행되어야 합니다.

특히 강력한 개인 대출 규제인 DSR은 그 개념을 잘 기억하고 고려해봐야 합니다. 요즘 대출에서 가장 핵심은 DSR을 얼마나 잘 알고 이용하는지입니다.

최근에 50년 장기대출에 대해 많은 사람들이 DSR 완화 수단으로 많이 사용하자 나이 제한을 하겠다는 뉴스가 나오고 있습니다.

뭐 이거 막혀도 아마 또 다른 방법을 생각해 낼 겁니다. 규제는 또 다른 풍선효과를 부를 뿐입니다. 규제를 위한 규제가 시작되면 제대로 꼬이기 시작합니다.

주택수, 양도세 계산, DSR 계산까지...

난이도가 참 올라갔다고 생각합니다.

그래도 조금 나아졌지만, 여전히 강력한 규제들이 투자자들을 공부하게 만듭니다. 꾸준히 관심 갖고 시장에 참여한 이에게는 늘 길은 있지요.

가장 관심 있는 대출에 대해서 오늘은 끄적거려 봤습니다.

끝.