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연재 중 상업용 부동산을 소개합니다 03화

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계정을 잊어버리셨나요?

by 프로성장러 김양 Oct 06. 2024

오피스

투자자의 사랑을 한 몸에 받고 있는 오피스

데이터 수집은 노.가.다.였다...(?)

리서치팀으로 옮긴 뒤 오피스 데이터를 제일 먼저 들여다보게 됐습니다. 데이터 수집의 가능성에 회사의 전략이 더해져서인지 가장 많은 데이터가 구축되어 있었거든요. 신규 공급, 거래 규모, 공실률, 임대료, 임차사 변화까지 주요 업무 권역의 시계열 자료가 잘 정리되어 있더라고요. 신규 공급과 거래 규모를 제외한 데이터는 샘플 조사이긴 했지만 직접 현장 조사를 통해 이렇게 많은 데이터를 쌓아놓았다는 사실이 대단하게 느껴졌습니다. 마법처럼 다운로드할 수 있는 구독 플랫폼이 있을 거라 믿었던 제게 자료의 '직접 조사'나 '수기 입력'이라는 조사 방법은 신선한 충격으로 다가오기도 했어요. 하지만 이 역시 빠르게 적응해야 하는 부분이었기 때문에 받아들이고자 노력했습니다.

그래도 회사에서 거래 사례를 1차로 스크리닝할 수 있는 MSCI의 RCA(Real Capital Analytics) 데이터를 구독하고 있어서 너무 다행이라는 생각이 들었어요. 이 플랫폼이 제게는 구세주처럼 느껴지더라고요.

https://www.msci.com/our-solutions/real-assets/real-capital-analytics

데이터가 많아 제일 유심히 들여다보고 분석도 할 수 있었던 오피스라는 섹터는요. "상업용 부동산을 소개합니다"에서 말씀드린 바와 같이 현재 마켓에서 굉장히 핫한 투자 상품입니다.

https://brunch.co.kr/@kimsreading/45

평당 4000만 원이 넘는 오피스

CBD, GBD, YBD와 같은 주요 업무 권역에서는 오늘 사면 몇 년 안에 가격이 오르는 안정 자산으로 인정받고 있는 상품이 바로 "오피스"가 된 것이지요. 유난히 인기 있는 섹터가 된 이유는 다른 상업용 부동산에 비해 거래가 활발하게 이루어지고 있기 때문인데요. 코로나 시기에 안정 자산으로 인정받으며 거래가 급격하게 증가했고, 오히려 2023년에 고금리가 장기화되면서 거래가 주춤했던게 오피스랍니다. 데이터를 들여다보니 2024년 3분기부터 코로나 이전 시기로 돌아가고 있는 양상을 보이더라고요.

A급 이상의 오피스 건물은 워낙 거래 금액 자체가 비싸서 많은 사람들의 시선과 주목을 받기에도 좋습니다. 위치, 규모, 준공연도 및 리모델링, 임대료 등에 따라 편차가 존재하기는 하지만 한 번 거래가 이루어지면 몇 천억 원 이상이 되는 물건도 있으니까요. 실제로 2024년 1월부터 6월까지 소유권 이전이 완료된 오피스 중 가장 높은 가격에 거래된 자산은 GBD에 위치한 아크플레이스였어요. 오피스 자산을 적극적으로 확대하고 있는 코람코자산신탁의 소유가 되었는데요. 이 자산은 2024년 3월, 거래가 7,917억 원으로 딜 클로징이 되었어요. 평당 가격만 해도 4,000만 원이 넘는 수준이었지요.

주요 업무 권역의 최저 공실률과 최대 임대료

물론 주요 권역에 위치한 프라임, A급 오피스에 해당하는 이야기이기는 합니다만, 오피스가 핫한 투자 상품인 이유는 그만큼 수요가 많고 신규 공급이 제한적이기 때문인데요. 강남은 여전히 빅테크, IT, 외국계 기업이 선호하는 지역이에요.

하지만 서울은 개발 가능 용지가 제한적이기도 하고, 여기에 정책의 영향을 받아 한동안 신규 공급이 부족했답니다. 강남에서 2023년에 완공된 스케일타워는 현대자동차가 지분 투자를 해서 임차사로 입주했고요. 2024년 말에 준공을 앞두고 있는 센터포인트 강남 역시 F&F에서 선매입을 통해 본사로 사용할 의지를 밝혔어요. 즉, 시장에서 임차 가능한 오피스 면적은 수요만큼 충분하게 공급되고 있지 못하다는 뜻인데요. 이는 결과적으로 공실률 감소와 임대료 상승으로 이어졌습니다. 건물에 따라 차이는 존재하지만 이제 오피스 평균 임대료는 GBD가 CBD를 앞서는 시대가 되었거든요. 주요 업무 지역은 무조건 CBD지, 라고 말할 수 있는 시대가 서서히 저물어 가고 있는 것 같아요. 물론 GBD에 비해 그렇다는 뜻입니다.

이번 주는 하루 일하고 하루 쉬고를 반복하니 힘이 좀 났어요. 이런 근무 형태 너무 바람직한 것 같아요(?)ㅋㅋ

저는 아직도 새로운 팀과 역할에 적응하느라 제대로 된 정신 상태로 버티기 힘든 순간이 많기는 했습니다. 난데없이 에어팟을 잃어버리고 ㅠ 버스에 노트북을 두고 내리기도 했거든요. 다행스럽게도 노트북은 찾아서 얼마나 다행이던지요.

앞으로 조금씩 나아질 나날들을 기대해 봅니다. 제게 주어진 역할을 온전하게 감당할 날이 곧 올 거라는 사실을 믿고 싶거든요.

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