무주택자, 1주택을 해야 할까?

[경제적 자유를 찾는 여행자를 위한 안내서]

얼마 전 친척과 함께 펜션에서 열심히 고기를 구워 먹던 중 고모께서 투자 공부를 한다는 제게 이런 말씀을 하셨습니다.

     

"김 선생, 그럼 지금 집을 사야 해?"

저는 대번에 대답했습니다.

"당연하죠! 무조건 사야 합니다."

어째서 저는 이렇게 자신 있게 집을 사야 한다고 말을 했을까요? 사실 저는 주변 사람들에게 절대 투자에 관해 권유하지 않습니다. 투자의 책임은 순전히 본인에게 있지만, 누구 말을 듣고 투자한 사람은 상황이 안 좋게 흘러가는 경우 투자를 추천했던 이를 원망하는 경우가 많기 때문입니다. 반대로 투자로 큰 이득을 얻게 되더라도 저에게 돌아오는 건 '고맙다' 말 한마디 또는 거하게 밥 한 번 얻어먹는 게 전부입니다. (물론 이것마저도 감사하게 생각은 하고 있습니다)

  그런 제가 무조건 집을 사야 한다며 단언한 이유는 무주택이 1주택보다 '훨씬' 위험하기 때문입니다. 생각해 보면 간단한 이치입니다. 예를 들어, 무주택자 A가 자산이라고 부를 만한 것이 아무것도 없다면 그는 전 재산을 현금으로 들고 있는 것과 같습니다. 이런 경우 A는 크게 2가지 상황을 맞게 될 겁니다.

상황 1. 부동산이 상승하는 경우

상황 2. 부동산이 하락하는 경우

  1번 상황의 경우 무주택자 A는 소위 요즘 말하는 '벼락 거지'가 됩니다. 매매가 상승에 힘입어 전셋값마저 상승하는 경우, 여차하면 전세 연장을 하지 못하고 눈을 낮추어 이사 가거나 현재 거주하는 지역에서 나와야 하는 상황이 연출될 수도 있습니다. A는 이 상황이 오지 않길 영혼까지 끌어모아 기도해야 합니다.

  2번 상황의 경우 A는 상투를 잡는 것을 피하고 어깨나 무릎에서 살 수 있는 기회를 얻게 됩니다. 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 기회가 생긴 것이죠. 이처럼 A는 각각 50%의 확률로 실패하거나 성공하게 된다.

  그럼, 이와 반대로 1주택을 소유하고 있는 B의 경우를 생각해 봅시다. 마찬가지로 B에게도 두 가지 상황이 찾아올 겁니다.

  1번 상황의 경우 B는 A와 달리 주택을 소유하고 있으므로 벼락 거지를 면하게 됩니다. 집을 이미 소유하고 있으니 시세차익도 적당히 가져갈 수 있고 부동산 가격이 미쳐 날뛰는 것을 보며 정상이 아니라고 남들과 같이 욕은 할지언정 한편으론 그래도 내 집이 있어서 다행이라고 생각할 것입니다.

  2번 상황의 경우 B는 보유한 집값이 떨어지는 것이 맘에 들지는 않지만, 평소 가고 싶었던 상급지 아파트와 내 집 가격의 갭이 줄어든 것을 발견하게 됩니다. '어? 모아둔 돈을 보태면 이참에 더 좋은 집으로 이사 갈 수 있겠는데?'라는 생각을 하며 소위 말하는 갈아타기 전략을 사용할 수 있는 상황이 만들어진 겁니다. 설령 보유한 자금이 부족해 갈아타기를 하지 못하더라도 그냥 현재 살고 있는 집에서 계속 살면 되므로 큰 문제가 발생하지도 않습니다.

  위 두 인물이 소득 수준도 비슷하고 사는 지역도 같다면 누가 더 불안한 방향으로 가는 것처럼 보이시나요?

  투자는 리스크를 동반하는 행위라는 것은 누구나 알고 있습니다. 하지만 아무것도 사지 않았으므로 아무런 리스크도 없다는 생각은 큰 착각입니다. A는 자신도 모르는 사이에 하락에 크게 베팅을 하고 있는 것입니다. 우리는 이를 숏 포지션이라 부릅니다.

  반면, B가 취하고 있는 포지션은 중도 포지션이라 부를 수 있습니다. 상승, 하락 중 어느 쪽의 상황을 맞게 되더라도 안전할 수 있기 때문입니다.

  아울러 A와 반대로 2주택 이상을 보유하고 있는 사람들은 상승에 베팅을 하는 롱 포지션입니다. 이 경우 A와는 반대로 부동산 하락이 오는 경우 큰 손실을 입게 됩니다.

  주택을 사든 가격이 떨어지길 기다리든 선택은 자유입니다. 하지만 스스로가 내린 선택에 따른 결과가 어떨지는 숙고해 보는 것이 좋을 것 같습니다. 여러분은 현재 어떤 포지션인가요?