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Aug 18. 2024
옷은 할인받으며 사면서 부동산은 왜 정가에 사는가?
광양 빌라 1
열심히 하는 건 좋다.
하지만 결과에 집착하면 일을 그르치게 된다는 것을 경매로 인해 깨달았다,
직장에서의 관계, 업무는 딱 시키는 것만 했고 모든 역량과 에너지는 경매에 투입했다.
빠른 결과를 내야만 한다는 집착은 함정에 빠지게 했다.
비록 법원에서 실수를 인정해 보증금은 돌려받았지만 그 과정이 힘들었고 다시 이런 함정에 빠지지 않으리란 법이 없었다.
그때 경매마저도 포기하고 싶었다.
그때 문득 깨달았다.
나라는 사람은 조금만 어려움이 닥쳐도 포기하는 습관이 있다는 것을,..
직장에서도 난 포기가 빠른 사람이였다.
회사 행사로 주말에 출근해야 하거나 업무과 과중되면 이를 해결하려는 의식보단
불평이라는 의식이 가득 찼고 이는 성과와 나에 대한 평판으로 드러났다.
그동안 진급이 누락된 것은 나를 알아주지 않는 멍청한 회사 탓이라 생각했다.
하지만
부동산 경매를 해보니 나의 레벨이 딱 그정도였다
조금만 힘든 게 있음 도망가고, 핑계 대는 나의 레벨로는 회사 생활은 그럭저럭 했을 진 몰라도
실수가 용납되지 않는 부동산 경매의 세계에서는 발 디딜 틈 조차 없었다.
매일 매주 아래의 루틴을 계속했다.
물건 검색/지역분석 - 임장 - 입찰 - 패찰
매일 시간 2시간 시간이 흐를 수 록 경매라는 것은 "입찰할 수 있는 물건의 종류"를 늘려가는 게임이라는 것을 깨닫기 시작했다.
초보자들이 비교적 쉬운 아파트만 한다면 상급자로 갈수록 빌라, 상가, 특수 물건 등으로 종류를 확대하여
경쟁이 덜한 영역을 탐색하여 가격을 싸게 낙찰받아야 돈을 버는 게임이다.
공부를 지속하다 보니 빌라 시장이 눈에 들어왔다.
빌라 경매를 한다고 하면 열에 아홉이면 " 빌라 그거 사놓으면 뭐 해 팔려야지! " 라고 한다.
나 역시 빌라는 살 사람이 없다는 생각이 많았으나 시세의 절반의 가격에 낙찰을 받고 리모델링을 통해 시세보다 높은 가격에 파는 경매 실력자들을 보며 생각의 변화가 일어났다.
내가 하찮게 생각한 빌라 시장에서 돈을 벌 수 있는 기회가 많음을 몸으로 느끼기 시작했다.
최근 깡통 전세로 빌라 거래가 줄었지만 한국 부동산의 통계에 따르면 매년 부동산 거래 중 빌라가 차지하는 비율을 30%~40%에 이른다고 한다.
무엇보다 빌라 시장의 가장 큰 매력은 " 할인율" 이다!
일반 아파트는 싸게 사봤자 가격 하락이 20% 내외인 반면
빌라의 경우 시세대비 50%~60% 할인 된 가격에 싸게 살 수 있다.
빌라 시장을 집중해서 보던 중 눈길을 끈 빌라 하나가 보였다.
광양의 맥시멈 빌라
부동산에 전화를 해보니 빌라의 경우 매도는 웬만큼 싸지 않으면 거래가 안된다고 했다.
하지만 전세의 경우 놓으면 1억 까지는 바로 뺄 수 있다고 했다.
광양의 공인 중개사에게 10군대 전화를 걸어 조사한 시세이다.
매도 : 1억 ( 시세 1억 2천만 원 보다 싸게 해야 매도 가능, 팔리기는 힘들 것이다 , 오래되어서 수리를 잘해야 팔린다 등등 )
전세가 : 8천 ~ 1억 ( 전세는 도배 / 장판만 해도 빨리 뺄 수 있다는 의견이 공통적이였다.)
최저 매각 가격은 47,514,000원까지 떨어져 있어 6천만원에 낙찰을 받아도 전세 8천에 돌려도 2천만원이 남는 플러스 피 물건이였다.
투자를 해도 돈이 더 들어오는 플러스 피 구조 하지만 경매에서도 "이유없이 싼 물건" 은 없다.
빨간 글자로 "대항력 있는 임차인" 이 보였다.
예전 같았으면 빨간색만 봐도 자세히 알아보지 않았지만
대항력이야 말로 경매를 싸게 살 수 있는 할인 티켓이라는 것을 공부를 통해 알게 되었다.
대항력 즉 합법적인 전세 계약을 했다면 전세금을 돌려받을 때까지 그 집을 점유할 수 있는 임차인의 권리이다.
이를 역으로 돌려 말하면 전세 계약을 하지 않은 임차인이거나 경매가 들어올걸 알고 친척을
가장 임차인으로 둔갑시키는 가장 임차인도 존재한다는 것이다.
이를 밝혀내고 해결 하는 것이 경매 투자의 본질이다.
