내가 돈이 없다고 모두 돈이 없는 건 아니다.
흙수저는 잘 모르는 부동산과 재테크의 본질 5가지.
먼저, 이 글을 읽는 분들이 기분이 안 나빴으면 좋겠다.
본 글을 주변 분들에게 미리 보여주니, 그동안 재테크를 통해서 자산을 불린 경험이 없으셨던 분들이 불편한 감정을 나타냈기 때문이다. 글을 읽고 마음이 불편하셨다면 미리 사과를 드린다.
이글은 성인이 되어서 이제 막 부동산과 재테크 공부를 하는 아이에게 이야기 하듯 편하게 이야기 하고자 했다.
아래 5가지 포인트는 소위 자신들이 흙수저라고 생각하고 적극적인 재테크를 하지 않고 부동산에 관심이 없으신 분들이 반드시 명심해야 하는 부분이다.
진실1> 자기 영역 범위는 웬만해서 못 벗어난다
그동안 주변 사람들이 부동산으로 큰돈을 벌었다는 말을 들을 때마다 속으로 부러워했지만, 실제로는 별다른 노력을 하지 않은 분들이 대부분일 것이다. 그러나 이건 당신의 잘못 이라기 보다는 우리 인간의 주요 습성 중 하나다.
일단 한번 사는 곳을 정착하면 그 지역을 벗어나 살기 매우 힘들다. 운이 좋아서 강남에서 태어났다면 몰라도 대부분의 사람들은 자신의 의지와는 상관없이 결혼 전에는 부모님이 자리를 잡은 곳에서 살 수밖에 없는 게 현실이다. 문학소년의 경우에도 내 의지와는 상관없이 금천구 우시장 근처에서 30년을 살았다. 그러나, 대한민국에서 소위 말하는 부동산 재테크 성공을 하기 위해서는 나의 영역을 확장하는 것이 매우 중요하고 이 부분을 나는 임장 이라는 이름으로 지속적으로 소개하고 있다. 재테크, 특히 부동산은 눈으로 직접 확인하는 것이 무엇보다 중요하다.
진실2> 상위 연봉 직장인들은 직주근접을 원한다
연봉을 많이 주는 50대 회사들을 본사 주소로 정리해 보면 서울시 중구가 10개로 가장 많다. 그다음 여의도(8), 종로(5), 강남(5), 분당(4), 서초(3)의 순인데 마포(2)와 송파(2)에도 연봉을 많이 주는 대기업 본사 2개가 있다. 나머지 용산/양천(목동)/구로/강동에 각각 1개가 있다. 서울 이외의 삼성전자 본사가 있는 수원, 판교의 IT 회사 외에도 기타 서울 외 본사가 있는 고연봉 공기업들은 본 분석 대상에서 제외하였다.
월급을 많이 주는 대기업이 가장 많이 몰려 있는 중구를 중심으로 주변의 인접하는 구들을 동그라미를 치면 마포/용산/성동/동대문/종로/서대문이 하나의 구역으로 묶이고, 여의도를 중심으로 동그라미를 치면 마포/용산/동작/영등포/양천구가, 강남구를 중심으로 동그라미를 치면 용산/성동/광진/송파/서초가 동그라미로 묶이는 것을 확인할 수 있다. (종로구의 경우 중구와 맞닿은 종각과 광화문 인근에만 대기업들이 몰려 있으니 중구에 포함하여 분석하였다.)
서울의 핵심구와 비 핵심구가 확연하게 차이가 나는 걸 볼 수 있을 것이다. 이 중에서 3개의 동그라미가 모두 겹쳐지는 곳이 있는데 바로 서울의 중심인 용산이다. 그리고 2개의 동그라미가 겹쳐지는 곳이 마포와 성동인 것을 알 수 있는데 이게 바로 그동안 뉴스에서 많이 나온 마용성의 실체인 셈이다.
여기서 간단한 퀴즈 한번 내 보겠다. 월급을 많이 받는 샐러리맨들이 가장 아까워하는 게 무엇일까?
샐러리맨들 뿐 아니라 모든 사람들에게 공통으로 해당되는 사항으로 길 위에서 소비하는 시간만큼 아까운 게 없다. 만약 당신이 연봉을 1억 정도 주는 서울시 중구에 있는 괜찮은 직장을 다니고 있다면 당연히 직장에서 가까운 쾌적한 아파트에 살면서 출퇴근을 하고 싶을 것이다.
고소득의 연봉을 받는 사람들이 직장 근처에서 쾌적한 거주공간을 곳을 찾게 되고 수요가 늘면 우리가 학교에서 배운 경제학의 이론으로 보면 당연히 공급이 늘어야 하는데, 아파트라는 재화의 특성상 공급은 제한적이다. 수요가 늘어난다고 해서 없는 땅에 아파트를 만들 수는 없으니까. 설사 땅이 있더라도 바로 공급할 수 없다. 땅 파고 공사하고 골조 올리고 분양하고 입주하고 최소 3~5년은 걸리는데 수요와 공급의 타이밍을 맞추기가 너무 어려운 것이다.
경제학의 원리와 같이 수요가 늘어났는데 공급이 없으니 위에서 동그라미 친 서울 지역의 부동산 가격이 세계적인 저금리 기조와 맞물려서 최근 몇 년 간 급격하게 올라간 것이다. 용산은 원래 가격이 비싼 데지만 마포와 성동이 오른 이유는 바로 거기에 있다. 중구(광화문 포함), 여의도, 강남에 직장이 있는 고소득 직장인들의 30분 이내 출퇴근을 할 수 있는 ‘직주근접’에 대한 수요를 마포와 성동의 대규모 신규 아파트로 맞춰준 셈이다.
마포/용산/성동에서 제공할 수 있는 신축 아파트는 제한적인데, 사람들의 수요가 늘었으니 가격이 뛴 거고 신축 아파트 가격이 뛰니까 그 옆의 구축도 덩달아 뛴 것이다.
진실3> 내가 돈이 없다고 모두 없는 건 아니다
그렇지만, 지금 서울 핵심지역 아파트는 20~30 평대의 경우라 해도 구축은 최소 7~8억, 마용성의 신축 아파트는 15억, 강남은 20억에 달하는데 대부분 분들은 쳐다볼 수조차 없는 곳이라 생각할 수 있다.
10억이라는 큰 돈을 내고 누가 그 아파트를 살 수 있을까? 말이 10억이지, 매 년 5천만 원씩 20년을 모어야 하는 금액이다. 매 월 100만 원 저금하기도 힘든 게 샐러리맨들의 현실이고 은행원 역시 매 월 100만 원 저금하기 빠듯하다. 그런데 여기서 우리가 알아야 하는 두 가지 포인트가 있다.
첫째. 내가 돈이 없다고 해서 대한민국 모든 사람들이 다 돈이 없다는 게 아니라는 것을 알아야 한다. 지금 우리 눈 앞에 보이는 서울의 수많은 빌딩들과 건물들, 그리고 뉴스에 나오는 강남/서초/송파 그리고 마포/용산/성동의 수많은 아파트에는 주인이 있다. 어떻게 해서 그 빌딩과 집을 샀는지는 둘째 치고, 지금 당장 십억 이상의 자산을 살고 있는 아파트에 깔고 앉아있는 가구들의 수만 해도 무시할 수 없다.
조사된 바에 의하면 실거래가 10억 이상에 팔린 고가 아파트의 단지수가 전국적으로 1천 개가 넘는다던데 그중 서울만 해도 천 개 단지에 육박할 것이다. 대충 계산해서 1개 단지에 평균 1000가구가 있다고 가정을 해 보면 10억 이상 아파트에 살고 있는 가구 수만 해도 서울에 1백만 가구에 육박한다고 볼 수 있다. ( 그 절반으로 생각해도 50만 가구이다.) 내가 돈이 없으니 저 물건의 가격을 감당할 수 있는 사람이 없을 거라고 생각하면 안 되는 것이다. (그리고 서울 아파트 소유자들의 많은 비율은 빚이 없다.)
(2022년 12월 기준으로 집이 팔려야 말이지만) 지금 당장 거주하고 있는 집을 처분하고 10억 이상의 현금을 만들어 고가 아파트로 이사 할 수 있는 사람이 적어도 50만명이 넘을 거라는 것, 그리고 생각보다 많은 사람들이 조상 잘 만난 덕에 조선 말기를 잘 버티고, 그 후 일제시대에 줄을 잘 선 결과, 아직까지 자손대대 부자로 살고 있다는 것도 고려해야 한다.
둘째, 당신은 왜 돈이 없다고 생각하는가? 문학소년이 보기에는 우리 샐러리맨들은 ‘신용’과 ‘급여’라는 돈에 버금가는 좋은 요소가 있는 셈이다. 이 두 개의 요소가 합쳐지면 주택담보대출을 장기로 빌릴 수 있다. 당신에게 ‘신용’과 ‘급여’라는 무기가 다라는 게 서글플 수 있지만 그거라도 있는게 어디인가? 아무리 좋은 직장을 다녀도 인적 보증없이 대출을 해주지 않은 시대가 불과 얼마 전이었다. 그리고 지금 금리가 올라서 난리지만, 사실 우리 대한민국 국민들이 5% 이하의 저금리를 경험한 기간은 얼마 되지 않는다. 우리의 조상님들과 부모님들은 평생 고금리 시대에서 살아왔고, (일부 예외 시기도 있지만) 장기적으로 보면 대한민국 부동산은 꾸준하게 우상향했다.
진실4> 비슷한 수준의 배우자를 만나는 시대가 도래했다
요즘 결혼하는 사람들은 직업이나 경제력이 비슷한 수준의 사람하고 결혼을 하는 게 눈에 보일 정도다. 연봉을 많이 주는 상위 50개 회사에 다나는 사람들이 다들 경제력이 비슷한 사람들끼리 결혼을 하게 되면, 둘의 연봉을 합쳐 1억-2억 이상의, 웬만한 중소기업의 연간 이익과 맞먹을 정도다.
이들이 직주근접이 가능하고 편의시설이 있는 대단지 아파트를 찾게 될 거고, 탄탄한 부부의 연봉을 바탕으로 주택담보 대출을 받아서 그 비싼 아파트를 구입할 것이다. 설사 부부 모두 흙수저라 해도 연봉을 각각 1억 받는다고 가정하면, 10억 이상 아파트를 구입하는 건 크게 무리가 아니다. 금리가 오른다 해도 부부가 모두 고연봉 맞벌이라면, 수억원의 담보대출 상환에도 무리가 없을 거고 이 부분이 빈부격차를 더 악화시키는 요인이 되고 있다.
자칭 흙수저라고 하는 당신을 냉철하게 재테크 측면에서 봤을 때, ‘신용’과 ‘급여’, (그리고 ‘결혼’) 을 이용한 레버리지 효과를 최대한 누리는 게 가장 빠른 자산증식의 길 이라고 볼 수 있다.
진실5> 금수저들은 자기들끼리 뭉쳐 살기 원한다
요즘은 자기들만의 Community를 구성하고 다른 이들이 들어오는 것을 꺼려하고 점점 폐쇄적으로 변하고 있다. 소위 말하는 구 8 학군 지역의 신축 아파트들에서 그 폐쇄적인 성향이 강해지고 있다. 아파트 출입문을 외부인이 못 들어오게 하는 건 기본이고, 아이들의 어릴 적 친구가 같은 아파트 단지에 거주하고 있는 친구에 국한될 가능성도 커지고 있다.
강남/서초/송파의 경우에도 초중고만 하더라도 같은 아파트 단지 내에서 어릴 때부터 자라온 아이들이 친구가 될 가능성이 크고, 이들은 커서 성인이 되더라도 자기가 살던 곳을 벗어나기보다는 그곳에서 자리 잡고 살기를 원한다. 어릴 적 살던 동네라서 심적으로 편한데, 집값도 받쳐주고 모든 사람들의 선망의 대상이 되었는데 그 동네를 벗어나고 싶을 리가 없는 것이다.
이 부분은 흙수저인 문학소년의 어릴 적 친구 중에서 소위 말하는 판검사나 의사가 한명도 없는 것과도 연관이 있다. 공부 잘하던 아이 중 부모님의 직업이 좋았던 친구들은 일찌감치 초등학교 저학년 때 독산동에서 강남으로 이사를 가서 그 후 연락이 끊겼다.
중학교 때 그나마 공부 잘하고 좀 살던 친구들은 외국어 고등학교나 과학고로 또 빠져나갔다. 그러나 나를 비롯한 일부 공부 잘했지만 형편이 어려웠던 중학교 친구들의 부모님들은 대학교도 아닌데 뭐하러 먼 곳의 고등학교를 가냐고 외국어 고등학교 시험을 보러 가는 것도 반대했다. 교육과 직업을 가지고 사람의 귀천을 따지는 것은 잘못된 것이지만 객관적인 팩트는 어쩔 수 없다.
중요한 점은 이 현상이 앞으로 가면 갈수록 더 두드러질 수밖에 없다는 점이다. 초중고를 강남에서 자라고, 양질의 사교육을 받아서 좋은 직업을 가지게 된 젊은 부부들이 강남을 떠날 수 있을까? 결혼 초기 자금 때문에 어쩔 수 없이 강남 이외의 지역에 살다가도, 여력만 되면 어떻게 해서라도 강남에 진입해서 살면서 자신들의 자식들을 그곳에서 키우려고 애를 쓰지 않을까? 최소한 자기들이 어릴 적 강남에서 자라고 받은 혜택을 아이들에게도 돌려주고 싶은 게 부모 마음이니까.
과연 우리의 재테크에는 승산이 있을까? 금리는 계속 오른다고 하고, 지금 살고 있는 집 가격은 나날이 떨어지고 있는 반면, 가고 싶은 아파트는 이미 천정부지로 올라버렸는데 말이다.
안 먹고 안 써서 어렵게 한 푼 두 푼 알뜰하게 모은 그 푼돈으로 우리는 과연 뭐를 할 수 있을까?
브런치 독자분들로부터 과분한 사랑을 받았던 [자네는 딱 노력하는 만큼 받을 팔자야] 브런치 북이, 2022년 브런치북 프로젝트 특별상을 받아서, 글라이더 출판사에서 책으로 출간이 되었습니다. 구석구석 발품 팔아 누볐던 서울 아파트 상세정보와, 부동산 재테크와 관련한 핵심 정보들을 추가하였습니다.
자네는 딱 노력한 만큼 받을 팔자야 | 문학소년 - 교보문고 (kyobobook.co.kr)
https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000208494351
▞ 책 속으로
부모로부터 경제적 지원을 받지 못하는 20대와 막 결혼한 30대 신혼부부가 부동산 재테크를 시작해야 한다면 어떻게 해야 할까? 가정이 있는 무주택자라면 부동산으로 재산을 불리기 위해서 어떻게 해야 할까? 집 하나 가지고 있지만 남들 오를 때 같이 오르지 않아서 속상한 사람이라면 어떻게 해야 똘똘한 1주택으로 갈아타고, 성공적인 부동산 재테크를 할 수 있을까? 지금은 지방에 살지만 언젠가는 서울 핵심 아파트를 장만하고 싶은데 어떻게 해야 할까?
- 6쪽
강남은 지하철과 버스노선이 구석구석 거미줄처럼 연결된 차 없이 다니기 좋은 교통의 요지다. 강남구 임장을 할 때는 강남의 주요 동 들이 어떻게 맞닿아 있는지를 알아야 하는데, 자녀 교육 때문에 강남을 선택한 학부모들에게 아이가 안전하고 빠르게 대치동 학원가를 걸어서 혹은 학원버스를 이용해서 갈 수 있는지의 문제가 걸려있기 때문이다.
강남구 아래쪽에 위치한 개포동을 기준으로 위로는 도곡동과 대치동이, 그 위로 역삼동과 삼성동, 그 위로 논현동과 신사동, 그리고 마지막으로 한강에 맞닿아 있는 압구정동과 청담동이 있다. 촘촘한 지하철과 왼쪽 경부고속도로, 오른쪽에는 단군 이래 최대 규모로 개발 예정인 영동대로 라인까지 사방팔방 빈틈없이 교통망과 개발 호재로 채워져 있는 곳, 이곳이 바로 강남이다.
- 12쪽
점쟁이의 말에 와이프는 소스라치게 놀랐지만 침착하게 다시 물어봤다.
“아까 하나가 부족하다 하셨는데 그게 뭔가요?”
“노력하지 않으면 아무도 안 도와줄 팔자야.”
“그런데 누구나 다 노력해야 잘 사는 거 아닌가요?”
“부모 복이 없다고. 심지어 형제자매 복도 없어. 부모가 날개를 달아줬으면 날아올랐는데 날개를 안 달아줬어. 그리고 자네도 마찬가지야.”
“저도요?”
“어. 자네도 아무도 안 도와줘. 모든 것을 스스로 해야 해.”
와이프는 깊은 절망에 빠졌다.
“그럼 이제 저희는 어떻게 해야 하나요?”
“그래도 노력하면 돼. 남편은 딱 노력하는 것만큼 받을 팔자야.”
“무슨 팔자가 이런가요? 딱 노력하는 것만큼만 받을 수 있다니요.” 와이프는 한숨을 쉬었다.
“무슨 팔자가 이러냐니! 세상에 노력을 죽도록 해도 뜻대로 안 되는 사람들이 얼마나 많은데!”
- 33쪽
(기초 2) 재테크와 부동산 공부는 돈을 모은 후에 하는 것이 아니다
부동산 가격이 주춤한 지금, 우리는 더 우울해졌다. 지금 살고 있는 집 가격은 떨어졌고, 가고 싶은 아파트는 천정부지로 올라버렸고, 심지어 아직 전세나 월세로 사시는 분들도 부지기수다. 보유 중인 자산으로는 ‘영끌’을 해도 강남은 커녕 서울 주요 신축 아파트는 꿈도 못 꾸는데 시간 내서 공부를 해야 할 필요가 있을까? 그러나 이는 ‘지금 돈이 없는데 재테크 공부를 당장 할 필요가 없지 않나요?’라고 물어보는 것과 같다. 지금 돈이 없다고 공부를 하지 않고, 돈이 모일 때까지 기다렸다가 재테크 공부를 시작하는 게 맞을까?
재테크 공부는 돈을 모으기 위해서 하는 공부지 돈을 모은 후에 하는 공부가 아니다. 부동산 역시 마찬가지다. 부동산 공부는 좋은 부동산을 사기 위해서 하는 공부다. 좋지 않은 부동산을 어쩌다 매입 후 그때서야 부동산 공부를 시작하는 건 쓸모없는 짓이다.
- 256쪽
(1)2023년 하반기 청약 트렌드와 전망
왜 규제를 다시 풀어주는 걸까? 정부는 가격이 폭락하는 것을 원하지 않는다. 미분양 주택의 증가로 인한 건설회사의 줄도산도 원하지 않는다. 말로는 시장원리에 따른다고 하지만, 정작 대형 건설사가 미분양으로 인해서 도산의 위기에 처한다면 정부는 그 건설사를 살리기 위해서 노력할 수밖에 없다. 이러한 미분양 주택을 줄이기 위해서는 무주택자가 아닌, 유주택자와 다주택자들이 지갑을 열어서 미분양 아파트를 사줘야 하기 때문이다. 그리고 예전에 재미를 봤던 유주택자와 다주택자들은 미분양 아파트도 잘만 고르면 시간이 흘러 알짜배기가 되리라는 것을 잘 알고 있다. 이러한 사실을 모르는 사람은 주택을 소유한 적이 없는 무주택자뿐이다.
- 264~265쪽
