꼬마빌딩 매수 시 이것만 체크하자
꼬마빌딩 매수 노하우
꼬마빌딩이 요즘 매우 핫합니다.
하지만 누구나 투자할 수 있는 영역이 아닌 것도 모두 알고 있는 사실입니다.
그 이유는 아파트와 달리 공부해야 될게 너무도 많기 때문이고,
그래서 혹자는 그들만의 리그라고도 합니다. 하지만 이에 대한 접근 방법을
어떻게 분석하는지 공개하고자 합니다.
▣ 꼬마빌딩 매수 노하우
1. 투자 콘셉트 : 시세 차익형 또는 임대 수익형
2. 투자 콘셉별 지역 분석
3. 투자 매물에 대한 가치 분석 (수치화)
1. 투자 콘셉트
오늘의 주제는 시세 차익형을 위주로 소개하겠습니다. 왜? 이게 더 돈이 되니까요.
2. 투자 콘셉별 지역 분석
시세 차익형을 투자하려면 우선 환금성이 어디가 좋은 알아야 합니다.
환금성이 무엇이냐? 내고 팔고 싶은데 빨리 처분이 가능한 지역이 환금성이 좋은 지역입니다.
그러면 이를 어떻게 알 수 있느냐? 실거래가 많이 발생하는 지역을 보면 알 수 있습니다.
▶ 실거래가 많이 일어남 -> 실거래 업데이트로 주변 호가에 반영 -> 공시지가 반영 -> 감정평가액 증가
-> 매수 시 대출 한도 증대 -> 대출 한도가 잘 나오니, 매수자에게 인기 증대
-> 그러니 잘 팔려서 환금성이 좋음
간단한 예로 아래 링크의 분석 결과를 확인해 보겠습니다.
※ 출처 : 빌사남 블로그
https://blog.naver.com/yskim__/222308189427
1) 우리는 서울지역 중 강남구가 거래량이 가장 많은 것을 볼 수 있다.
2) 강남구 중에서도 논현동, 역삼동이 거래량이 많습니다.
3) 꼭 강남이 아니어도, 서교동, 신림동, 화곡동 등 거래량이 많은 곳이 있습니다.
4) 이제 이렇게 거래량이 잘 나오는 곳 중에서 본인이 선호하는 지역을 위주로 매물을 보면 됩니다.
ㄴ 강남구 : 평당 7,000만원 ~ 2억 이상인 곳이 많아서 보유 금액이 적을 경우 투자에 부담이 됨
ㄴ 마포구 : 평당 4,000만원 ~ 1억 수준으로 잘 찾으면 4,000만원 매물도 간혹 발견됨
ㄴ 기타 신림동, 화곡동 도 추가 확인하고 매물 분석
3. 투자 매물에 대한 가치 분석 (수치화)
1) 투자 매물 찾기
ㄴ 네이버 부동산, 로컬 부동산, 대형빌딩법인, 랜드북, 밸류맵 등
- 매물은 어디서든 숨은 진주가 나올 수 있으니,
다 확인하고 좋은 매물을 단시간에 분석하는 방법이 필요함
2) 투자 매물에 대한 가치 분석
① 밸류맵으로 근처 실거래가 확인
② 랜드북, 부동산플래닛 추정가격 확인 :
랜드북/부플 추정가 대비 매매호가가 1▲ 이면, 우수 호가라고 판단됨
③ 공시지가 확인 : 공시지가 대비 매매 호가가 0.5▲ 이면, 우수하다고 판단됨
④ 공시지가 상승률 (10년 치) : 10년 동안 공시지가 상승률이 200% ▲ 이면,
우수한 지역으로 판단됨
- ②, ③, ④ 을 모두 만족하는 매물은 거의 없을 겁니다.
그래도 이에 근접한 매물은 간혹 나오게 됩니다.
그러면 임장을 가서 확인해 봅니다.
3) 가치 분석 후 양호한 매물을 찾게 되고 임장을 여러 번 가보게 되면 맘에 드는 물건이
나오게 되고 그렇게 되면 빠른 결정으로 매수를 할 수 있다고 생각합니다.
(저도 이렇게 해서 최근에 꼬마빌딩을 처음으로 계약했습니다.)
4. 거래량이 터지는 지역과 그렇지 않은 지역의 거래 사례 ('21년 실거래 기준)
1) 서교동 40.3억 꼬마빌딩 vs. 건대 먹거리 40억 꼬마빌딩 사례
ㄴ 40.3억 (서교동 377-25) : 유동 인구 적정 수준, 보증금 미확인
ㄴ 40억 (화양동 47-54) : 유동 인구 바글바글, 보증금 1.5억/885만원
2) 상기와 같은 경우 여러분은 어떤 매물을 선택하시겠나요?
ㄴ 서교동 40.3억 (공시지가 : 23.1억) : 10년간 공시지가 상승률 (159%)
ㄴ 화양동 40억 (공시지가 : 10.9억) : 10년간 공시지가 상승률 (153%)
- 매가 대비 공시지가와 10년간 공시지가 상승률을 보면
앞으로의 기울기도 더 차이가 날 수 있을 것 같습니다.
위의 노하우는 저의 개인적 경험에 의한 것이며, 정답이 아닐 수 있습니다.
