첫 꼬마빌딩 사면서 느꼈던 과정들 - 9 [공실 탈출]
처음 꼬마빌딩 사는 동안 이러한 일들이 생겨요
‘21년 5월에 계약을 하고 나서, 중도금, 잔금을 치르는 동안 내심 걱정이었던 것은 잔금 시 대출과 또 하나의 욕심은 잔금 전에 임대를 맞추는 것이었습니다. (물론 욕심이라는 것을 알지만 서도…) 그렇게 7월 중도금 정도에 임대를 맞추면 ‘참~ 좋겠다’ 하면서 내심 기대도 하면서 시간은 지나가고… 잔금이 임박해서는 대출한도나 금리에 대한 신경과 임대차에 대한 신경이 많이 쓰이는 와중에도 그래도 임대차는 먼저 맞춰지길 바랬습니다.
그렇게 9월 잔금을 치르고 대출도 원하는 금리는 아니었지만 원하는 한도는 잘 나왔기에 “급한 불은 다 껐다.”는 안도감은 있었으나 “임대차가 남았구나”라는 생각이 가슴 안 구석에 자리를 잡고 있었습니다. 그리고 잔금 후 공실 이후에는 많은 부동산에서 손님을 보여줬으나, 잘 진행되지는 않았고 그렇게 하루하루 지나다 보니 1달이 다 되어 건물 대출이자와 신용분 10% 원리금이 통장에서 떡 인출이 되고 나니 심리적 압박이 상당하더군요. 그래서 여러 가지 옵션으로 보증금과 임대료를 세분화했습니다. (보증금/임대료 조건에 따라 렌트프리와 인테리어 비용 지원 등)
이렇게 시간이 지나다가 며칠이 지나니, 이제 부터는 부동산과의 통화 내용이 조금은 깊이가 생겼습니다.
이를 테면, 보증금을 얼마로 해주는 것도 가능하냐? 통 건물인데 관리비는 어떻게 진행이 되는 거냐?
관리비를 모두 실비를 내면 얼마로 조정이 되냐? 보증금을 더 내리면 어떻게 생각하냐? 등
이러니깐 뭔가 진행이 될 수도 있다는 희망감이 갑자기 생기더라고요. 이런 내용과 관련해서 부동산 3군데에서 조율을 요청해 왔고, 각 조건별로 제가 생각하는 금액을 제안하면서 기다리고 있는 상황이었습니다.
그러던 와중에 엘리베이터 에피소드가 발생합니다. 원래 매수한 건물 엘리베이터는 티센크룹이었고,
매도인은 FM 방식으로 티센과 20만 원에 계약해서 관리 중이었습니다. 제가 매수해서 다시 계약한다고 하니, 5년이 넘었으니 FM 방식으로 하면 25만 원이라고 하더군요. 그래서 다른 곳도 알아본다고 하고 여기저기 알아보니 건물 근처에 POG 방식으로 12만 원에 해준다는 업체를 발견했습니다. (며칠 지나고 나니 기존 티센에서는 가격이 고민이라면 20만 원에 해주겠다고 했는데, 다른 곳 12만 원이 더 합리적이라고 생각해서 그냥 안 하겠다고 했죠)
결국 POG 방식으로 12만 원 업체와 진행하기로 하고 업체에서 엘리베이터를 확인 차 가본다고 하더니, 가자마자 전화가 왔네요. 비상통신이 전 티센과 계약해지되면서 비상 통신사도 해지를 해서 재 계약해야 되는데, 이런 경우 유심만 변경해서 되는 경우가 있고 안 되는 경우가 있다고… 안되면 비상통신 기기를 다시 변경해야 된다고… (저는 대략 한 5만 원 생각하고) 그러면 얼마 정도 되는데요? 했더니 자기네가 싸게 하면 70만 원이라고 하네요.
“네? 하도 어이가 없어서 만약에 유심 변경해서 개통이 안된다고 하면 SK에 내가 전화해서 컴플레인하겠다고…” 공실도 괴로운데 갑자기 엘리베이터에서 어이없는 일이 생기니 정말 어이가 없더군요. 그렇게 화를 내니 자기들도 최선을 다해서 해보겠다고 하고 며칠이 지났습니다.
다시 연락이 옵니다. “유심은 연결을 했는데, 엘리베이터가 전원이 나가서 봤더니 파워 서플라이어가 나갔다고…” 이상하네. 그동안 부동산에서 거의 매일 잘 보고 가면서 별말 없었는데… 갑자기 왠? 전원 문제?
그래서 제가 그랬죠… “참! 이상하네요. 그동안 멀쩡하게 사용했고, 3일 전에도 부동산에서 잘 보고 갔는데요. 유심 건도 그렇고 참 의심스러운 상황이 발생하네요.” 그래서 얼마 내고하니 15만 원. 일단 교체하라고 했네요.
그리고 이틀 뒤 또 연락이 옵니다. 파워서플라이는 교체해서 전원은 들어오는데, 엘리베이터 문이 안 열린다고… 아무래도 메인보드를 교체해야 될 것 같다고… 이건 50만 원이라고… “네? 그건 또 무슨 소리인가요? 그건 일단 고치지 말고 있어 보라고, 생각 좀 해보겠다고… (이러면서 정말 극한직업이라는 이야기가 실감이 되는 순간이었습니다.)
제가 임대차를 빠른 시일 내에 맞추기 위해 건물 주변에 많은 부동산에 임대를 내놨는데, 5월 달부터 한 번도 회신이 없던 부동산에서 갑자기 전화가 왔네요. “사장님, 너무 기분 나쁘게 생각하지 마시고 조건만 한번 들어 보시라고” 갑자기 걱정 반 궁금반이 찾아오네요. (도대체 얼마를 후려 치려고 서두가 이렇게 나오지?)
“조건이 어떤데요?” 그러니 사장님 왈 “보증금을 기존에서 4,000만 원을 내려주고, 관리비를 모두 실비로 해주면 월세를 원래보다 20만 원을 더 올려주겠다고” 그렇게 되면 보증금이 7개월치 월세 수준으로 내려가기 때문에 미납 관리비에 대한 걱정이 문득 들었습니다. “그렇게 해주시고 공사를 해야 해서 렌트프리를 1개월만 주시면 바로 계약하고 3일 후에 잔금도 치르겠다고…”
오? 3일 뒤에 잔금을 치르겠다고? 갑자기 혹 하는 마음이 들었습니다. 그래서 생각해 본다고 하고 전화를 끊고 곰곰이 생각해 보았습니다. 화요일에 전화 와서 오케이 하면 목요일에 계약하고 잔금을 그 담주 월요일에 하겠다고? 그러면 렌트프리를 준다고 해도 다른 곳과 계약하고 한 달 후 잔금 치르는 것과 동일한 상황이더군요.
여기서 걱정스러운 것은 보증금이 너무 작다는 것이었습니다. 그래서 부동산에 “보증금이 너무 작으니 제소전화해조서 작성하는 것에 동의하면, 계약할 의사는 있으나, 렌트프리 1개월은 너무한 거 같다.” “렌트 프리는 2주만 하자. 그렇게 한다고 하면 바로 계좌를 주겠다.” 하고 의견을 제안하고 기다려 보았습니다. (그리고 동시에 제소전화해 비용을 알아봅니다. 대략 알아보니 변호사 비용은 200~400만 원 정도 든다고 하네요… 음… 일단 참고!)
다음 날이 되어도 부동산에서 연락이 없기에 문자를 보냈습니다. 어떻게 진행이 되고 있냐고… 의견은 전달을 했고 임차인이 영상제작 업체라서 새벽에 일하고 오후에 출근하는 시스템이라서 오후 1시 정도에 회신 예정이라고… 그러더니 1시 정도에 동의한다고 가계약금을 보낼 테니, 계좌를 달라고 해서 계좌 보내고 10분 뒤 가계약금을 받고 다음날인 목요일에 계약서를 쓰기로 약속합니다. (갑자기 엘리베이터가 생각이 납니다. 앗! 얼른 엘리베이터를 고처야 겠네.. 다시 업체에 전화해서 그냥 빨리 고쳐달라고 하고 잘 부탁드린다고 하고 마무리합니다.)
그동안 내용증명이나 셀프 전자소송을 몇 번 해본 터라 셀프로도 가능한지 알아보니… 가능하더군요.
대법원 전자소송 홈페이지에 제소전화해조서 작성해서 셀프로 하니 비용은 5만 원 이하로 나오고, 나중에 임대인/인차인이 법원에 한 번만 참석하면 되더라고요.
그렇게 해서 11월 3일에 가계약금 받고, 11월 4일 계약서를 작성하러 가면서 엘리베이터 업체에 연락을 해봅니다. 어떻게 되고 있는지 궁금해서… 업체 왈 “지금 메인보드를 교체했는데도 안 되는 것 같아요. 상황이 이래서 서로 불신만 생기는 것 같으니, 그냥 원복 하고 우리들은 그냥 빠지겠습니다.” 저는 “그럼 어떻게 되는 건가요?”라고 물어보니 업체에서는 돈도 안 받겠다고 하네요. 상당히 불안한 마음으로 계약서를 작성하러 갑니다.
계약 중에 부동산에서 물어보네요. “2시간 전에 건물을 다시 한번 손님과 보러 갔는데, 엘리베이터 공사 중이 던데요?” 그래서 “네… 부품을 교체하는 것 같더라고요…” (하면서 등에서 식은땀이 쫙~ 나네요. 마음이 바쁘네요. 3일 뒤에 잔금 하고 사용한다고 하는데, 엘리베이터 업체는 모르겠다고 포기하고 가고…)
그래서 다시 염치 불고하고 매도인과 계약했던 티센에 연락해서 “안녕하세요. 예전에 같이 하려고 했던 업체가 폐업했다고 해서 그냥 티센과 해야 될 것 같아요…” (불안하고 초조한 마음으로…) 그러니 테센 영업담당은 “아. 그렇군요. 그런 업체 많아요. 그러면 내일 오전에 계약서 작성 관련 서류 보내 드리겠습니다.” 하고 전화를 끊었습니다. (휴~~~ 잠시나마 안도감이 드네요)
금요일 아침부터 티센과 연락을 계속해서 계약을 완료합니다. 계약이 완료되자마자, 저는 “차주 월요일에 신규 세입자가 온다고 하니 그전에 사전 점검 좀 부탁드립니다.” (초조한 마음은 아직 가시지 않습니다.)
티센 왈 “그러면 바로 사람을 보내겠다고 하고 전화를 끊습니다. (티센에서 가서 보면 뭐라고 할지가 굉장히 궁금하면서도 걱정이 많았습니다.)
오후 5시에 전화가 왔네요. 초조한 마음으로 전화를 받아봅니다. “여보세요. 혹시 엘리베이터는 이상 없나요?” 티센 왈 “가서 보니 무슨 문제 인지 전원이 나가 있네요. 지금은 지점들이 문들 닫아서 월요일에 바로 주문해서 교체하고 원인도 확인해 보겠습니다.” (이제 주말은 편하게 보낼 수 있을 것 같았습니다.)
그리고 바로 잔금이 예정보다 빠른 11월 6일 (토요일)에 즉 계약 후 하루 뒤에 들어왔습니다. (바로 이사 및 인테리어 진행한다고 하면서…) 그러면서 부동산 왈 “엘리베이터가 아직 꺼져 있는데, 언제 교체 완료되나요?” (헉) 굉장히 미안한 마음과 저 자세로 “업체에서 부품이 월요일에 도착해서 최대한 빠르게 수리한다고 하니, 조금만 기다려 주시면 감사하겠습니다.” (그동안 엉망 업체에서 이거 안된다. 저거 안된다… 해서 마음은 상당히 부담스럽고 걱정이 많이 되기도 하였습니다.)
월요일 오전에 티센에 연락해서 언제 수리하러 가냐고 하니, 오후 3시에 간다고 해서 기다려 봅니다. 그리고 오후 5시가 됐는데도 별다른 이야기 없는 상황에서 부동산에서 또 연락이 옵니다. (헉… 불안감과 초조한 마음으로…) 저는 전화를 받았습니다. 부동산 왈 “사장님, 인테리어 하는 과정에서 이것저것 임차인이 물어보는 것들이었습니다.” 그래서 저는 불안한 마음으로 “엘리베이터는 잘 고치가 갔나요?” 물어보고 초조하게 대답을 기다려 봅니다. 부동산 왈 “네. 잘 수리하고 갔다고 하고, 지금은 잘 된다고 하네요.”
(잉? 그렇게 빨리 깔끔히 고치고 갔다고???)
걱정, 초조, 불안으로 인한 극한직업을 뼈저리게 느꼈던 감정이 언제 그랬냐는 듯이 사라지면서, 정리가 좀 되네요… (싸게 POG 했다가, 그냥 맘 편히 FM 하는 게 좋겠다…) 그래서 지금은 임차인께서 인테리어 중에 있습니다.
이렇게 매수 동기, 탐색, 인연, 분석, 가계약, 계약, 중도금, 잔금, 공실 탈출까지 모두 마무리가 되었네요.
약 1년 이상 동안 많은 경험이 되었고, 좋은 정보도 많이 얻고 배운 것 같습니다. 처음 건물 투자하시는 분들에게 도움을 되고자 제가 가능한 상세하게 작성하려고는 했으나, 부족한 점이 많습니다. 그래도 잘 참조하시어 좋은 건물과 인연이 되시길 바랍니다.
그동안 ‘꼬마빌딩 매수 후기’에 관심을 가져 주신 분들께 감사드립니다.
