12. 재건축 사업 진행 속도에 따른 매매가 상관성

무주택자들을 위한 부동산 이해하기

재건축 아파트는 왜? 프리미엄이 붙는 것인가? 재건축 프리미엄이 언제부터 시작되는지를 먼저 확인해 보자.

재건축 아파트는 어떻게 투자하는 것인가? 재건축 연한이 되면 그때부터는 그동안 받아왔던 그 아파트의 가치 외 추가적으로 사업 진행 속도에 따른 프리미엄이 더 붙는다.

만약에 동일하게 30년 된 시세가 유사한 아파트 3개 단지가 있다고 치자. (A, B, C 단지) 

이들은 30년이 되는 순간 재건축 사업 진행을 위한 자격을 갖추게 되는 것이다.  이때 A 아파트가 재건축 준비위원회를 만들고 진행된다고 뉴스에 나오기 시작하면, 시장에게 관심을 받게 된다. 

그리고 그 관심은 가격에 영향을 주게 된다. 삼풍아파트와 반포미도1차를 비교해 보면 반포미도1차가 조금 저렴하다가 재준위 (재건축준비위원회)가 가시화되면서 가격이 상승하는 것을 볼 수 있다.

재건축 아파트 프리미엄의 본격화는 언제인지 확인해 보자.

재건축 사업 속도가 앞선 아파트는 어떻게 되는가?

재건축 사업 속도가 앞선 A 아파트는 그 사실로 인하여 B, C 아파트보다 조금씩 가격을 선도하게 된다.

이는 재건축이 진행되는 단계별로 지속적인 영향을 끼친다. 눈에 띄는 가격 변화는 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 단계로 진입하면서 가격차이는 가시화된다. 

반포주공1단지와 압구정현대를 보면, 반포주공1단지가 단계별로 얼마나 가격을 선도하는지 볼 수 있다.

그래서 재건축 사업은 속도전 이란 말이 있다. 하지만 재건축 사업 진행 속도는 노스트라다무스도 모른다.

조합원 간 소송 등에 따라 어떻게 진행될지는 아무도 모르는 미래이기 때문이다.

가장 흔한 예로 신반포1차와 신반포2차를 들 수 있다.

예)

신반포1차 (1977년) -> 아크로리버파크 (2016년 입주)

신반포2차 (1978년) -> 조합설립인가 (2020년 11월) -> 2030년 이후 입주 예정