종중 부동산 명의신탁 해지 종중원이 거부한다면
종중전문변호사
우리 전통문화 중 하나로 ‘종중’이 있습니다. 조상의 제사를 지내기 위해서 후손들이 모여 이루는 자연발생적인 단체입니다. 같은 후손들끼리 화합을 나누고 서로 도움을 줄 수 있는 좋은 단체라고 할 수 있습니다. 하지만 법률적으로는 골치 아픈 성격을 지니고 있기도 합니다.
사람들이 모여 이룬 단체이지만 법인은 아니어서 종중이 가지고 있는 재산을 관리하기가 대단히 어렵기 때문입니다. 재산관리의 어려움을 피하기 위해서 과거부터 종중원이나 종중대표자의 이름으로 재산을 관리하여 오는 것이 일반적이었습니다. 그런데 종중 부동산 명의신탁 해지 진행 중에 종중원이 이를 거부하면서 관련된 법률문제가 끊임없이 발생하고 있는 것이 문제였습니다.
꼭 종중만 해당하는 것은 아니지만 부동산을 다른 사람의 이름으로 신탁해 두는 것을 '명의신탁'이라고 합니다. 명의신탁자(진정한 소유자_종중)와 명의수탁자(대외적 명의자_종중원) 약정으로 명의수탁자의 이름으로 부동산을 등기하되 실질적인 재산권 행사는 명의신탁자가 하는 것을 내용으로 하는 계약입니다.
부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 따라 이러한 명의신탁 약정은 원칙적으로 ‘무효’이고 심지어 처벌 대상에 속합니다. 다만 부동산실명법은 탈세 등의 불법적인 목적이 없는 이상은 부부간이나 종중에서 일어나는 명의신탁의 경우 예외적으로 ‘유효’하다고 보고 있습니다.
명의신탁이 유효하므로 아무런 문제가 없다고 생각할 수도 있지만, 명의수탁자가 명의신탁 약정을 부정하거나, 다른 사람에게 재산을 처분한다면 명의신탁자가 해당 부동산의 소유권을 상실하게 되므로 재산관리에 신경을 쓰는 것이 필요하다는 점은 달라지지 않습니다.
종중의 경우도 마찬가지입니다. 시간이 흘러서 종중대표자가 변경되었거나 하는 사정으로 종중 부동산 명의신탁 해지를 하려는 과정에서 종중원이 이를 거부한다면 긴 소송을 벌여서 종중 재산을 되찾아 와야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.
그런데 이 소송절차를 진행하는 것이 생각보다 쉽지가 않습니다. 우선 종중 이름으로 소송을 제기해야 합니다. 앞서 보았듯이 종중은 법인이 아닌 단체로서 법인등기사항증명서를 제출할 수 없습니다. 그래서 종중이 소송을 제기하는데 필요한 내부절차 또는 권한 위임이 이루어졌다는 것을 입증할 필요가 있습니다. 특히 종중 규약 등을 통해 정당한 대표자가 누구인지를 명확하게 표시해야 하므로 종중 업무에 능숙한 변호사와 미리 상의할 필요가 있겠습니다.
소송 제기 이후에도 토지 땅 등 종중 부동산 명의신탁 해지가 정당하게 이루어졌는지를 명확하게 입증할 수 있어야 합니다. 종중은 재산을 '총유'하게 되는데 민법에 따르면 총유하는 재산을 관리하는 방법에 대해서 종중규약의 내용에 따르는 것이 1차적인 기준이고(민법 제275조), 관련 규정이 없다면 사원총회, 즉 종중총회의 결의가 필요하기 때문입니다.
일반적인 공유물의 경우 공유자들이 보존행위를 단독으로 할 수 있다고 정하고 있는 것에 반하여 총유물은 규약-> 사원총회의 결의라는 기준에 따라야 하기 때문에 명의신탁계약이 정당하게 해지되었는지 여부에 대한 입증이 반드시 필요했습니다.
종중총회의 경우 총회 성립을 진행하기가 대단히 어렵습니다. 종중은 자연발생적인 집단으로 특정한 조상의 후손이라면 남녀를 가리지 않고 무조건 종중원이 되기 때문입니다. 다만, 어느 한날 일시에 모여야 하는 것은 아니고, 어느 한 의제를 가지고 순차적으로 동의의사를 표시할 수도 있으므로 종중전문변호사와 상의하여 총회 결의 방법을 확인하는 것이 좋을 선택입니다.
종중 부동산 명의신탁 해지에서 종중원이 터무니없는 이유로 거부를 해서 문제가 발생한다면 가장 핵심적인 쟁점은 해당 부동산이 과연 명의신탁된 부동산인가라는 점입니다. 종중 명의로 등기된 적이 없는 부동산이라면, 상대방은 명의신탁 약정이 이루어진 적이 없다고 주장할 것이기 때문입니다. 이때는 명의신탁 약정을 입증할 수 있는 증거를 제시할 수 있어야 합니다.
명의신탁 약정을 증명할 수 있다면 무엇이라도 좋습니다. 과거 명의신탁을 실행하기로 결정한 내용이 담긴 결의한 종중총회의 결의록, 그동안 부동산 관련 세금을 종중이 납부하여 왔다는 자료, 부동산의 등기필증이나 권리증을 종중이 보관하고 있다는 사실, 명의수탁자인 종중원과 대화를 나눈 내역 등이 모두 포함될 수 있습니다.
명심해야 할 것은 종중 이름으로 등기된 부동산이 종중원으로 넘어간 경우에는 비교적 수월하게 명의신탁 사실을 입증할 수 있지만, 종중 이름으로 등기된 적이 없는 경우라면 종중이 명의신탁한 재산이라는 점을 더욱 치밀하게 입증하여야 승소의 기쁨을 누릴 수 있을 것입니다. 반대로 종중원의 입장에서는 이를 충분히 반박하여야 자신이 승소할 수 있겠죠.
종중원이 변심하여 협조를 하지 않는 상황에서 종중 부동산 명의신탁 해지를 위해 잊지 말아야 할 것은 소송을 진행하는 과정에서 종중원이 부동산을 처분하지 못하도록 처분금지가처분 결정을 받아두는 것입니다. 종중원이 수탁자의 지위에서 부동산을 처분하는 경우 매수인인 제3자는 명의신탁 사실을 알았다고 하더라도 부동산 실명법에 근거하여 완전한 소유권을 취득하게 되기 때문입니다.
종중으로서는 해당 부동산을 되찾는 것이 목적이므로 종중원을 상대로 부당이득반환청구를 해서 돈을 받는 것은 큰 의미가 없을 것이기 때문입니다. 처분금지가처분을 해두면 소송 계속 중에 부동산이 매각되는 것을 막을 수 있고, 최종적으로 소송에서 승소 후 명의신탁되었던 재산을 온전히 되찾을 수 있습니다.
명의신탁 된 부동산을 되찾으려면 여러 법률쟁점을 잘 확인하면서 절차를 진행해야 합니다. 이 과정에서 종중 관련 사건을 다수 다루어 본 종중전문변호사와 충분히 상의하여 과거부터 이어져 온 고유한 종중재산을 지킬 수 있도록 노력해 보기 바랍니다. 실무적으로 다양한 내용이 문제 될 수 있으니 궁금한 점이 있다면 편하게 연락 주세요.
