부동산에 대한 단상 PART 1.
오랜(?) 시간 동안 이 공간을 비워 놨어야만 했다.
그동안, 너무 바쁜 일이 있었기도 했고 퇴근 후에도 학교에 가야 하고, 시험도 봐야 하는 등 여러 가지 핑곗거리가 있었다.
오늘은 작금의 경제상황과 주변에 알고 지내는 여러 젊은 친구들의 질문, 그리고 영 끌로 인해 고통받고 있는 젊은 친구의 회생 상담 등이 늘어가고 있어, 필자가 생각하는 아파트에 대한 단상들을 풀고자 한다.
부동산 상승과 하락 사이
최근 몇 년간 그야말로 부동산 시장은 그 열기가 대단했다.
특히 아파트 시장은 대한민국 역사상 그 사례를 볼 수 없을 정도로 활황이었고, 그에 발맞춰 그 가격 또한 하늘 높은 줄 모르고 뛰었다.
이번이 아니면 죽기 전에는 결코 아파트는 살 수 없다는 이른바 '포모 증후군'이 코로나와 함께 창궐했고, 젊은 2030 세대들은 앞다투어 영혼까지 끌어모아 아파트를 구매하는 패닉바잉이 유행처럼 일어났다.
그 열기는 언론에서부터 사회관계망에 이르기까지 불을 지폈는데, 그렇게 나온 신조어가 '벼락 거지'와 '영끌족'이다.
그러나, 불과 1년 이 채 되지도 않아 상황은 완전히 역전되기 시작하였다.
바로 미국의 인플레이션 억제정책과 그에 따른 연준의 기준금리 인상이 그 시발점이다.
영끌족은 그야말로 날벼락같은 일이었고, 부부싸움의 양상 또한 완전히 뒤바뀌었다. (집을 안 사서 이모양이라는 바가지가 < 집을 안 사서 다행이다로 바뀌고 < 왜 집을 사서 이 고생이냐로 바뀐 것이다).
아파트의 상승과 하락은 일정한 사이클이 반복된다
아파트 가격의 상승과 하락은 비교적 일정하게 상, 하 곡선이 타원형의 모습으로 반복되어 왔다.
최근 몇 년간 아파트 가격이 일직선의 가파른 수직형태의 그래프를 그린 것을 제외하고, 지난 수십 년 간의 아파트 사이클은 비교적 타원형의 완만한 형태로 상승과 하락을 반복하며 이어왔다.
다만, 1997년 IMF, 2008년 리먼브라더스 사태, 닷컴 버블, 카드대란 등의 굵직한 경제 악재는 부동산 경기를 악화시키는 주요 원인이었고, 어느 정도의 급격한 하락이 동반되었으나, 이 역시 지난 상승기에 비할 수는 없었던 것으로 기억한다.
얼마나 내릴까?
<그림출처 : 매경이코노미 추석 이후 집값 어디로..서울 아파트 하락 거래 비중 절반 넘어 기사에서>
사실 필자는 부동산 전문가는 아니니, 언제까지 부동산 가격이 하락할지에 대하여는 솔직히 알 수가 없다.
그러나 경험칙에 의할 때 어느 정도의 인플레이션 상황이 진정된다면 연준의 기준금리 상승 기조 또한 멈출 것으로 보이고 그 시기는 내년 중반쯤 될 것 같다는 게 필자의 생각이다.
그러나 연준이 기준금리 상승기조를 멈춘다고 해서, 즉시 다시 금리를 내릴 것으로는 보지 않는다.
따라서, 연준은 상승된 금리를 어느 정도 기간까지 유지시킬 가능성이 있다 (지난 역사에 비추어 볼 때).
그렇다면 다시 오를까?
결론부터 말하자면, 향후 몇 년간은 그럴만한 가능성이나, 요인은 찾아보기 힘들다.
아파트 가격의 상승 요인을 몇 가지 분석하고, 그에 대한 자료를 찾아보면 누구나 예측할 수 있는 결과를 낼 수 있다.
아파트 가격의 상승 요인에 대하여 대부분의 전문가들의 주장은 다음과 같다.
1. 공급 문제
2. 핵가족화로 인한 가구수의 증가
3. 유동성 완화
4. 매수심리
필자는 위 요인 중 가격 상승 요인에 대하여 (일시적 상승 요인은 제외) 2번과 4번을 가장 정답이라 생각한다.
첫째 1. 공급 문제는 현재의 상황만 보더라도 쉽게 알 수 있는 문제라 생각한다. 예컨대 한 때 씨가 말랐다고 하던 전세문제가 지금은 임차인을 모셔와야 할 지경으로 변했다는 것과, 역시 매물이 전혀 없다는 것과 달리 현재는 매물이 넘쳐난다는 측면으로 볼 때 공급 문제는 가격 상승의 주요 원인이라고 할 수 없다.
둘째 2. 핵가족화로 인한 가구수의 증가는 어느 정도 수긍할 수 있겠다. 이제 할아버지, 할머니, 아버지, 어머니, 형, 누나, 동생과 함께 한 가구를 이루어 살던 시대는 조선시대 마냥 먼 과거가 되어 있고, 갈수록 혼자 사는 1인 가구 형태는 증가하고 있기 때문이다.
셋째 3. 유동성 완화 문제는 경제환경과 글로벌적 환경에 따라 시시 때때로 변화할 수 있는 변동성이 많은 경우이기 때문에, 유동성 완화가 주택 가격 상승 요인으로 작용하는 것은 일시적인 현상이라 생각한다.
넷째 4. 매수심리, 매수심리는 매우 중요한 요인으로 생각한다. 이는 인간이 갖고 있는 가장 내면적인 부분을 작동시키는 것으로서, 포모 증후군(자신만 뒤처지거나 소외되어 있는 것 같은 두려움을 가지는 증상) 같은 공포심리를 끌어올림으로써, 합리적인 생각과 판단을 흐리게 한다.
따라서, 향후 아파트 가격의 상승과 하락 요인을 점치기 위해서는 위 각 요인에 대한 공부를 하고, 국내 및 국외 경제여건, 유통시장의 변화, 금융시장의 방향, 국제 안보상 황등을 두루 눈여겨보는 지혜가 필요하다.
1부는 여기서 마친다. 너무 피곤한 나머지 눈꺼풀이 반쯤 덮였다 ㅠㅠ;;
2부에서는 아파트 시장에 대한 향후 일어날 수 있는 여러 가지 가능성에 대하여 필자가 생각하는 몇 가지들에 대한 이야기를 이어가겠습니다. 경어체를 사용하지 않았음에 너그러운 양해를 바랍니다.
