읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론②)
부동산의 개념과 분류
부동산의 개념과 분류의 시험비중은 약 5% 정도입니다. 난이도가 어렵지는 않지만 지엽적인 암기가 요구되는 부분입니다. 참고로 2차 시험과목 중 ‘부동산 공시법’과 중복되어 출제되는 부분(지목의 종류 파트 등)이 있습니다.
※ 읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트는 기출지문을 중심으로 핵심적인 내용을 편하게 정리하실 수 있도록 정리한 노트입니다. ‘☞’로 표시한 부분은 이해를 돕기 위해 설명한 부분이고 암기하실 때는 아래 요약된 부분만 보시면 됩니다.
1. 부동산의 개념
1) 협의의 부동산 : 토지 및 그 정착물(민법상 개념)
☞ 좁은 의미로는 토지와 그 위에 붙은 건물입니다. 토지에 귀속되는 암석, 돌담, 둑은 토지에 귀속된 것들이나 정착물 중 건물과 소유권이 따로 표시된 물건들은 별개로 거래가 가능합니다.
① 토지 : 토지의 소유권은 지상과 지하에 영향을 미치고 구성물(지하수, 암석)도 소유권에 포함되나 광업권은 토지소유자의 권리로 인정이 안됨
② 정착물 : 토지에 고정된 것이 정착물임
- 토지로부터 독립된 정착물(별개 거래 가능) : 건물, 소유권 보존 등기된 입목, 명인방법(나무에 새겨둠)을 구비한 수목, 권원에 의해 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물
- 토지에 종속되어 있는 정착물(별개로 거래 불가능) : 구거(수로나 둑 및 그 부지), 돌담, 도로, 제방 등
2) 광의의 부동산 : 협의의 부동산에 준부동산을 더한 개념
☞ 넓은 의미에는 준부동산이 포함됩니다. 말 그대로 준부동산은 움직이지 않는 재산(부동산)은 아니지만 유사하게 취급되는 것들을 의미합니다. 특정 목적에 사용되는 설비의 모임(재단)과 큰 물건(선박, 자동차, 항공기) 등이 이에 해당됩니다.
○ 준부동산 : 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 동산
- 종류 : 공장 재단(물품제조에 사용되는 재산), 광업재단(광물 취득 설비), 어업권(어업 할 수 있는 권리), 선박(20톤 이상), 자동차, 항공기 등
3) 경제적 의미의 부동산 : 자산(가치가 있는 재산), 자본(재화와 용역의 생산에 사용되는 자산), 생산요소(부동산은 부지를 제공해줌), 소비재(그 자체로 사용 가능), 상품(시장에서 거래됨)
☞ 경제적 의미란 시장에서 생산 및 거래할 때 적용하는 의미라고 생각하면 됩니다. 부동산을 대여하고 미래에 받을 것으로 예상되는 가치(임대료)를 기대한다면 경제적 측면입니다.
○ 부동산의 가치를 미래의 기대되는 이익의 현재로 환산한 가치로 본다면 경제적 측면을 포함한 복합적 측면으로 본 것임
4) 물리적 개념(기술적 개념과 동일한 의미) : 자연, 공간, 위치, 환경과 같은 손에 잡히는 것을 의미(유형적 측면)
☞ 물리적 개념이란 말 그대로 손에 잡히는 토지와 건물을 개념적으로 이해하는 것으로 지표면, 하늘 위, 땅 아래를 포함하는 개념입니다.
① 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간임
② 공간적 범위에 따라 지표권, 공중권, 지하권 등으로 구분되고 공중권은 사적 공중권(개인이 사용), 공적 공중권(일정 범위 이상은 공익목적으로 사용)으로 구분됨
5) 복합개념의 부동산
☞ 토지와 건물을 합쳐서 여러 측면(복합)에서 바라보는 것을 의미합니다.
① 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면이 복합된 개념임
② 토지와 건물이 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식될 때 복합 부동산이라 함
2. 부동산의 분류
1) 지목의 종류
☞ 지목의 종류는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서 규정하고 있습니다. 부동산 공시법에서 자세히 배울 것이어서 동차를 준비하시는 분은 거기서 보시면 됩니다. 일단 종류를 자주 보면서 지목 용어를 익숙하게 해둡니다.
○ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조 제1항에 따르면 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분함
2) 토지의 분류
☞ 토지의 여러 가지 분류 개념입니다. 괄호 안에 암기하기 쉬운 개념으로 설명했으니 참고하셔서 자주 보며 암기하시기 바랍니다.
① 택지 : 주거·상업·공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지, 즉 건축할 수 있는 용지를 의미(‘신규택지 개발’을 떠올리면 앞으로 여러 가지 건축물을 지을 토지구나 하는 생각이 들 것입니다)
② 대지 : 주거용·상업용·공업용으로 건축할 수 있는 토지(지목이 ‘대’인 토지로 생각, 택지와 유사한 의미)
③ 필지 : 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위(‘필지는 번지수’라고 암기)
④ 나지 : 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지[‘전라(알몸) 상태의 땅’이라고 생각]
⑤ 후보지 : 용도지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되는 토지
⑥ 이행지 : 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되는 토지(‘후상 이내’로 암기)
※ 토지는 택지지역(건물 짓는 땅), 농지지역(농사짓는 땅), 임지 지역(나무와 임산물이 있는 땅)으로 분류할 수 있고 각 지역이 용도지역임(예를 들어 택지에서 농지로 바뀌는 토지가 후보지임)
⑦ 부지 : 일정한 용도로 제공되는 바닥 토지(‘부지가 넓다’라는 표현을 생각)
⑧ 공지 : 건축물의 제외하고 남은 부분의 토지(‘건축물 옆의 빈 땅’으로 기억)
⑨ 맹지 : 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지(도로에 연결되어 있지 않으면 사용하기 불편하므로 도움 안 되는 ‘맹한 땅’이라고 기억합시다)
⑩ 획지 : 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격 수준이 비슷한 일단의 토지(‘구획한 토지’라고 기억)
⑪ 휴한지 : 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지[쉴 휴(休)를 기억]
⑫ 법지 : 소유권은 인정되지만 이용 실익이 없거나 적은 토지, 도로면과 경사된 토지 부분임(‘법적 권리만 있는 토지’로 생각)
⑬ 건부지 : 건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되는 토지, 건물이 존재하여 부지사용에 대한 제약이 생기는 경우(이를 ‘건부감가’라고 함) 건부지의 평가액은 나지로서의 평가액을 한도로 함
[☞ 토지 위에 오래된 건물이 있는 부동산을 매입하였다고 생각합니다. 그러면 차라리 아무것도 없는 토지(나지)가 더 좋을 것입니다(건물이 부동산의 가치를 깎는 현상이 건부감가입니다)]
⑭ 공한지 : 지가상승만을 기대하고 장기간 방치하는 토지[한량(閑良)으로 있는 땅]
⑮ 포락지 : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지(‘물에 떨어진 땅’으로 기억)
⑯ 소지 : 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로인 토지
⑰ 빈지 : 바다와 육지 사이의 해변 토지
3) 주택의 분류
☞ 주택의 분류에서는 어떤 주택이 단독주택과 공동주택에 해당하는지와 각 주택의 개념을 묻는 방식으로 출제되어 핵심적인 개념은 암기해두어야 합니다. 암기 포인트는 밑줄로 표시하였습니다.
① 단독주택 : 1세대가 1건물에 거주하는 주택
- 종류 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관
② 공동주택 : 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조
- 종류 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사
③ 다가구주택 : 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3층 이하, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하인 단독주택
④ 다중주택 : 학생 또는 직장인 등 다수인이 거주할 수 있는 구조로 독립된 주거형태가 아니고 바닥면적의 합계가 330㎡이하, 층수(지하층 제외)가 3층 이하인 주택
⑤ 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적은 제외)이 660㎡를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택
⑥ 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적은 제외)이 660㎡ 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택
⑦ 아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
※ 공인중개사 기출문제 다운로드하는 곳(큐넷 홈페이지 공인중개사 자료실)
