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by 이형재 Feb 14. 2018

읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론③)

- 부동산 경제론(상)

부동산 경제론의 시험 비중은 약 15% 정도로 높은 편입니다. 경제학을 이미 배운 분이라면 난이도가 높은 편은 아니지만 경제학을 처음 공부하는 분이라면 어렵게 느껴질 것입니다. 그렇다고 경제학을 체계적으로 공부하기에는 현실적인 제약이 있으므로 핵심 개념을 이해한 후 상식선에서 문제를 푸는 방식으로 준비하는 것이 좋습니다. 그리고 수요와 공급이 일치하는 균형점에서의 수량과 가격을 계산하는 문제가 출제되는 만큼 계산방법을 연습해두어야 합니다.

※ 읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트는 기출지문을 중심으로 핵심적인 내용을 편하게 정리하실 수 있도록 정리한 노트입니다. ‘☞’로 표시한 부분은 이해를 돕기 위해 설명한 부분입니다.

읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론③)
- 부동산 경제론(상)

1. 저량과 유량

1) 저량 : 일정 시점에 양을 측정

예시) 순자산가치, 실물자산, 인구, 주택 재고, 가계의 자산, 국부, 외환보유액

☞ 고여 있는 ‘저수지’를 떠올립니다. 특정한 시점(시간)에 존재하는 수량 개념입니다. 예를 들어 창고에 있는 재고는 특정 시점에 존재하는 양입니다. 인구, 재고, 국부, 자산, 가치와 같은 단어가 들어가면 주로 저량입니다.

2) 유량 : 일정기간에 걸쳐 양을 측정

예시) 영업소득, 연간 이자 비용, 월 임대료 수입, 월 급여, 지대 수입, 아파트 생산량, 가계소득, 주택 공급량, 주택거래량, 국민총생산

☞ ‘流’(흐를 류)를 떠올립니다. 시간의 흐름이 있어야 측정할 수 있는 개념입니다. 예를 들어 월급은 한 달 동안 일한 것에 대한 대가입니다. 소득, 비용, 수입, 급여, 거래량과 같은 단어가 들어가면 유량입니다.

2. 수요(서비스나 재화를 사고 싶은 욕구)

1) 수요량 : 일정기간 동안이나 일정 시점에 수요자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 구매하고자 하는 최대수량을 말하고 부동산 수요량은 특정 가격 수준에 부동산을 구매하고자 하는 의사가 있는 수량을 의미

☞ 수요는 구매할 수 있는 능력이 뒷받침된 진짜 수요량(유효수요)을 의미합니다.

2) 수요곡선 : 각 가격 수준에서 구매하고자 하는 양을 연결한 선

☞ 일반적인 경우 가격이 높으면 적게 사고 낮으면 많이 사게 되므로 수요곡선은 우하향하는 형태를 보입니다.〔‘우하수’(수요곡선은 우하향)로 암기〕

3) 수요‘량’의 변화와 수요의 변화

① 수요‘량’의 변화 : ‘가격’이 변화함에 따라 수요량이 변하는 것을 의미, 수요곡선상의 이동이라고 함

② 수요의 변화 : ‘가격 외의 모든 다른 요인’이 변화함에 따라 수요량이 변하는 것을 의미, 수요곡선 자체의 이동이라고 함

☞ 경제학에서 ‘가격(부동산 시장에서는 임대료)’을 요인으로 수요가 바뀌면 ‘수요량’의 변화이라 하고 가격 외의 요인(이를 테면 소득의 변화, 인구의 증가 등)으로 수요가 바뀌면 ‘수요’의 변화라고 지칭합니다.

4) 가격 외에 수요의 변화에 영향을 미치는 요인

☞ 단순히 암기하려고 하기보다는 실제 현실과 연계하여 생각해보는 것이 좋습니다.

① 다른 재화의 가격 변화
- 대체재 : 용도가 비슷한 두 재화를 의미(콜라와 사이다), 콜라의 가격이 상승하면 콜라의 수요는 감소하고 대체재 관계의 사이다 수요가 증가함
- 보완재 : 함께 소비하게 되는 두 재화를 의미(자동차와 휘발유), 휘발유의 가격이 상승하면 휘발유와 자동차 수요가 함께 감소함

② 소득 수준의 변화
- 정상재 : 소득이 증가하면 수요가 증가하는 재화(상급재, 우등재라고도 함), 월급이 올라 소고기를 더 사 먹는다면 소고기는 정상재임
- 열등재 : 소득이 증가하면 수요가 감소하는 재화(하급재라고도 함)

③ 가격 예상 : 소비자가 미래에 상품 가격이 상승할 것이라고 예상하면 현재 수요를 증가시킴, 예를 들어 강남구 지역의 아파트 가격이 상승할 것이라 예상하면 현재 사려고 하는 사람이 증가함

④ 선호 변화 : 특정 재화에 대한 선호도가 올라가면 수요가 증가함, 예를 들어 미세먼지가 많아져 공기청정기를 사고 싶은 욕구가 커지면 수요가 증가

⑤ 인구수 : 인구가 증가하면 주택에 대한 수요가 증가함

⑥ 세금 : 거래세가 인상되면 거래비용 증가로 거래를 적게 하고 싶어 지게 되고 주택수요가 줄게 됨

⑦ 금리 : 대출금리가 하락하면 돈을 빌려 부동산을 구매하는 비용이 낮아지게 되어 수요가 증가함

3. 공급(서비스나 재화를 팔고 싶은 마음)

1) 공급량 : 일정기간 동안이나 일정 시점에 공급자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 판매하고자 하는 최대수량을 말함, 부동산 공급량은 주어진 가격 수준에서 공급자가 공급하고자 하는 최대수량을 의미

☞ 공급은 막연히 판매하고자 하는 양이 아니라 실제 공급할 수 있는 물량이 있는 상태에서 판매를 희망하는 수량(유효 공급)을 의미합니다.

2) 공급곡선 : 각 가격 수준에서 공급하고자 하는 양을 연결한 선

☞ 일반적인 경우 가격이 높으면 많이 공급하려 하므로 공급곡선은 우상향 하는 형태를 보입니다.〔‘우상공’(공급곡선은 우상향)으로 암기〕

3) 공급‘량’의 변화와 공급의 변화

① 공급‘량’의 변화 : ‘가격’이 변화함에 따라 공급량이 변하는 것을 의미, 공급곡선상의 이동이라고 함

② 공급의 변화 : ‘가격 외의 모든 다른 요인’이 변화함에 따라 공급량이 변하는 것을 의미, 공급곡선 자체의 이동이라고 함

☞ 경제학에서 ‘가격(부동산 시장에서는 임대료)’을 요인으로 공급이 바뀌면 ‘공급량’의 변화이라 하고 가격 외의 요인(이를 테면 건축비의 하락, 건설업체수 증가 등)으로 공급량이 바뀌면 ‘공급’의 변화라고 지칭합니다.

4) 가격 외에 공급의 변화에 영향을 미치는 요인

☞ 단순히 암기하려고 하기보다는 실제 현실과 연계하여 생각해보는 것이 좋습니다.

① 원자재 가격
- 건축기자재, 임금이나 토지 가격의 상승은 비용이 많이 들어가서 주택공급을 감소시킴
- 주택건설용 토지 가격이 하락하면 건설하는데 비용이 적게 들어가서 동일한 비용에 더 많은 주택을 공급할 수 있음
- 공급규모가 커지면 규모의 경제(한 번에 많이 생산하면 단위당 비용이 적게 들어가는 현상)로 생산단가가 낮아져 건설비용이 절감됨

② 건설기술 : 기술이 좋아지면 낮은 비용에 효율적으로 아파트를 만들 수 있어 공급량 증가

③ 공급자의 예상 : 미래에 아파트 가격이 오를 것 같으면 아파트 더 많이 지음

④ 정부의 조세부과 : 건설회사에 세금을 많이 부과하면 생산비용이 상승해서 주택공급이 줄게 됨

⑤ 이자율 : 이자율이 상승하면 자금을 차입해서 생산하는 회사의 경우 생산비용이 상승해서 주택공급이 줄게 됨

⑥ 주택건설업체수 : 일반적으로 건설회사가 많아지면 주택공급이 많아질 것임

5) 부동산 시장에서 공급의 특징

☞ 토지의 부증성으로 물리적인 공급량은 한정되어 있습니다. 그리고 건물(아파트)을 짓는 데는 시간이 많이 걸립니다. 이러한 특징으로 부동산의 공급은 다른 재화와 차별화된 특징이 있습니다.

① 한 국가의 토지 공급량이 불변이라면 토지의 ‘물리적’ 공급은 가격과 관계없이 일정할 것임(물리적 공급곡선은 수직이 됨)

② 용도별로 구분된 토지(농지, 임야 등) 각각에 대한 공급은 가격이 상승하면 공급량이 증가함(경제적 공급곡선은 우상향)

③ 부동산 공급은 단기적으로 크게 증가시키기 어렵지만 장기적으로는 공급량을 많이 증가시킬 수 있음(단기 공급곡선은 가파르고 장기 공급곡선은 완만함) ④ 부동산의 개별성은 각각의 물건을 독점적으로 만들게 됨(예를 들어 한강 조망권이 있는 아파트의 탑층은 그 물건의 유일성이 있음)

☞ 경제학에서 생산설비를 조절할 수 없으면 ‘단기’, 모든 생산요소의 투입량을 조절할 수 있으면 ‘장기’라고 합니다. 짧은 기간을 단기, 긴 기간을 장기라고 단순하게 생각하고 문제를 풀어도 웬만하면 풀립니다. 예를 들어 아파트 신축에 필요한 원자재 가격이 하락하였을 때 짧은 기간(단기)에는 아파트 공급을 증가시킬 수 없어 임대료 변화가 없지만 기간이 길어지면(장기) 아파트 공급이 증가하여 임대료가 하락하게 됩니다.

4. 수요와 공급의 균형

1) 균형의 의미 : 수요량과 공급량이 같아지는 지점을 의미(수량과 가격이 일치하는 지점)

2) 초과수요와 초과공급

① 초과수요 : 수요가 공급보다 많은 상태, 수요가 많으니 공급자가 가격을 올림
② 초과공급 : 공급이 수요보다 많은 상태, 공급이 많으니 공급자가 가격을 내려서 팔려고 함

3) 균형의 변화

① 균형 상태에서 공급이 증가하면 수요보다 공급량이 많아져 공급자가 가격을 내려서 판매하게 되어 균형 가격이 하락하고 균형 거래량이 증가함(반대로 공급 감소는 균형 가격 상승, 균형 거래량 감소)

② 균형 상태에서 수요가 증가하면 공급보다 수요량이 많아져 공급자가 비싸게 팔게 되어 균형 가격이 상승하고 가격이 높아짐에 따라 공급량이 많아져 균형 거래량이 증가함(반대로 수요 감소는 균형 가격 하락, 균형 거래량 하락)

③ 균형 상태에서 수요와 공급이 모두 증가하는 경우 균형 거래량은 증가하나 균형 가격의 움직임은 알 수 없음