읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑤)
- 부동산 경제론(하)
부동산 경기변동론과 거미집 모형이 주로 출제됩니다. 부동산 경기변동론 핵심 내용만 암기하고 나머지는 일반 상식선에서 문제를 푸는 것이 좋습니다. 초과수요 또는 초과공급 상황에서 수요곡선과 공급곡선의 기울기 등에 따라 균형점의 이동이 달라진다는 것을 설명한 ‘거미집 모형’이 종종 출제되었는데 수렴 조건을 암기하는 수준으로 공부하는 것이 좋습니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑤)
- 부동산 경제론(하) -
1. 부동산 경기변동 이론의 암기사항
1) 인플레이션, 디플레이션, 스태그플레이션
① 인플레이션(inflation) : 물가가 상승하는 상황, 화폐가치가 떨어져(과거의 1만 원으로 살 수 있는 물건이 줄어듬) 실물 소지자가 유리해짐
② 디플레이션(deflation) : 물가가 하락하는 상황
③ 스태그플레이션(stagflation) : 불황과 물가상승이 동시에 나타나는 현상
☞ 스태그플레이션은 국제 원유 가격 상승과 같이 재화의 공급이 줄어듬에 따라 나타나는 현상입니다. 공급이 줄어들면 물가가 오르면서 생산량이 감소하게 됩니다.
2) 부동산 경기변동의 4 국면
☞ 평소에 경기가 좋다, 안 좋다는 표현을 들어본 적이 있을 것입니다. 부동산 경기변동이란 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 의미합니다. 즉 경기변동이란 롤러코스터처럼 경제상황이 올라갔다 내려갔다를 반복하는 상황이라고 이해하면 됩니다.
① 회복기(상승기)
- 불황에서 호황으로 올라가는 과정, 경제활동이 증가하는 상태
- 매수자 주도 시장(경기가 좋아지니 부동산을 구하는 사람이 적극적으로 행동함), 매도자 중시(매수하고 하는 사람이 많아 매도자가 더 존중 받음)
- 건축허가 신청건수 증가, 부동산 공실률이 감소
② 상향기(호황기)
- 호황이 최대치에 이른 시점, 경제활동이 최고조
- 매수자 주도 시장, 매도자 중시
- 건축허가 신청건수 최대, 부동산 공실률 최저
③ 후퇴기(쇠퇴기, 하강기)
- 경제활동이 낮아지는 시기
- 매도자 주도 시장(경기가 안 좋아져 부동산을 파는 사람이 적극적으로 행동), 매수자 중시(사고자 하는 사람이 적어 시장에서 매수자에게 우대함)
- 건축허가 신청건수 감소, 부동산 공실률 감소
④ 하향기(불황, 침체기)
- 경제활동이 가장 침체된 시기
- 매도자 주도 시장, 매수자 중시
- 건축허가 신청건수 최저, 부동산 공실률 최대
3) 부동산 경기변동의 특징
☞ 부동산 거래의 특징(신규 공급에 시간이 오래 걸림)과 현실(정부가 바뀌면 새로운 부동산 정책이 나옴)을 생각하면 부동산 경기변동의 특징을 이해하기 편합니다.
① 부동산 경기변동은 각 주기별로 순환국면 기간이 일정치 않은 경향을 보임(부동산 정책이 불규칙하게 나와 순환국면이 일정한 모양이 나타나지 않음)
② 부동산 경기는 일반경기보다 변동주기가 더 김(물건이나 주식을 거래하는데 드는 시간보다 부동산 거래에 걸리는 시간이 더 길다는 속성을 생각)
③ 일반경기변동에 비해 정점과 저점 간의 진폭이 큼(서울시 강남구 집값이 크게 상승하는 현상을 상기)
4) 부동산 경기변동의 변동요인
☞ 구체적인 사례가 어떤 요인에 해당하는지가 주로 출제되었습니다.
① 부동산 경기변동은 변동요인에 따라 순환(cyclical), 추세(trend), 계절(seasonal), 무작위(random) 변동으로 구분됨
② 순환 변동 : 경기의 하강과 상승에 따라 변동하는 요인, 일반적인 경기변동을 지칭
③ 추세 변동 : 50년 이상의 장기적인 기간으로 측정되는 변동성
☞ 사례 : 경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하는 경우
④ 계절적 변동 : 계절 또는 1년 중 일정기간에 주기적으로 나타나는 속성
☞ 사례 : 대학교 근처의 임대주택이 방학을 주기로 공실률이 높아지는 현상, 봄·가을의 반복적인 주택거래건수 증가, 매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타나는 것 등
⑤ 무작위적 변동 : 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 경기변동을 의미, 주로 정부 정책에 의해 비롯됨
☞ 사례 : 총부채상환비율 규제 완화 후 주택거래 증가, 건축허가량 증가, 정부 규제완화
2. 부동산 경기변동 이론에서 출제된 지문 중 상식선에서 풀리는 것들
1) 부동산 지표 관련
① 건축허가면적과 미분양 물량은 부동산 경기변동을 측정할 수 있는 지표로 활용될 수 있음
② 부동산 경기변동은 공실률, 건축허가건수, 거래량 등으로 확인할 수 있음
☞ 미분양 물량이 많아지거나 거래량이 줄어들면 ‘요즘 부동산 시장이 불경기다’라고 표현하는 것을 들어보셨을 것입니다.
2) 부동산 경기변동 관련
① 상향 시장에서 직전 국면의 거래 사례 가격은 현재 시점에서 새로운 거래 가격의 하한이 되는 경향이 있음
☞ 회복 시장과 상향 시장에서는 부동산 가격이 상승하고 있습니다. 우상향 하는 그래프(X축은 시간, Y축은 가격)를 생각해보십시오. 과거의 사례보다 현재 시점에서 가격이 더 올랐을 것입니다. 그러면 과거 사례는 현재 가격의 최저점, 즉 하한이 될 것입니다.
② 후퇴 시장에서 직전 국면의 거래 사례 가격은 현재 시점에서 새로운 거래 가격의 상한이 되는 경향이 있음
☞ 후퇴 시장과 하향 시장에서는 반대로 생각하면 됩니다. 과거의 사례보다 현재 가격이 더 낮아졌을 것입니다. 그러면 과거 사례는 현재 가격의 최고점, 즉 상한이 될 것입니다.
③ 부동산 경기는 도시별로 다르게 변동할 수 있고 같은 도시라도 도시 안의 지역에 따라 다른 변동 양상을 보일 수 있음
☞ 서울과 광주의 부동산 경기는 다르고 서울 내에서도 강남구와 노원구의 시장 상황은 당연히 다를 것입니다.
3. 거미집 모형
☞ 거미집 모형은 초과수요 또는 초과공급 상황에서 수요곡선과 공급곡선의 기울기(또는 수요와 공급의 탄력성)에 따라 균형점의 이동이 달라지는 것을 설명한 이론입니다. 균형점의 이동 과정을 자세히 이해하려면 많은 시간과 노력이 필요한데 거미집 모형은 균형점이 수렴하거나 발산하는 조건을 묻는 문제 이외에는 출제가 되기 어려우므로 그 부분을 중심으로 암기하여 문제를 푸는 것이 효율적입니다.
1) 거미집 모형의 의미 : 거미집 모형이란 부동산의 가격 변동에 대한 공급의 시차를 고려하여 일시적 균형의 변동 과정을 동태적으로 분석한 이론
① 가격 변동의 궤적이 마치 거미집 모양과 같다고 하여 붙여진 이름임
② 거미집 모형은 가격이 변해도 일정기간이 지난 후에 공급량이 변한다고 가정함
☞ 부동산 시장에서는 공급을 늘리거나 줄이는데 시간이 걸려(시차가 발생) 주기적으로 수요초과와 공급초과를 반복하는 경향이 생깁니다. 초과수요나 초과공급 상황에서 균형점이 어떻게 이동하는지를 동태적으로 설명한 이론입니다.
2) 균형점이 수렴형·발산형·순환형이 되기 위한 조건
☞ 수렴형이 되기 위한 조건을 확실하게 암기해두어야 헷갈리지 않고 문제를 풀 수 있습니다(수렴형만 암기하면 발산형은 그 반대임).
① 수렴형이 되기 위한 조건
- 수요곡선의 기울기의 절댓값 < 공급곡선의 기울기
- 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성
② 발산형이 되기 위한 조건
- 수요곡선의 기울기의 절댓값 > 공급곡선의 기울기
- 수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성
③ 순환형이 되기 위한 조건
- 수요곡선의 기울기의 절댓값 = 공급곡선의 기울기
- 수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성
3) 거미집 모형 관련 주요 출제유형
① 가격탄력성 값을 주고 묻는 문제
예시) 다음 제시된 조건하에서 수요가 증가한다면 거미집 이론에 의한 다음 부동산의 모형 형태는? (다만, 다른 조건은 동일함)
- A부동산 : 수요의 가격탄력성 1.1, 공급의 가격탄력성 0.9 ☞ 수렴형
- B부동산 : 수요의 가격탄력성 0.9, 공급의 가격탄력성 1.3 ☞ 발산형
② 곡선의 기울기 값을 주고 묻는 문제
예시) 같은 조건에서 거미집 이론에 따를 경우, 수요가 증가하면 A부동산과 B부동산의 모형 형태는?(단, X축은 수령, Y축은 가격을 나타내며 다른 조건은 동일함)
- A부동산 : 수요곡선의 기울기 -0.3, 공급곡선의 기울기 0.7 ☞ 수렴형
- B부동산 : 수요곡선의 기울기 -0.5, 공급곡선의 기울기 0.5 ☞ 순환형
③ 함수를 주고 묻는 문제
예시) A와 B부동산 시장의 함수 조건하에서 가격 변화에 따른 동태적 장기 조정 과정을 설명한 거미집 이론에 의한 모형 형태는?(단, P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량이고, 가격 변화에 수요는 즉각적인 반응을 보이지만 공급은 시간적인 차이를 두고 반응하며, 다른 조건은 동일함)
- A부동산 시장 : 2P = 500 - Qd, 3P = 300 + 4Qs ☞ 수렴형
- B부동산 시장 : P = 400 - 2Qd, 2P = 100 + 4Qs ☞ 순환형
☞ A부동산 시장의 경우 P = 250 - 1/2Qd, P = 100 + 4/3Qs로 식을 정리합니다. 수요곡선의 기울기 절댓값은 1/2 , 공급곡선의 기울기는 4/3이 되어 수렴형 조건을 만족합니다.
※ 공인중개사 기출문제 다운로드하는 곳(큐넷 홈페이지 공인중개사 자료실)
