읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑨)
- 부동산 정책론(상)
부동산 정책론에서는 정부가 부동산 시장에 개입하는 근거와 실제 부동산 정책의 내용을 묻는 문제가 출제됩니다. 정부 개입의 근거와 관련한 경제학 이론(시장실패, 외부효과 등)과 우리나라에서 시행되는 부동산 정책을 숙지해야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑨)
- 부동산 정책론(상) -
1. 정부의 시장개입 근거
1) 정부가 부동산 시장에 개입하는 근거
① 토지자원배분의 비효율성 ☞ 시장에만 맡겨두면 토지가 필요한 여러 사람에게 공평하게 배분되지 않을 수 있음
② 부동산 투기 ☞ 투기세력들이 토지 가격을 과도하게 올려 필요한 사람들이 제대로 활용하지 못할 수 있음
③ 저소득층 주거 해결 ☞ 어려운 사람들에게 정부가 저가에 주택을 제공하여 자립할 기회를 마련해 줌(이는 시장이 할 수 없는 역할임)
④ 난개발에 의한 기반시설의 부족 ☞ 정부가 도로, 가로등과 같은 기반시설을 조성하고 난개발을 막아야 국토의 조화로운 발전을 이룰 수 있음
⑤ 그 밖에 정부가 부동산 시장에 개입하는 이유에는 시장실패의 보완, 부동산 시장의 안정 등이 있음
2) 정부가 주택시장에 개입하는 이유
① 주거복지의 측면에서 최소한의 질적 수준을 갖춘 주택이 부족하기 때문임
② 개별주택의 불량화는 주변 지역사회의 사회적 비용을 초래함
③ 지역별로 주택보급률에 편차가 있어 이를 합리적으로 조정해야 할 필요가 있음
④ 주택시장은 주택 가격이 고가이고 건설하는데 시간이 걸려 시장으로의 진입과 퇴거가 자유롭지 않아 자원배분이 비효율적일 수 있음
2. 시장실패와 외부효과
☞ 부동산 정책이란 ‘부동산과 관련된 여러 문제를 해결하여 부동산과 인간의 관계를 보다 합리적으로 하려는 공적인 노력’입니다. 시장이 자원배분을 합리적으로 하지 못해(시장실패와 외부효과) 정부가 정책을 통해 개입하는 것입니다.
1) 시장실패 개요
① 시장실패란 시장이 어떤 이유로 인해서 자원의 적정배분을 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미(☞ 정부가 시장에 개입하는 근거가 됨)
② 정부의 시장개입은 사회적 후생 손실을 발생시킬 수 있고 정부 개입의 결과가 오히려 정부 실패를 야기하기도 함(☞ 정부의 시장개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있음)
2) 시장실패의 원인
① 불완전경쟁의 존재 : 독과점 시장과 같이 소수의 기업이 생산량을 조절하는 경우(불완전 경쟁) 기업 입장에서 가격을 높게 책정하고 공급량은 줄여 효율적인 자원배분에 실패함
② 공공재의 부족
- 공공재란 소비의 비경합성과 비배제성을 특징으로 가지는 재화를 의미, 예를 들어 공공재에는 국방 및 경찰서비스, 혼잡하지 않은 도로, 공원, 잘 보전된 산림 등이 있음
※ 비경합성 : 한 사람이 소비해도 다른 사람의 소비를 방해하지 않는 특성
※ 비배제성 : 가격을 지불하지 않은 사람이 소비를 해도 막을 수 없는(배제할 수 없는) 특성
☞ 예를 들어 경찰서비스 덕에 밤거리가 안전해진 경우 내가 밤거리를 안전하게 걸을 때 다른 사람이 밤거리를 걷는다고 내가 방해받지 않고(비경합성), 내가 다른 사람을 걷지 못하게 할 수 없음(비배제성)
- 공공재의 생산을 시장에 맡기면 무임승차의 문제가 발생할 수 있어 사회적 적정 생산량보다 과소하게 생산되는 경향이 있음
☞ 공공재는 소비의 비배제성으로 한 사람이 만들어 놓으면 다른 사람이 돈을 지불하지 않고 사용하게 되어 아무도 생산하지 않으려 하게 됩니다.
- 공공재는 정부가 일반적으로 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많음
- 공공재는 소비에 있어서 규모의 경제가 있음(☞ 규모의 경제란 생산량을 증가시킬 때 평균 비용이 감소하는 경우를 의미합니다. 도로와 같은 공공재는 많은 사람들이 소비할 수 있는 재화이므로 많은 사람들이 소비할수록 1인당 부담해야 할 비용은 감소하게 될 것입니다.)
③ 정보의 비대칭성
- 정보의 비대칭성이란 거래 쌍방 간에 거래물건에 대해 아는 정보가 달라 발생하는 현상임
- 부동산 시장에서 정보가 불완전하면 자원배분의 효율성을 달성하기 어려움(☞ 거래 부동산에 대한 정보를 확실히 알지 못하면 거래가 공정한 가격에 이루어지기 어려울 것입니다)
④ 외부효과 ☞ 아래에서 설명
3) 외부효과 개요
① 외부효과란 한 사람의 행위가 제3자의 경제적 후생(거래와 관련 없는 사람의 만족도)에 영향을 미치지만 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말함
☞ 예를 들어 아파트 주변에 쇼핑몰을 만들 때 거래 당사자는 쇼핑몰에서 물건을 사고파는 사람들이지만 물건 거래와 관련 없는 인근 아파트(제3자)의 가격이 상승하여도 쇼핑몰에 가격 상승분을 지급하지 않음(보상이 이루어지지 않음)
② 어떤 경제활동과 관련하여 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다주는 데도 이에 대한 대가를 지불하지도 받지도 않는 상황임
③ 부동산의 특성 중 부동성(움직이지 않음)과 인접성(주변 환경에 영향을 받음)은 외부효과와 밀접한 관련이 있음
④ 외부효과는 생산과정에서 발생하는 경우도 있고 소비과정에서 발생하는 경우도 있음
⑤ 외부효과에는 외부 경제〔정(+)의 외부효과 : 주변에 좋은 영향을 주는 효과〕와 외부 불경제〔부(-)의 외부효과 : 주변에 부정적인 영향을 주는 효과〕가 있음
4) 외부효과의 종류
① 외부 경제〔정(+)의 외부효과〕
- 인근 지역에 대규모 생태공원이 들어서면 아파트 시장에 정(+)의 외부효과가 발생함
- 인근 지역에 쇼핑몰이 개발됨에 따라 주변 아파트 가격이 상승하는 경우 정(+)의 외부효과가 나타난 것임
- 새로 조성된 공원이 쾌적성이라는 정(+)의 외부효과를 발생시키면 공원 주변 주택에 대한 수요가 증가하여 주택의 수요곡선은 우측으로 이동함
- 정(+)의 외부효과가 발생하면 핌피(PIMFY, Please in my front yard : 우리 지역에 투자해 주세요) 현상이 발생함
- 정(+)의 외부효과가 발생하는 경우 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있음
- 정(+)의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 (사회적 이익을 고려하지 아니하여) 적게 생산될 수 있음
② 외부 불경제〔부(-)의 외부효과〕
- 인근 지역에 쓰레기 소각장을 설치하면 아파트 시장에 부(-)의 외부효과가 발생함
- 매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀 없다면 그 주변 주민들에게 부(-)의 외부효과가 발생함
- 부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소하게 됨
- 부(-)의 외부효과가 발생하면 님비(NIMBY, Not in my back yard : 내 뒷마당에는 안된다) 현상이 발생함
- 부(-)의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우 발생된 외부효과를 제거 또는 감소시키기 위한 사회적 비용이 발생할 수 있음
- 여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있음
- 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있음 (☞ 주변 공장의 매연배출을 줄이면 인근 지역의 주택 가격이 상승할 것임)
- 부(-)의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 (사회적 비용을 고려하지 아니하여) 지나치게 많이 생산될 수 있음
- 부(-)의 외부효과가 발생하게 되면 법적 비용, 진상조사의 어려움 등으로 인해 당사자간 해결이 곤란한 경우가 많음(☞ 공장에서 폐수를 밤에 몰래 배출하여 주민들의 건강을 해친 경우 원인규명 및 주민들의 보상까지 시간이 오래 걸림)
3. 토지정책
1) 토지이용 규제 개요
① 토지이용 규제란 토지이용을 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 토지이용행위를 제한하는 방법임
② 직접 개입방법(정부가 토지의 수요량과 공급량을 직접 통제) : 공공토지비축(토지은행제도 : 정부가 토지를 미리 확보하여 보유), 토지수용(정부가 토지를 매수), 공영개발(정부가 대규모 면적을 개발), 공공임대주택(정부가 특정 조건을 만족하는 사람에게 주택을 임대), 도시 재개발 등
③ 간접 개입방법(정부가 정책을 통해 시장이 원하는 방향으로 가게끔 유도함) : 취득세, 종합부동산세 등의 세금 부과, 개발부담금(토지개발사업에 징수하는 부담금), 대부 비율(부채 잔액 대비 부동산 가치 비율로 대출한도 설정의 지표임) 조정, 금융지원정책 등
④ 우리나라에서 시행하고 있는 부동산 정책
- 국민임대주택의 건설 및 공급
- 토지비축제도(토지은행제도 : 정부 등이 사전에 토지를 비축하여 토지시장의 안정과 공공사업 등을 원활하게 추진하기 위한 공적 개입 수단, ‘공공토지의 비축에 관한 법률’에 근거)
- 토지정보의 창출 및 제공(☞ 지적 및 등기에 관한 전산정보제공 등)
- 공영개발사업(예를 들면 OO지구 도시개발사업 등)
- 지정지역(부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 지역)의 지정(‘소득세법’에 근거)
- 용도지역(토지의 이용 및 건축물의 용도, 높이 등을 제한하는 지역)의 지정(‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 근거)
2) 용도지역‧지구제
※ 용도지역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분
※ 용도지구 : 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역, 예를 들어 경관지구(자연경관을 위해 색채 등 제한), 미관지구(도시의 미관을 유지하기 위해 토지의 이용 등 제한), 고도지구(높이제한) 등이 있음
① 용도지역‧지구제란 도시의 토지용도를 구분함으로써 이용목적에 부합하지 않는 토지이용이나 건축 등의 행위를 토지의 효율적‧합리적 이용을 도모하는 방향으로 규제하는 제도임
② 용도지역‧지구제는 토지의 기능을 계획에 부합하도록 하기 위하여 마련된 법적‧행정적 장치임
② 용도지역‧지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정함
③ 용도지역은 토지를 경제적‧효율적으로 이용하고 공공복리의 증진으로 도모하기 위하여 지정하고 지역과 지구별로 건축물의 용도‧종류 및 규모 등을 제한하고 있음
④ 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역과 용도지구는 중첩해서 지정할 수 있음
⑤ 용도지역‧지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수 있음
⑥ 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 중 도시지역에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이 있음
⑦ 자연환경보전지역은 자연환경‧수자원‧해안‧생태계‧상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호‧육성 등을 위하여 필요한 지역으로 도시지역에 해당하지 않음
3) 토지은행제도(토지비축제도)
① 토지은행제도는 정부 등이 사전에 토지를 매입‧비축하여 토지시장의 안정과 공공사업 등을 원활하게 추진하기 위한 공적 개입 수단으로 우리나라에도 시행되고 있음
☞ 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도로서 직접적으로 부동산 시장에 개입하는 정책수단임
② 무질서하고 무계획적인 토지개발을 막을 수 있어서 효과적인 도시계획 목표의 달성에 기여할 수 있음
③ 토지 양도 의사표시가 전제되기 때문에 토지수용제도보다 토지소유자의 사적 권리를 침해하는 정도가 작음
④ 적절한 투기방지대책 없이 대량으로 토지를 매입할 경우 지가상승을 유발할 수 있음
4) 개발이익 환수제도
① 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가 상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우 이를 개발부담금으로 환수할 수 있음
※ 공인중개사 기출문제 다운로드하는 곳(큐넷 홈페이지 공인중개사 자료실)
