읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑩)
- 부동산 정책론(하)
우리나라 주택정책과 부동산 조세정책의 내용과 효과를 숙지해야 합니다. 정책의 효과를 경제학적 관점에서 분석하기 때문에 부동산 경제론에 대한 명확한 이해가 전제되어야 공부하기 편합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑩)
- 부동산 정책론(하)
1. 주택정책
☞ 주택정책이란 주택과 관련한 여러 문제를 해결하기 위한 정부의 정책을 의미합니다. 아파트 분양가 상한제, 주택보조금 지급, 공공주택의 공급 등과 같은 정책이 그 예입니다. 현재 주택정책 관련 부처는 국토교통부 외 기획재정부, 행정안전부 등 다양합니다.
1) 임대료 규제정책
① 임대료 규제란 주택 임대인(주택 빌려주는 사람)이 임차인(주택을 빌리는 사람)에게 일정 수준 이상의 임대료를 부담시킬 수 없도록 하는 제도임
② 임대료 규제는 임대료 수준 또는 임대료 상승률을 일정 범위 내에서 규제하여 임차가구를 보호하려는 가격통제 방법의 하나임
③ 정부가 임대료 상승을 균형 임대료(시장에서 형성된 가격) 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 되고 임대주택 서비스의 질이 저하됨
④ 균형 임대료보다 임대료 상한이 높을 경우 균형 임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 못하게 되고 임대부동산의 질적 저하를 가져오지 않음
⑤ 공급이 완전 비탄력적인 경우 시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 생김
☞ 임대인이 공급량을 조절하지 못하면(공급이 완전 비탄력적) 통제된 낮은 가격에 임차인에게 주택을 임대해주게 되어 임차인의 부담이 줄게 됩니다.
⑥ 임대료 규제정책은 임대료에 대한 이중 가격을 형성할 수 있음
☞ 임대료를 강제로 낮추면 초과수요가 발생해 불법적으로 웃돈을 주는 시장이 형성될 수 있습니다.
⑦ 균형 임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우 임대주택에 대한 공급이 감소하게 되는데 단기에는 공급의 조정이 어렵고(비탄력적) 장기에는 공급이 더 많이 조정됨(탄력적)
⑧ 정부가 임대료 상승을 통제하면 (상대적은 낮은 임대료로 수요자가 늘어나) 임대주택을 구하기 어려워져 단기적으로 임차인의 주거이동이 줄어들게 됨
2) 주택 보조금 정책
① 주택 보조금 정책 중 임대료 보조정책은 일정 수준 이하의 저소득층에 정부가 임대료의 일부를 보조해주는 것(정부의 간접 개입에 해당함) 임
② 주택 보조금 정책은 생산자에게 보조하는 방식과 소비자에게 보조하는 방식이 있음(우리나라는 생산자 보조방식으로 공공임대주택제도를 시행하고 있음)
③ 임차인에게 보조금을 지급하는 수요 측 보조방식은 임대주택 공급자에게 보조금을 지급하는 공급 측 방식보다 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장하는 장점이 있음
④ 임대료 보조정책은 저소득층의 실질소득을 증가시키는 효과가 있고 다른 조건이 같을 경우 임대주택의 수요와 공급을 증가시킴
⑤ 정부가 저소득층 임차가구에 임대료 보조금을 지급하면 해당 주거서비스가 정상재(소득이 증가할 때 소비가 증가하는 재화)인 한, 주거서비스 소비가 증가함
⑥ 주택바우처는 임대료 보조정책의 하나임
※ 주택바우처 제도란 저소득층의 임대료가 소득의 일정 수준을 넘을 경우 임대료의 일부를 교환권으로 지급하는 방식으로 정부가 저소득층의 전ㆍ월세 임대료를 일부를 보조해 주는 제도임, 2010년부터 서울시에서 시범 운영하고 있음
3) 공공임대주택정책
① 공공임대주택정책이란 정부에서 사적 시장(민간의 임대주택 시장)의 주택과 품질이 유사한 공공임대주택을 시장 가격보다 낮은 수준의 임대료로 공급하는 제도를 의미(정부의 직접 개입에 해당함)
② 공공임대주택이 공급되면 단기적으로 임대주택시장은 사적 시장과 공공시장(정부가 공급하는 공공임대주택에 대한 시장)으로 분리되고 사적 시장의 임대주택에 대한 수요가 감소하고 임대료는 하락함
③ 장기적으로 사적 시장의 임대주택에 대한 수요 감소로 사적 시장의 공급량도 감소하게 되나 공공시장의 공급량이 증가하였으므로 전체 임대주택의 공급량을 불변임
④ 국민임대주택의 임대료가 시장임대료보다 낮다면 임대료 차액만큼 임차가구에게 주거비를 보조하는 효과가 있음
⑤ 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있음
☞ 임대주택공급이 많아지면 임대료가 떨어지게 되는데 조금 떨어짐에 따라 수요가 많이 늘어난다면(임차수요의 임대료 탄력성이 큼) 임대료 하락 효과가 작은 상태에서 수요와 공급이 일치하게 될 것입니다.
⑥ 준공공임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법령상 일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말함
⑦ 장기전세주택이란 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말함
4) 분양가 상한제
① 분양가 상한제란 정부가 사적 시장에서 공급되는 신규주택 가격을 시장 균형 가격 이하로 규제하는 것을 말함
② 분양가 상한제의 도입은 분양가 규제를 통해 주택 가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택구입 부담을 경감시키기 위함임
③ 정부가 주택 가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있음
☞ 사회적 후생이란 표현이 어려울 수 있는데 정부가 개입하지 않았으면 누군가 보았을 혜택이 의도치 않게 줄어든다면 후생 손실이 발생한 것입니다.
④ 분양권 상한제로 인해 (가격이 하락해) 주택의 과소비가 초래(초과수요)될 수 있고 분양주택에 대한 프리미엄이 형성되면 분양권을 불법으로 전매하는 등의 현상이 나타날 수 있음
⑤ 분양권 상한제는 장기적으로 민간의 신규주택 공급을 위축시킴으로써 주택 가격을 상승시킬 수 있음
⑥ 분양권 상한제를 소형 주택에만 적용하면 가격규제로 소형주택의 공급이 줄어들고 상대적으로 규제받지 않는 대형주택의 공급은 확대됨
2. 부동산 조세정책
☞ 조세란 국가 또는 지방 공공 단체가 필요한 재원을 조달하기 위하여 국민이나 주민으로부터 강제로 거두어들이는 금전을 의미합니다. 부동산 조세란 부동산을 과세대상으로 하여 부과하는 조세입니다.
1) 부동산 조세의 기능
① 부동산 자원배분 : 세금 부과를 통해 토지이용을 규제하거나 (세제혜택의 방법을 통해) 특정 방향으로 유도할 수 있음, 소형 주택 공급의 확대, 호화주택의 건축규제와 같은 주택문제 해결수단으로의 기능을 가짐
② 소득 재분배 : 부동산 조세는 소득 재분배 효과를 기대할 수 있음
☞ 예를 들어 부동산에 재산세를 부과하여 그 재원으로 저렴한 임대주택 공급에 사용한다면 소득이 고소득층에서 저소득층으로 재분배될 것입니다.
③ 지가 안정 : 세금 부과로 투기를 억제하여 지가를 안정시킬 수 있음
※ 참고 : 절세는 합법적으로 세금을 줄이는 행위이고 탈세는 불법적으로 세금을 줄이는 행위임, 조세회피란 세법의 미비점을 이용하여 세금 부담을 줄이는 것으로 불법은 아니나 도덕적 비난 대상이 될 수는 있음
2) 부동산 조세의 전가와 귀착
① 조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세를 그 의무자가 실질적으로 부담하지 하지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말함
☞ 예를 들어 오피스텔에 대한 재산세율을 높이자 임대인이 월세를 올려 실질적으로 임차인이 증가된 재산세를 부담하는 경우 조세를 전가했다고 표현합니다.
② 조세의 귀착이란 실질적인 조세부담이 전가를 통해 조세부담이 누구에게 귀속되는지에 대한 결과를 의미
③ 탄력성과 조세부담은 반비례 관계임, 즉 수요가 탄력적일수록 수요자 부담은 작아지고 공급이 탄력적일수록 공급자 부담은 작아짐
☞ 수요의 탄력성과 공급의 탄력성의 상대적 크기에 따라 조세부담의 정도가 달라집니다. 탄력성이란 가격 변화에 따라 얼마나 많이 수요량 또는 공급량을 변화시킬 수 있는지 여부입니다.
조세부담으로 임대인(공급자)이 임대료를 높이고자 할 때 임차인(수요자)이 수요량을 많이 줄이면(수요의 가격탄력성이 큰 경우) 함부로 임대료를 높일 수 없어 상대적으로 임대인이 세금을 많이 부담하게 될 것입니다.
④ 주택 수요자의 수요곡선이 비탄력적이고 주택공급자의 공급곡선이 탄력적일 경우 재산세의 부담은 상대적으로 주택 수요자에게 많이 귀착됨
⑤ 수요가 완전 탄력적인 경우 재산세의 상승분은 모두 임대인에게 귀속됨
⑥ 공공임대주택의 공급 확대 정책은 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있음
☞ 재산세율이 높아져 민간임대주택의 공급자가 임대료를 올리고자 할 때 공공임대주택으로 갈 수 있는 임차인은 보다 자유롭게(탄력적으로) 민간임대주택의 수요를 줄일 수 있습니다. 이를 아는 임대인은 임대료를 많이 올리기 어려워집니다.
3) 부동산 조세정책의 경제적 효과
① 양도소득세(부동산의 양도로 인해 생긴 이익에 대한 세금부과)
- 매도인에게 양도소득세를 중과할 경우 거래를 회피하는 경향이 나타나 주택공급이 감소하게 됨
☞ 이를 동결 효과(lock in effect : 양도소득세 부담을 기피함으로써 부동산의 공급이 감소하는 현상)라 하고 동결 효과로 주택 가격이 상승할 수 있습니다.
② 보유세(재산세 등 : 보유하는 부동산에 부과하는 조세)
- 정부에서 주택에 부과하는 재산세를 상승시켰을 때 일반적으로 주택의 임대료는 상승하게 되고 장기적으로 임대인은 부과되는 세금의 일부를 임차인에게 전가시킴
- 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 경우에는 토지용도에 따라 차등과세를 해야 함
- 주택의 보유세 감면은 자가 소유를 촉진할 수 있음
- 토지의 공급곡선이 완전 비탄력적인 상황에서 토지보유세가 부과되면 자원배분의 왜곡이 초래되지 않음
☞ 공급이 완전 비탄력적이면 세금이 부과되어도 공급되는 양이 달라지지 않아 자원배분의 양이 달라지지 않습니다(자원배분 왜곡 없음).
③ 거래세(취득세, 인지세 등 : 거래행위에 대해 세금부과)
- 거래세를 부과하면 수요자는 거래세 부과 전보다 더 높은 금액을 지불하고 공급자는 더 낮은 금액을 받게 되므로 사회적 후생 손실이 발생함(거래세 부과 전보다 수요자와 공급자의 혜택이 줄어듬)
- 주택의 취득세율을 낮추면 주택수요가 증가할 수 있음
☞ 주택을 사는데 들어가는 실질 비용이 낮아져 수요가 증대됩니다.
4) 헨리 조지의 토지 단일세론
① 헨리 조지(1839.9.2. 출생, 1897.10.29. 사망)는 미국의 경제학자로 ‘진보와 빈곤’이라는 책을 저술하였음
② 헨리 조지는 토지에서 발생하는 지대 수입을 100% 징세할 경우 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장하였음
※ 공인중개사 기출문제 다운로드하는 곳(큐넷 홈페이지 공인중개사 자료실)
링크 : http://www.q-net.or.kr/cst003.do?id=cst00309&gSite=L&gId=08
