읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑬)
- 부동산 투자론(하)
부동산 투자의 분석기법들에 대한 개념, 공식 및 특징을 정리해야 합니다. 이와 관련해서 순현재가치, 수익성지수 등을 계산하는 연습이 필요합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑬)
- 부동산 투자론(하)
1. 할인현금흐름분석법(할인현금수지
분석법, Discounted Cash Flow Method : DCF)
☞ 할인현금흐름분석법은 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법입니다. 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분 시의 지분복귀액(부동산을 팔고 받은 돈)도 포함됩니다. 할인현금흐름분석법에는 순현가법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성 지수법(PI)이 있습니다.
1) 순현가법(Net Present Value : NPV)
① 순현가법이란 장래 기대되는 소득의 현재가치 합계와 투자비용으로 지출한 금액의 현재가치 합계를 서로 비교하여 투자 결정을 하는 방법임
② 순현가가 ‘0’보다 작으면 투자 타당성이 없다고 할 수 있음
③ 투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 비교·선택할 경우, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택함
④ 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치가 달라질 수 있음
예시) 다음 현금흐름표를 기초로 계산한 순현재가치는?(다만, 0년 차 현금흐름은 초기 투자액, 1년 차부터 5년 차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 할인율은 연 10%, 이때 기간 5년인 연금의 현가 계수는 3.79079이고 일시불의 현가 계수는 0.620921 임)
<다음>
- 0기 현금흐름 : -1,000만 원
- 1기 현금흐름 : 130만 원
- 2기 현금흐름 : 130만 원
- 3기 현금흐름 : 130만 원
- 4기 현금흐름 : 130만 원
- 5기 현금흐름 : 1,430만 원
☞ 연간 130만 원씩 5년간 순현금흐름이 발생하고 5년째 1,300만 원의 순현금흐름이 발생하는 것으로 구분해내는 것이 중요합니다. 5년간 매년 발생하는 현금흐름과 5년째 한 번 발생하는 현금흐름을 각각 현재가치화 합니다.
① 130만 원×연금의 현가 계수(5년)=130만 원×3.79079=492.8027만 원
② 1,300만 원×0.620921=807.1973만 원
현금유입의 현재가치합은 1,300만 원(①+②)이고 0기의 현금흐름은–1,000만 원 이므로 순현가는 300만 원입니다.
2) 내부수익률법(Internal Rate of Return Method : IRR)
① 내부수익률이란 투자로부터 예상되는 현금유입의 현재가치합과 현금유출의 현재가치합을 서로 같게 만드는 할인율임(순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율)
② 내부수익률법은 내부수익률을 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자의사결정을 하는 방법임
③ 요구수익률이 내부수익률 보다 작으면 투자 타당성이 있다고 할 수 있음(☞ 요구수익률이 내부수익률보다 크면 미래의 현금흐름이 더 크게 할인되어 그 투자안의 순현가는 0보다 작아집니다)
④ 순현가법으로 타당성이 있는 사업이 내부수익률법으로는 타당성이 없을 수도 있음(☞ 사업의 규모가 다르면 순현가법으로는 큰 금액이 나와도 내부수익률은 다른 대안들에 비해 낮게 나와 타당성이 없을 수도 있습니다)
⑤ 순현가법에서 순현가를 구하기 위해서는 사전적으로 요구수익률이 결정되어 있어야 하지만, 내부수익률법에서는 내부수익률을 구하기 위해서는 사전에 요구수익률이 결정되어 있지 않아도 됨
⑥ 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자 준거로 선호됨(☞ 일반적으로 투자에 따른 수익률보다 수익금액이 더 중요합니다)
3) 수익성 지수법(Profitability Index : PI)
① 수익성 지수란 사업기간 중의 총 현금수입 합계의 현재가치를 투자지출 합계의 현재가치로 나눈 수치(수익성 지수=현금유입의 현재가치합÷현금유출의 현재가치합)
② 수익성 지수가 1보다 크면 투자 타당성이 있다고 할 수 있음
③ 수익성 지수가 1이 되는 할인율이 내부수익률임(☞ 현금유입의 현재가치합과 현금유출의 현재가치합이 같아지는 지점에서 수익성 지수가 1이 되고 그때의 할인율이 내부수익률이 됩니다)
④ 순현재가치가 0인 단일 투자안의 경우 수익성지수는 1이 됨
예시) 다음과 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 금년에는 현금지출만 발생하고 내년에는 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 5%이라고 할 때 각 투자사업의 순현가 및 수익성 지수는?
<다음>
- 사업 A : 금년의 현금지출 300만 원, 내년의 현금유입 630만 원
- 사업 B : 금년의 현금지출 100만 원, 내년의 현금유입 315만 원
☞ 사업 A의 경우, 현금유입의 현가는 〔30만 원÷(1+0.05)〕=600만 원, 순현가는 (60만 원-300만 원)=300만 원, 수익성 지수는 (600만 원÷300만 원)=2 입니다.
사업 B의 경우, 현금유입의 현가는 〔315만 원÷(1+0.05)〕=300만 원, 순현가는 (300만 원-100만 원)=200만 원, 수익성 지수는 (300만 원÷100만 원)=3 입니다.
2. 비할인현금모형
☞ 비할인현금모형에는 단순회수기간법, 평균회계이익률법이 있습니다. 다만, 현가회수기간법은 화폐의 현재가치를 고려하고 있습니다.
1) 단순회수기간법
① 단순회수기간법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 투자한 금액을 회수하는데 걸리는 기간을 분석함
※ 0기에 1,000만 원을 투자하고 1기 500만 원, 2기 500만 원, 3기 500만 원을 회수하는 투자안이 있는 경우 단순회수기간은 2년임
② 목표하는 회수기간보다 투자안의 회수기간이 짧으면 투자안은 선택됨
※ 현가회수기간법은 초기 투자비를 현재가치로 회수하는데 걸리는 기간을 의미
2) 평균회계이익률법
① 회계적 이익률은 세후평균순이익을 평균 투자액으로 나눈 비율임(화폐의 시간가치를 고려하지 않음)
② 목표하는 평균회계이익률보다 투자안의 평균회계이익률이 크면 투자안은 선택됨
※ 화폐의 시간가치를 고려한 투자분석기법은 ① 순현가법, ② 내부수익률법, ③ 수익성 지수법, ④ 현가회수기간법이 있고, 화폐의 시간가치를 고려하지 않은 투자분석기법은 ① 단순회수기간법, ② 승수법, ③ 수익률법, ④ 비율분석법, ⑤ 평균이익률법이 있음
3. 어림셈법
☞ 어림셈법은 부동산 보유기간 동안 발생하는 운영 소득 중 첫해의 소득을 기준으로 투자의 타당성을 평가하고 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법입니다.
1) 승수법
① 총소득승수는 총소득에 대한 총투자액의 배수, 즉 (총투자액÷총소득)임
② 순소득승수는 순영업소득에 대한 총투자액의 배수, 즉 (총투자액÷순영업소득)임
※ 순소득승수를 자본회수기간이라고 하며 승수값이 클수록 자본회수기간이 길고, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 큼
③ 세전현금수지승수는 (지분투자액÷세전현금수지)임
④ 세후현금수지승수는 (지분투자액÷세후현금수지)임
※ 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세후현금수지승수가 세전현금수지승수보다 큼
2) 수익률법
① 종합자본환원율(종합환원율, 종합수익률, 총투자수익률)은 (순영업소득÷총투자액)으로 순소득승수의 역수이고 부동산 평가에 흔히 사용됨
② 지분배당률(세전수익률)은 (세전현금수지÷지분투자액)으로 세전현금수지승수의 역수임
③ 세후수익률(현금수익률)은 (세후현금수지÷지분투자액)으로 세후현금수지승수의 역수임
4. 비율분석법
☞ 비율분석법은 소득, 부채, 부동산 가치 등을 이용해서 비율을 도출하고 이에 따라 투자의사 결정하는 방법입니다. 비율분석법에 의한 투자대안 판단 시 사용지표(대부비율, 부채감당률 등)에 따라 투자결정이 달라질 수 있습니다. 그리고 비율을 구성하는 요소들에 대한 추계 산정에 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있습니다.
1) 대부비율(저당비율)
① 대부비율이란 〔부채잔금(융자액)÷부동산 가치〕로 산출
※ 참고로 부채비율은 〔타인자본(부채)÷자기자본〕으로 대부비율이 50%면 부채비율은 100% 임
② 대부비율이 커질수록 부채비율도 커지고 지렛대 효과가 커져 금융적 위험은 증가함
2) 부채감당률
① 부채감당률은 순영업소득의 부채서비스액에 대한 비율을 의미(‘순영업소득÷부채서비스액’으로 산출)
② 부채감당률은 부채서비스액을 부동산 투자에서 창출되는 순영업소득으로 어느 정도 충당할 수 있는지 측정하는 지표로 순영업소득이 부채서비액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율
③ 부채감당률이 1보다 크다는 것은 순영업소득이 부채의 할부금을 상환하고도 잔여액이 있다는 의미임
④ 대출기간이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리함
3) 채무불이행률
① 채무불이행률이란 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율임〔(영업경비+부채 서비스액)÷유효 총소득〕
② 채무불이행률의 값이 클수록 채무불이행의 가능성이 커지게 됨
4) 총자산회전율
① 투자된 총자산(부동산 가치)에 대한 총소득의 비율임(총소득÷부동산 가치)
② 총소득승수와 역수관계임
5) 그 밖의 비율
① 영업경비비율 = 영업경비÷유효총소득
② 유동비율 = 유동자산÷유동부채
※ 유동자산 : 1년 이내 환금할 수 있는 자산, 현금, 예금, 상품, 제품, 원재료 등이 유동자산에 해당됨
※ 유동부채 : 1년 이내에 상환해야 하는 채무, 외상매입금, 선수금, 단기차입금 등이 유동부채에 해당됨
③ 저당환원율 = 부채서비스액÷대부액 = (순영업소득-세전현금흐름)÷대부액
④ 공실률 = 공실 및 대손충당금÷잠재총소득 = (잠재총소득-유효총소득)÷잠재총소득
⑤ 담보인정비율(LTV, Loan To Value ratio) = 대출금액÷자산의 담보가치
※ 담보인정비율을 통해 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있음
⑥ 총부채상환비율(DTI, Debt To Income ratio) = 담보대출의 연간 원리금 상환액÷연소득
※ 총부채상환비율은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있음
☞ 비율 계산은 기출문제를 통해 여러 번 연습을 하는 것이 좋습니다.
