읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑭)
- 부동산 금융론(상)
부동산 금융론에서는 금융의 현황 및 주요 특징, 부동산 금융과 관련된 우리나라의 제도 등을 중점적으로 공부해야 합니다. 생소한 용어가 많이 나옵니다. 자주 보면서 익숙해지려고 노력해야 합니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑭)
- 부동산 금융론(상)
1. 부동산 금융의 의의 및 구분
☞ 금융이란 ‘금’전을 ‘융’통하는 일이고 부동산 금융이란 부동산을 매입 및 개발하기 위해 자금을 조달하는 행위입니다.
1) 부동산 금융의 의의
① 부동산 금융은 부동산의 개발, 취득 등의 목적으로 화폐와 신용(부채를 감당할 수 있는 능력)을 이전하기 위하여 사용되는 제도, 시장, 수단과 관계된 영역임
② 부동산 금융은 부동산을 운용대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정
③ 부동산 금융이 일반 금융과 다른 점은 담보기능(부동산을 담보로 자금차입), 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금 감면의 혜택이 있다는 점임
④ 부동산 금융은 부동산 거래의 활성화를 통해 부동산 개발 및 건설 활동을 촉진시키는 기능이 있음
2) 부동산 금융의 구분
① 지분 금융 : 지분 금융이란 지분을 팔고 자금을 조달하는 행위임. 즉, 부동산 투자회사 또는 개발회사가 소유지분을 팔고 투자자는 회사에 직접 투자하는 행위를 의미
- 지분 금융의 예시 : 부동산 투자회사, 조인트벤처(특정 목적의 달성을 위한 2인 이상의 공동사업체), 공모(일반투자자를 대상으로 투자를 받음)에 의한 증자, 부동산 신디케이트(여러 기업이 출자하여 공동회사를 설립)
② 부채 금융 : 채권을 발행하여 자금을 조달하는 행위
- 부채 금융의 예시 : 자산유동화증권(유형ㆍ무형의 자산을 담보로 발행된 증권), 주택상환사채 등이 이에 해당됨
※ 주택상환사채 : 주택건설업자가 발행하는 채권으로 투자자가 아파트값의 일부를 미리 내고 사채를 매입한 후 만기가 되면 아파트를 분양받을 수 있는 제도
③ 메자닌 금융 : 메자닌(messanine)이란 건물 1층과 2층 사이에 있는 라운지 공간을 의미하는 이탈리아어이고 메자닌 금융이란 지분 금융과 부채 금융의 중간 형태로 자금을 조달하는 것을 의미
- 신주인수권부 사채, 전환사채 등 주식 관련 권리를 주고 자금을 조달하는 방식임
※ 신주인수권부 사채 : 사채 발행 후 일정기간 내에 미리 약정된 가격으로 회사에 일정수 또는 금액의 신주 교부를 청구할 수 있는 권리가 부여된 사채
※ 전환사채 : 일정한 조건에 따라 채권을 발행한 회사의 주식으로 전환할 수 있는 권리가 부여된 채권
3) 부동산 시장과 금융의 역할
① 부동산 시장은 부동산 권리의 교환, 가격결정, 경쟁적 이용에 따른 공간 배분 등의 역할을 수행함
② 주택시장이 침체하여 거래가 부진하면 수요자 금융을 확대하여 주택수요를 증가시킴으로써 주택경기를 활성화할 수 있음
③ 우리나라에서는 부동산 투자회사 제도가 도입되면서 소액투자자도 대규모 부동산에 투자할 수 있게 되었음
4) 주택금융시장의 현황
① 주택금융시장은 금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는 1차 주택저당 대출시장, 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해주는 2차 주택저당 대출시장으로 구분할 수 있음
※ 저당이란 부동산을 담보로 자금을 빌려오는 것을 의미
② 한국 주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있음
③ 한국 주택금융공사의 주택저당대출조건은 고정금리이고 10년 이상 30년 미만의 장기대출에 해당함
④ 금융감독기관은 주택저당대출의 대출기준인 대부 비율(=융자액÷부동산 가치)을 올려서 주택수요를 늘릴 수 있음(☞ 대부 비율이 높아지면 대출액이 많아져 대출받아 주택을 사려는 사람이 늘어남)
⑤ 주택저당대출금리와 주택자금 공급을 조절하면 주택수요에 영향을 미칠 수 있음
2. 저당의 의의 및 종류
☞ 저당이란 부동산을 담보로 자금을 빌려오는 것을 의미합니다. 저당을 ‘빚’, ‘부채’로 생각하여도 무방합니다.
1) 고정이자율 저당과 변동이자율 저당
① 고정이자율이란 대출 당시 정한 이자율이 융자기간 동안 변동 없이 적용되는 경우의 이자율을 의미
② 변동이자율이란 대출 당시의 이자율이 융자기간 동안 시장 상황에 따라 변동하는 경우의 이자율을 의미
③ 고정이자율 저당의 경우, 시장이자율이 상승하여 시장이자율이 저당 이자율보다 낮아진 경우 차입자는 저당 이자율보다 시장이자율이 유리하므로 중도 상환하고 재융자를 받는 것이 유리함
④ 대출금리가 고정금리일 때, 대출시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 대출이자부담이 줄어들어 차입자에게 유리해지고 금융기관은 불리해짐
⑤ 변동금리 대출의 이자율 조정주기가 길수록 이자율 변동의 위험은 차입자에게서 대출자로 전가됨(☞ 이자율 조정주기가 길다는 것은 그만큼 고정 이자가 적용되는 기간이 길다는 것으로 상대적으로 대출한 사람이 변동에 따른 부담을 지게 됨)
2) 저당의 상환방법
① 원리금 균등상환 저당 방식
- 원리금 균등상환 저당 방식은 원리금 상환액(=원금+이자)이 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식임
- 융자기간 동안 매 기간 상환하는 금액이 동일하나 동일한 금액 중 원금상환액은 점차 증가하고 이자지급액은 점차 감소함
- 상환 초기보다 후기로 갈수록 매기 이자상환액이 감소하는 만큼 원금상환액이 증가함
☞ 매기 원금을 나누어 갚는데 원금이 줄어드는 만큼 이자가 줄어들게 되고 매기 동일한 상환금 내에서 줄어든 이자만큼 원금상환금액을 높여나가는 방식임
② 원금 균등상환 저당 방식
- 원금균등상환 저당은 융자기간 동안 원금상환액은 동일하나 이자지급액은 점차 감소하여 원리금 상환액도 점차 감소하는 상환방법임
☞ 매기 동일한 원금을 나누어 상환하여 원금이 줄어드는 만큼 이자가 줄어들고 원리금(=원금+이자)도 줄어들게 됨
③ 원리금 균등상환방식과 원금 균등상환방식의 비교
- 원금 균등상환방식이 원리금 균등상환방식보다 1회 차 월 불입액(원리금 상환액)이 더 큼(☞ 원금을 일정하게 나누어 상환하기 때문에 원금 상환액이 큰 반면 이자 부담분은 비슷함)
- 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금 균등상환방식보다 원금 균등상환방식으로 대출해 주는 것이 원금 회수 측면에서 보다 안전함(☞ 초기에 회수되는 원금이 많고 빨리 회수할수록 보다 안전함)
- 원리금 균등상환방식은 원금 균등상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 큼
- 차입자가 대출액을 중도 상환할 경우 원금 균등상환방식은 원리금 균등상환방식보다 대출잔액이 적음(☞ 초기에 원금을 많이 갚아서 중도상환 시 대출잔액이 작음)
- 원금 균등상환방식은 원리금 균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료 시 누적 원리금 상환액이 더 적음(☞ 초기에 많이 원금을 갚아 전체 이자가 적어짐)
- 대출 실행 시점의 총부채상환비율(=담보대출의 원리금 상환액÷연소득)이 가장 높고, 대출실행 후 10년이 되는 시점에 대출비율(=부채 잔금÷부동산 가치)이 가장 낮은 상환방식은 원금 균등분할상환임
④ 체증식 융자금 상환 저당 방식
- 체증식 융자금 상환방식은 원리금 상환액 부담을 초기에는 적게 하는 대신 점차 그 부담액을 늘려가는 방식임
- 장래에 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예상되는 개인(젊은 층)과 기업에 대한 대출방식임
3. 부동산 금융의 조달방법
1) 부동산 신디케이션
① 부동산 신디케이션이란 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말하는 것으로 지분 금융방식임
2) 조인트벤처
① 특정 목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체
② 부동산 개발업자가 대출기관과 조인트벤처를 구성하여 사업자금을 조달하는 방식을 프로젝트 파이낸싱이라고 함
3) 프로젝트 파이낸싱
① 특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업 자체 자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법임
② 사업자의 신용이나 부동산을 담보로 대출하는 것이 아니라 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식으로 원리금 상환은 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존함
③ 일반적으로 기업대출보다 금리 등이 높아 사업이 성공할 경우 해당 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있음
④ 프로젝트 금융이 부실화될 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있음
⑤ 통상적으로 대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달 수단임
⑥ 다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자 간에 위험 배분이 가능함
⑦ 부동산 프로젝트 금융에서는 대상 부동산을 담보로 제공받고 비소구 금융이 일반적임
※ 비소구 금융 : 독립적인 사업으로 프로젝트를 운영하고 프로젝트로부터의 현금흐름을 모기업의 그것과 완전히 분리시켜서 프로젝트의 소요 자금을 조달하는 기법
⑧ 부동산 개발사업의 현금흐름을 통제하기 위해서 에스크로우 계정(부동산 거래대금을 따로 보관하는 계정)을 운영할 수 있음
4. 주택연금제도 주요 내용
☞ 주택연금제도는 대출자(한국 주택금융공사)가 차입자에게 주택을 담보로 매월 일정 금액을 연금의 형태로 제공하는 제도입니다. 구체적인 제도의 운영방식이 주로 출제되고 있습니다.
1) 주택연금제도의 의의
① 주택연금이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금의 방식으로 노후생활자금을 대출받는 것을 말함
2) 주택연금제도의 운영방식
① 이용 자격은 주택소유자 또는 배우자가 만 60세 이상으로 9억 원 이하의 1 주택 소유자 또는 보유주택 합산 가격이 9억 원 이하인 다주택자임
② 담보가 되는 대상은 주택법상 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트(주상복합 아파트 포함) 및 노인복지주택 등이고 오피스텔, 상가 등은 제외됨
③ 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있고(종신 방식) 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있음(확정기간 방식)
④ 주택연금 지급방식(종신 방식) 중 종신 지금 방식과 종신혼합방식이 있음
※ 종신지급방식 : 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
※ 종신혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
⑤ 보증료는 주택 가격의 1.5%를 최초 대출실행 시 납부하는 초기 보증료와 보증잔액의 연 0.75%를 매월 납부하는 연 보증료가 있음
⑥ 계약기간 종료 시 주택을 처분한 가격이 그간의 연금지급액(대출금) 보다 작은 경우 부족분은 상속인에게 상환 청구하지 못하고 잉여분은 상속인에게 배당함
⑦ 한국 주택금융공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 한국 주택금융공사의 보증서에 근거하여 연금 가입자에게 주택연금을 지급함
⑧ 주택연금은 언제든지 별도의 중도상환 수수료 없이 전액 또는 일부 정산이 가능함(다만 초기 보증료는 환급되지 않음)
3) 한국 주택금융공사의 업무
- 주택저당채권(주택금융기관이 주택구입자에게 주택자금을 대출한 뒤 취득한 저당채권)의 보유, 평가 및 실사, 유동화
- 주택담보노후연금의 보증
5. 기타 부동산 금융 관련 용어
① 관리신탁 : 부동산 소유자가 신탁계약을 통해 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하면 신탁회사가 신탁기간 동안 소유권 관리, 임대차 관리, 세무관리 등을 수행하여 그 이익을 소유자에게 돌려주는 제도
② 특정금전신탁 : 고객이 직접 신탁한 재산의 운용방법을 구체적으로 지정하는 형태의 신탁상품
③ 불특정 금전신탁 : 금전신탁에 가입하는 위탁자가 자기가 맡긴 자금을 수탁자에게 운영처를 지정하지 않은 금전신탁. 현재 신규로 판매가 이루어지지 않아 현재 금전신탁은 대부분 특정금전신탁임
④ 담보신탁 : 부동산 소유자가 자신 또는 타인의 채무이행을 보장하기 위해 자신이 소유한 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁
- 아파트를 선분양하는 경우 토지의 권리상 하자가 있으면 선분양을 할 수 없는데 금융기관이 프로젝트 파이낸싱을 통해 자금을 제공할 때 토지에 대한 저당권을 설정할 수 없는 문제를 해결하기 위해 사용하는 방법임
⑤ 대리사무업무 : 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산의 개발, 매입, 매각, 자금관리 등의 업무를 대신해주는 것
