읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑰)
- 부동산 개발 및 관리론(하)
부동산 관리의 유형과 방식, 건물의 내용연수와 생애주기, 부동산 마케팅 전략 등을 중심으로 학습합니다. 난이도가 높은 내용은 없으나 용어를 정확하게 알고 있어야 문제를 풀 수 있습니다.
읽으면서 이해하는 공인중개사 시험 노트(부동산학개론⑰)
- 부동산 개발 및 관리론(하)
1. 부동산 관리
1) 부동산 관리의 의의
① 부동산 관리란 부동산 소유자의 목적에 따라 대상 부동산을 관리상 운영·유지하는 것임
② 부동산 관리는 물리·기능·경제 및 법률 등을 포괄하는 복합개념이고 법·제도·경영·경제·기술적인 측면이 있어 설비 등의 기계적인 측면과 경제·경영을 포함한 종합적인 접근이 요구됨
③ 도시화, 건축기술의 발전, 부재자 소유(소유자가 당해 부동산에 소재하지 않음)의 증가 등으로 인하여 부동산 관리의 필요성이 커지고 있음
2) 부동산 관리의 유형
① 시설관리
- 부동산 시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설 사용자나 기업의 요구에 따르는 소극적인 관리
- 예) 설비의 운전 및 보수, 에너지 관리, 건물 청소관리, 보안관리(방범, 방재 등)
② 자산관리
- 부동산 가치를 증가시킬 수 있는 방법들을 모색함으로써 부동산 소유자나 기업의 부를 극대화하려는 적극적인 관리를 말함
- 부동산 자산의 포트폴리오 관점에서 자산-부채의 재무적 효율성을 최적화하는 것
- 자산관리는 시장 및 지역경제분석, 경쟁요인 및 수요분석 등이 주요 업무임
- 예) 포트폴리오 관리, 투자 리스크 관리, 부동산의 매입과 매각 관리, 재투자 결정, 리모델링 투자의사결정
③ 건물 및 임대차 관리
- 임대 및 수지관리로서 수익목표의 수립, 지출 계획 수립, 연간 예산 수립, 임대차 유지 및 유지, 비용통제 등을 수행함
3) 부동산 관리의 내용
① 기술적 관리(유지관리)
- 기술적 측면의 부동산 관리는 대상 부동산의 물리적·기능적 하자의 유무를 판단하여 필요한 조치를 하는 것임
- 부동산 관리에서 유지란 외부적인 관리행위로 부동산의 외형·형태를 변화시키지 않고 양호한 상태를 지속시키는 행위임
- 건물과 부지의 부적응을 개선시키는 활동은 기술적 관리에 해당함
- 토지의 경계를 확인하기 위한 경계측량을 실시하는 등의 관리는 기술적 측면의 관리에 속함
② 법률적 관리(보존관리)
- 법률적 측면의 부동산 관리는 부동산의 유용성을 보호하기 위하여 법률상의 제반 조치를 취함으로써 법적인 보장을 확보하려는 것임(예를 들면 부동산 등기 관리, 불법점유에 대한 대책 등)
③ 경제적 관리(경영관리)
- 부동산을 활용하여 발생하는 총수익에서 제 비용을 뺀 순수익이 합리적으로 산출되고 있는지의 여부를 관리하는 것(예를 들면 회계관리, 인력관리 등)
4) 부동산 관리의 방식
① 자가(직접)관리방식
- 소유자가 직접 관리하는 방식
- 자가관리방식은 전문(위탁)관리방식에 비해 기밀유지에 유리하고 의사결정이 신속한 경향이 있음
- 자가관리방식은 관리요원이 관리사무에 안일해지기 쉽고 관리의 전문성이 결여될 수 있음
② 위탁(간접)관리방식
- 부동산 소유자가 직접 관리하지 않고 전문업자에게 위탁하여 관리하는 방식
- 부동산 관리자는 소유주를 대신하여 임대차 관리, 임대료의 수납, 유지관리업무 등을 담당하고 일반적으로 소유주에게 해당 부동산 관리에 관한 사항 등을 보고함
- 부동산 간접투자규모가 커지면서 오피스빌딩의 관리업무를 자산관리회사에 위탁하는 경향이 있음
- 간접(위탁)관리방식은 전문업자를 이용함으로써 합리적이고 편리하며 전문화된 관리와 서비스를 받을 수 있고 관리업무의 타성을 방지할 수 있음
- 간접(위탁)관리방식은 기밀유지에 있어서 직접(자가)관리방식보다 불리함
- 위탁관리방식은 건물관리의 전문성을 통하여 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하여 대형건물의 관리에 유용함
③ 혼합관리방식
- 혼합관리방식은 직접(자가)관리와 간접(위탁)관리를 병용하여 관리하는 방식으로 관리업무의 전부를 위탁하지 않고 필요한 부분만을 위탁하는 방식임
- 건물의 관리에 있어서 재무·회계관리, 시설 이용, 임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접 관리할 경우는 혼합관리방식임
- 혼합관리방식은 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고 위탁관리의 편의 또한 이용할 수 있음
- 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 불분명해짐
5) 부동산 관리 활동
① 임차인의 선정 및 관리
- 부동산 관리자가 상업용 부동산의 임차자를 선정할 때는 가능 매상고(예상수입)가 중요한 기준이 됨
- 부동산 관리자는 임대차 계약 시 임차자에게 언제, 얼마의 임대료를 납입해야 하는지 주지 시킬 필요가 있음
- 임대료 손실보험은 건물 화재 등으로 피해가 발생하여 건물을 수리 및 복원하는 기간 동안 초래되는 임대료 손실을 보상해 주는 보험임
② 임대차 유형
- 비율 임대차 : 임차 부동산에서 발생하는 총수입(매상고)의 일정 비율을 임대료로 지불하는 방식(매장용 부동산에 적용)
- 총 임대차 : 임차인이 지불한 임대료에서 부동산 운영에 관련된 세금, 보험료 등의 비용을 지불하는 빙식(주거용 부동산에 적용)
- 순 임대차 : 임차인은 임대인에게 순수한 임대료만 지불하고 나머지는 임차인과 임대인의 사전협상에 의해 지불하는 방법(공업용 부동산에 적용)
③ 대상 부동산의 유지 활동
- 예방적 유지 활동 : 시설 등이 본래의 기능을 발휘하는 데 장애가 없도록 유지계획에 따라 시설을 교환하고 수리하는 사전적 유지 활동을 말함
- 일상적 유지 활동 : 청소 등 일상적으로 수행하는 유지 활동
- 대응적 유지 활동 : 문제가 발생하고 난 후 행하는 사후적 유지 활동
6) 건물의 내용연수와 사이클
① 건물의 내용연수
- 물리적 내용연수 : 건물 이용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될 때까지의 버팀 연수
- 기능적 내용연수 : 건물이 기능적으로 유효한 기간을 의미하고 건물의 부지와의 부적응, 설계 및 설비의 부족과 불량, 건물의 외관과 디자인 낙후 등이 이와 관련됨
- 경제적 내용연수 : 인근 지역의 변화, 인근 환경과 건물의 부적합, 당해 지역 건축물의 시장성 감퇴 등이 이와 관련됨
② 건물의 연수 사이클(생애주기)
- 건물관리의 경우 생애주기비용의 분석을 통해 초기 투자비와 관리유지비의 비율을 조절함으로써 보유기간 동안 효과적으로 총비용을 관리할 수 있음
- 전개발단계 : 앞으로 건물이 건축될 용지의 상태에 있는 단계
- 신축단계 : 건물이 완성된 단계, 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계
- 안정단계 : 건물이 존속하는 기간 중 가장 장기간임, 건물의 양호한 관리가 이루어진다면 안정단계의 국면이 연장될 수 있음
- 노후단계 : 건물의 구조, 설비, 외관 등이 악화되는 단계
2. 부동산 마케팅
1) 부동산 마케팅의 의의
① 부동산 마케팅은 부동산에 대한 소비자 및 고객의 태도와 행동을 형성·유지·변경하게 만드는제반 활동임
② 부동산 마케팅이란 부동산 활동 주체가 소비자나 이용자의 욕구를 파악하고 창출하여 자신의 목적을 달성시키기 위해 부동산 시장을 관리하는 과정이라 할 수 있음
③ 부동산은 위치의 고정성으로 상품을 직접 제시하기가 어렵기 때문에 홍보·광고와 같은 커뮤니케이션 수단이 중요함
④ 셀링포인트는 상품으로서 부동산이 지니는 여러 특징 중 구매자(고객)의 욕망을 만족시켜 주는 특징을 말함
2) 시장점유마케팅 전략
① 시장점유마케팅 전략이란 공급자 중심의 마케팅 전략으로 표적시장(특정한 고객이나 집단을 대상으로 하는 시장)을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 전략을 말함
② 시장점유마케팅 전략에는 STP 전략과 4P MIX 전략이 있음
③ STP 전략(시장 세분화 segmentation, 표적시장 target, 차별화 positioning)
- 시장 세분화란 마케팅 활동을 수행할 만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자 집단으로 시장을 분할하는 활동으로 고객행동변수 및 고객특성변수에 따라 시장을 나누어 구분함
- 시장 세분화 전략은 수요자 집단을 인구경제학적 특성에 따라서 세분하고 그 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매 지향점을 분명히 하는 전략임
- 표적시장은 세분화된 시장 중 가장 좋은 시장 기회를 제공해 줄 수 있는 특화된 시장을 의미
- 표적시장선정 전략은 세분화된 수요자 집단에서 경쟁상황과 자신의 능력을 고려하여 가장 자신 있는 수요자 집단을 찾아내는 것임
- 차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급 경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가를 정하는 전략임
- 차별화 전략은 표적시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁 제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것임
④ 4P MIX 전략(제품 Product, 가격 Price, 유통경로 place, 판매촉진 promotion)
- 제품전략 : 구조물, 배치 등에서 경쟁력을 가지게 하는 것으로 다른 아파트와 차별화되도록 혁신적인 내부구조로 설계된 아파트는 제품(Product) 전략의 예임
- 가격전략 : 제품의 품질에 비해 가격을 저렴하도록 하는 전략
- 유통경로전략 : 중개업소 또는 분양대행사를 활용하는 전략임
- 판매촉진전략 : 표적시장의 반응을 빠르고 강하게 자극·유인하기 위한 전략으로 주택 청약자를 대상으로 추첨을 통해 벽걸이 TV, 양문형 냉장고 등을 제공하는 것이 그 예임
3) 고객점유마케팅 전략
① 고객점유 마케팅 전략은 소비자를 중심으로 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 메시지의 취지와 강약을 조절하는 전략임
② 고객점유 마케팅 전략은 AIDA(주의 Attention, 관심 Interest, 욕망 Desire, 행동 Action) 원리에 기반을 두면서 소비자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 전략임
4) 관계마케팅 전략
① 관계마케팅 전략에서는 공급자와 소비자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지하려 함
② 부동산 마케팅에 있어서는 브랜드의 문제와 연관됨(예를 들어 브랜드 아파트)
5) 부동산마케팅믹스 전략
① 마케팅믹스란 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅 요소들의 조합을 의미함
② 부동산 마케팅믹스 전략은 4P(제품 Product, 가격 Price, 유통경로 Place, 판매촉진 Promotion)를 구성요소로 함
③ 마케팅믹스에서 촉진 관리는 판매유인과 직접적인 인적 판매 등이 있으며 이러한 요소를 혼합하여 전략을 구사하는 것이 바람직함
④ 마케팅믹스의 가격관리에서 신축 가격정책은 위치, 방위, 층, 지역 등에 따라 다른 가격으로 판매하는 정책임
6) 부동산개발과 마케팅
① 부동산개발의 성공 여부는 개발사업의 시장성에 달려 있음
② 일반적으로 개발될 공간의 임대 활동은 개발사업 초기단계에서부터 이루어지는 것이 바람직함
③ 부동산 시장 침체 시 주거용 부동산은 임차인을 확보하기가 쉽지 않으므로 철저한 마케팅 계획이 요구됨
④ 부동산의 개별성으로 인하여 분양광고의 내용도 개별성을 갖는 것이 일반적임
