내 집 마련 타이밍?
1% 부동산 부자
내 집 마련.
지금도 많은 분들이 고민하고 계십니다. 언제 내 집을 마련해야 하는지. 집을 언제 사야 하는지.
무주택자의 입장에서 내 집 마련의 시기(적기)에 대해서 분석해 보겠습니다.
집을 구입하는데 시기, 타이밍을 묻는다는 것은 그 이면에 다른 질문이 포함되어 있습니다. 집=주거라는 본질적 기능 외에 화폐로 평가되는 부동산의 가치 변동에 대한 의문점이죠. 집은 주거의 기능으로 소유자(거주자)에게 효용을 줍니다. 바로 본질적인 기능입니다. 더불어, 매매를 통해 화폐로 교환이 가능합니다. 즉 화폐교환 기능이 있습니다.
사실 부동산은 현금화가 어려운 것이 하나의 큰 특징입니다. 유동성이 낮다고 표현하죠.
하지만, 한국 부동산은 다릅니다. 왜냐면 많은 주택이 아파트로 구성되어 있기 때문이죠. 아파트는 단독주택과 다르게 규격화가 가능합니다. 브랜드, 평형, 구조 등등. 쉽게 말해, OO 아파트 101동 1001호 34평(84 타입) 매매를 원하면 바로 시세가 나옵니다. 왜냐하면 분양가가 공개되어 있고, 동일 타입의 수백 개의 매매 사례가 있기 때문입니다.
그렇기 때문에 아파트 거주자의 경우 앞집 시세가 곧 우리 집 시세가 됩니다. 앞집이 천만 원 비싸게 팔리면 우리 집도 천만 원 비싸게 팔릴 가능성이 매우 높아지는 것이죠. 그리고 이것은 곧 해당 아파트 단지의 시세가 되고 평 단가로 이어져 전반적인 시세를 형성하게 됩니다.
그렇기 때문에 대한민국에서 부동산(아파트)은 화폐교환 기능이 매우 막강합니다. 집값이 오르면 평가 이익(명목상 이익)이 늘어난 것이지만, 현실에서 느끼는 체감은 그렇지 않죠. 그래서 집값이 오를 것인지, 떨어질 것인지 다들 궁금해하는 것입니다.
우리는 지금 집 구입 타이밍에 대해 분석하고 있습니다. 제가 생각하는 답을 먼저 말씀드리겠습니다.
무주택자라면 내 집 1 채는 언제 사도 괜찮습니다. 1 주택은 필수재입니다.
내 집이 필수인 3가지 이유를 말씀드리겠습니다.
"집값은 계속 상승한다. " - 1. 부동산의 유한성(입지)
부동산학에서는 부동산의 특징 중 하나로 유한성을 이야기합니다. 유한성이란 더 이상 공급이 불가능하다는 이야기입니다. 대표적으로 땅이 있습니다. 하지만, 아파트는 계속 건설할 수 있죠. (공급 가능) 여기에 입지 요소를 더 해보겠습니다. 입지가 좋은 아파트는 유한하다. 이것을 다른 말로 내가 거주하는 지역, 내가 살고 싶은 지역의 아파트는 유한하다로 바꿀 수 있습니다. (공급 제한) 수요공급 법칙상 공급이 한정된 재화는 가격이 오를 수밖에 없습니다. 금과 같은 재화도 마찬가지죠.
한번 생각해보죠. 같은 시기에 지어진 시골 아파트와 서울 아파트의 가격이 어떻게 변화했는지. 더 나아가, 시골의 새 아파트 가격보다 서울의 오래된 아파트가 더 비싼 이유가 무엇일지. 서울의 오래된 아파트가 더 비싸고 가격이 많이 오른 이유는 부동산의 유한성을 바탕으로 아파트 건물은 감가상각 되었지만, 입지=땅의 가치는 그 이상으로 가파르게 상승했기 때문입니다.
"집값은 계속 상승한다. " - 2. 인플레이션
인플레이션이란 무엇일까요? 통화량이 증가하여 화폐가치가 하락한다. -> 상품의 가격이 상승한다. -> 물가가 계속 상승한다. 한마디로, 돈이 많아지니 상대적으로 물건의 가격이 비싸진다고 생각하면 됩니다.
우리나라 국민 모두에게 10억 원을 나누어 준다면 집값이 어떻게 변화할까요? 엄청 오르겠죠.
과거에서부터 현재까지 통화량(돈)은 계속 증가해왔고, 최근 경제 위기를 거치며 전 세계적으로 통화량은 더 급격하게 증가하였습니다. 양적완화라고 표현하죠. 중앙은행이 시중에 통화를 직접 공급하여 경기를 부양하는 정책을 양적완화 정책이라고 말합니다.
다음 그래프를 함께 보시죠.
총통화(M2) 지표입니다. 그래프로 보시면 최근 1년 동안 얼마나 많은 돈이 풀렸는지 알 수 있습니다.
돈이 풀리는 기울기입니다. 이것은 물가가 상승하는 기울기로 대체될 수 있습니다. 다시 말해 집값과 유사하게 움직입니다.
통화량은 계속 늘어날 것입니다. 다른 말로 물가는 계속 상승할 것이고 이는 집값의 상승을 의미합니다. 만약 통화량이 줄어 물가가 하락한다면 이는 디플레이션으로 경제 위기를 뜻합니다. 집값이 급격하게 떨어진다면 대한민국은 큰 경제 위기를 맞게 될 확률이 높습니다.
위의 사진은 한국은행 기준금리 차트입니다.
금리가 급격하게 하락하고 있습니다. 금리가 하락한다는 말은 통화가치가 하락한다는 말과 같습니다. 은행에 저축하면 이자가 거의 붙지 않습니다. 물가 상승을 고려하면 오히려 마이너스입니다. 그래서 사람들은 저축이 아닌 실물 자산을 구입합니다. 그 대표적인 자산이 바로 금과 부동산입니다.
"집값은 계속 상승한다. " 3. 고령화와 저출산, 인구감소, 주택수 포화
집값 하락론자는 이야기합니다. 고령화로 노인들이 집을 판다. 저출산으로 인구가 감소하고 있다. 집을 팔 사람은 많은데 집을 사줄 사람이 없다. 그리고 집은 과거에서부터 지금까지 계속 짓고 있다. 이미 주택수는 포화됐다고 통계로도 발표됐다. 주택보급률이 100%가 넘는다고도 말한다.
전 여기서 다시 부동산의 유한성을 이야기하고 싶습니다. 먼저, 집은 노후화가 됩니다. 이미 집을 소유하고 있더라도 더 좋은 새집에 거주할 수 있다면 이사를 가고 싶겠죠. 모두가 그렇습니다. 휴대폰이나 차를 이미 갖고 있어도 새 제품이 나오면 중고로 팔고 새 제품으로 교체합니다. 이것은 인간의 기본적인 욕구입니다. 집도 마찬가지입니다. 그렇기 때문에 주택 보급이 100%가 되어도 사람들이 살고 싶어 하는 집은 한정적입니다. 그래서 최근 새 아파트가 잘 나가는 것입니다. (아파트 세대교체, 구축 아파트에서 신축 아파트)
"집값이 떨어지면 어떡하죠!?"
저도 첫 집을 구매할 때 그 부분이 가장 두려웠습니다. 어렵게 집을 구입했는데 집값이 떨어지면 어떡하나. 계속 전세를 살면 괜찮았을 텐데. 등등 여러 생각이 들었죠.
하지만, 내일 집값이 오를지 떨어질지. 미래는 알 수 없습니다. 우린 신이 아니기 때문이죠. 분명한 것은 장기적으로 집값이 오른다는 것은 알 수 있습니다. 다른 말로 10년 뒤, 20년 뒤 집값은 오늘보다 더 비싸다는 것은 알 수 있습니다.
집값이 떨어진다면, 불안하고 초조하고 큰 손해를 본 것과 같은 기분을 느끼게 될 것입니다. 하지만, 이것은 감정의 영역입니다. 실제로 내가 손해를 본 것은 없습니다. 집을 팔지 않고, 실제로 거주하고 있다면 집이 나에게 주는 본질적인 기능을 누리고 있기 때문입니다. 물론, 다주택자나 무리한 대출을 받은 투자자라면 다를 수 있습니다.
그렇기 때문에 무주택자의 입장에서 이야기를 하는 것입니다. 무주택자는 전세나 월세에 거주하며 전월세 가격이 오를까 걱정하지 않고, 내 집에서 편안하게 주거를 누리며 떨어진 가격이 다시 회복되거나 그 이상 오르는 것을 기다릴 수 있습니다. 현시점에서 내 집을 마련하는 것은 고정값이지만, 전월세에 거주하는 것은 변동 값이라 생각하면 됩니다.
사실 투자자의 입장에서는 주택 구입 타이밍이 매우 중요합니다. 싸게 사서 비싸게 파는 것이 투자의 목적이기 때문이죠. 하지만, 실거주가 목적인 무주택자의 경우는 다릅니다. 남의 집이던 내 집이던 내가 살 곳은 반드시 필요하기 때문이죠.
그리고 지금 정부 정책은 무주택자에게 매우 유리합니다. (무주택 -> 1 주택) 양도세뿐만 아니라, 재산세, 종부세 등 보유세까지 1 주택자에게 매우 유리하게 설계되어 있습니다. 무엇보다 취득 단계에서 부과되는 취득세까지 다주택자에게 중과세를 부과하여 1 주택자를 상대적으로 유리하게 시장 환경을 만들어주었습니다.
집이 없는 무주택자라면 투자자의 입장이 아닌 실거주자의 입장으로 집 구입을 고려하면, 집을 언제 구입해야 하는지에 대한 답을 좀 더 쉽게 얻을 수 있을 것이라 생각합니다.
결론
실거주할 내 집은 언제 마련해도 좋다.
