좋은 부동산이란?
부동산의 입지
좋은 부동산과 나쁜 부동산
사람들은 생각합니다.
"좋은 부동산이란 무엇인가? "
살기 좋은 곳인가? 가격이 많이 오르는 곳인가? 살기 좋은 것과 가격이 오르는 것은 동의어인가?
주거용 부동산, 집을 기준으로 보았을 때 집의 가장 큰 효용은 주거입니다. 주거가 먼저고 투자는 그다음이죠. 하지만, 현실 세상을 살면 주거보단 투자가 더 크게 다가오는 경우가 많습니다. 불편한 주거환경에서 살더라도 살고 있는 집의 가격이 많이 오른다면 이후 매매차익을 통해 더 살기 좋은 집으로 이사 갈 수 있는 기회가 있기 때문이죠. 사람의 삶은 유한하기 때문에 죽을 때까지 가치 상승만 바라보고 불편한 집에서 살아갈 수는 없습니다. 물론 일부 예외가 있겠지만 궁극적으로 주거용 부동산의 가장 큰 효용은 주거입니다.
그렇다면 앞의 질문에 대한 답을 하겠습니다. 가격이 오르는 부동산이 살기 좋다는 보장은 없습니다. 하지만 살기 좋은 부동산은 가격이 오를 확률이 높습니다. 선후를 따진다면 살기 좋은 곳이 먼저가 될 것이고 가격이 오르는 것은 그 뒤가 될 것입니다.
그럼 다시, 살기 좋은 부동산(집)은 무엇일까요?
살기 좋다는 것은 다양한 것이 있겠죠. 집 그 자체에 집중해보면 평수, 구조, 거실 향, 자재, 인테리어, 커뮤니티 시설 등 다양한 것이 있을 것입니다. 하지만, 부동산을 고를 때 이것을 먼저 적용(필터) 시키기엔 한계가 있습니다. 개별적이고 미시적이기 때문이죠. 이러한 것들은 2차적으로 적용시키는 것이 좋다고 생각합니다. [사람이 살지 않는 시골 외지(1차)에 있는 최고급 아파트(2차)]
그럼 다시, 좋은 부동산을 고르기 위해서는 무엇을 가장 먼저, 1차적으로 봐야 할까요?
그것은 바로 '입지'입니다. 결국 모든 부동산의 근간은 토지이기 때문이죠.
저는 이 입지를 분석하고, 더 나아가 좋은 입지를 파악할 수 있는 실력을 '좋은 부동산을 고르는 눈'이라 이야기하겠습니다.
그렇다면 좋은 입지(부동산)를 결정하는 기준과 조건은 어떻게 될까요?
다양한 조건 중 가장 핵심이라고 할 수 있는 4가지 조건을 제시해보겠습니다.
첫 번째, 일자리입니다.
일자리는 바로 돈입니다. 일자리는 양적으로 질적으로 모두 중요합니다. 일자리의 숫자는 양적인 부분입니다. 일자리의 종류와 급여 수준 등은 질적인 부분이 되겠죠. 좋은 부동산을 고르는 첫 번째는 바로 양질의 일자리가 있느냐입니다.
그리고 그 양질의 일자리는 내가 아닌 타인(대중)을 기준으로 판단해야 합니다. 내 일자리와 가깝다면 출퇴근이 편리하기 때문에 좋을 것입니다. 하지만 그것은 나의 수요, 하나의 개별 수요입니다. 수요 곡선을 이루는 전체 수요와는 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 우린 타인(대중)을 봐야 합니다.
내 일자리만 가깝고 대부분 사람들의 일자리와 거리가 멀다면 해당 입지의 일자리적 요소는 미흡할 수 있습니다. 반면 내 일자리와는 거리가 멀지만 다수의 일자리와 가까운 곳에 있다면 해당 입지의 일자리적 요소는 우수할 것입니다. 그렇기 때문에 항상 내가 아닌 타인 대중의 눈(객관적)으로 살펴봐야 합니다. 자기중심적으로만 상황을 살피게 되면 출퇴근은 조금 편리해질 수 있지만 추후 가격 상승 등 다양한 부가적 이득을 놓칠 수 있습니다.
두 번째는 교육입니다.
맹모삼천지교라는 말이 있습니다. 맹자의 어머니뿐만 아니라 대한민국의 모든 어머니(부모)가 비슷한 마음일 것입니다. 본인이 만약 교육을 중요하게 여기지 않아 이 부분을 간과하더라도 타인(대중) 또한 이 부분을 간과할 것이라 판단, 오류를 범하면 안 됩니다. 개인의 교육관은 개인에 한정될 뿐 대중에게 적용될 수 있는 일반론이 아니기 때문입니다.
그렇기 때문에 대중이 선호하는 학군을 살피고 이에 유리한 입지의 부동산을 선택해야 합니다. 자녀가 있다면 더욱더 좋겠지만, 자녀가 없더라도 이로 이한 부가적 이득을 충분히 얻을 수 있을 것입니다.
한 가지 추가적으로 말씀드린다면 학군은 실제로 자녀교육에 크게 영향을 미칩니다. 통계적으로도 나타납니다. 자녀가 다니는 학교의 친구들뿐만 아니라, 그 친구의 부모까지 모두 연관되어 있다는 것을 잊어서는 안 됩니다. 결국 해당 자녀들이 해당 지역에 거주하고 해당 학군에서 교육받을 수 있다는 것은 그 부모의 앞선 주거 선택이 선행했기 때문입니다.
셋째, 교통입니다.
교통은 모든 것과 연결됩니다. 일자리, 교육, 인프라 등 지리적 한계를 벗어나게 만들어줍니다. 교통은 IC(고속도로), 철도, 지하철 등 수단(인프라) 뿐만 아니라 무엇과 연결될 수 있는지를 함께 살펴야 할 것입니다. 지리적으로 멀리 위치하여도 대중교통을 통해 거리적 한계(시간)를 극복할 수 있다면 해당 입지적 요소를 포함하고 있다고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 교통은 항상 무엇과 연계되는지 함께 살펴봐야 합니다.
마지막으론 거주환경(인프라)입니다.
이것은 삶의 질을 나타냅니다. 집 근처의 마트, 학교, 병원, 지하철, 공원 등 모든 것을 이야기할 수 있습니다. 여러 가지 단어로 표현되죠. 초품아, 역세권, 스세권, 맥세권, 숲세권 등. 최근에는 어떤 요소(인프라)를 갖추고 있느냐로 해당 부동산의 장점을 표현합니다. 개인의 취향도 있겠지만 이러한 개별 요소가 하나하나 더해질 때마다 부동산의 가치도 함께 올라간다는 사실을 잊지 말아야 할 것입니다.
이미 비싼 부동산, 특정 지역의 대장 아파트 등을 살펴보면 지금 이야기한 것들을 두루 갖추고 있을 확률이 높습니다. 그렇기에 수요가 몰리고 가격이 오르고 대장 아파트가 될 수 있었던 것입니다. 이는 계속하여 선순환을 이루게 될 것입니다.
과거에도 중요했지만 특히 최근에 뜨고 있는 요인은 조망입니다. 뷰라고 이야기하죠. 서울에서는 대표적으로 한강뷰가 있습니다. 이러한 특정 뷰는 가격 형성에 매우 큰 영향을 줍니다. 동일 아파트 단지라도 어떤 뷰를 갖추었느냐에 따라 가격 차이가 크게는 억 단위가 나기도 합니다.
참고로 아파트가 선호되는 우리나라에서는 조망권이 미치는 영향이 갈수록 커질 것이라 생각합니다. 건설사에서도 이미 층에 따라, 향에 따라 분양 가격을 차별화하기 시작했습니다. 과거와 달리 사람들이 조망권의 중요성을 알기 시작한 것이죠. 호수 뷰, 산 뷰, 도시 뷰 등 다양한 뷰뿐만 아니라 향, 층 등이 조망권에 포함됩니다. 일례로 같은 가격이라면 남향을 더욱더 선호할 것입니다. 또한 저층보다는 고층을 선호할 것입니다. 조망권엔 심미적 가치뿐만 아니라 실용적인 부분(일조권, 프라이버시 등)이 함께 포함되어 있습니다. 아직 서울과 달리 지방의 많은 아파트들이 조망권의 가치를 충분히 평가받고 있지 못합니다. 이러한 부분을 잘 캐치한다면 훌륭한 투자를 하는 좋은 밑거름이 될 것이라 생각합니다.
좋은 부동산, 입지에 있어 지금까지 말씀드린 것들 모두가 중요합니다. 중요도에는 우선순위가 없습니다. 복합적입니다. 그렇기에 우린 종합적 사고를 해야 합니다. 다양한 요소들에 점수를 주교 비교해봐야 합니다. 모두 갖추었다면 좋겠지만, 그렇지 않다면 어떤 요소에 차별적인 강점이 있는지 파악해야 합니다. 그리하여 더 좋은 입지를 찾을 수 있어야 합니다. 좋은 부동산을 고르는 눈을 갖추었다면 가격 비교를 통해 어떠한 곳이 현재 가치 대비 고평가 또는 저평가되었는지 알 수 있을 것입니다. 이는 투자로 연결될 수 있겠죠.
아울러 입지는 고정된 것이 아닙니다. 입지는 유동적이고 언제든 변화할 수 있습니다.
일자리가 없던 곳도 정부의 기관 이전, 산업단지 조성 등으로 일자리 요건이 우수한 입지로 변화할 수 있습니다. 교통도 지하철, 광역철, 고속도로 등이 개통되면서 변화할 수 있습니다. 교육도 거주 환경 등 인프라도 그렇습니다. 모든 것은 가변적입니다. 있던 것이 사라질 수도 있습니다. 상대적으로 낙후되거나 발전할 수도 있죠. 그렇기에 현재의 상황을 보는 것도 중요하지만 미래의 변화까지 캐치할 수 있어야 합니다. 미래의 변화까지 현재로 가져와 분석하고 그릴 수 있다면 그때는 경쟁이 적은 투자의 기회가 열릴 것입니다. 미래 가치를 보고 훨씬 더 저렴한 가격에 선제적 투자를 할 수 있다면 이는 성공적인 투자, 부자가 되는 순간이 가까워졌다는 것을 의미하겠죠.
여러분이 생각하는 좋은 부동산이란 무엇인가요?
제가 말씀드린 요인들과 여러분만의 고유한 원칙을 잘 융합하여 실패하지 않는 성공적인 투자를 이어나가길 기원합니다.
