부동산 폭락은 정말 시작될까?
2018년 부동산 위기론 어디까지 맞을까?
요즘 우리나라 집값은 소득 대비 세계에서 가장 비싸다고 합니다. 임금은 2배가량 오른 반면 같은 기간 동안 집은 5배 이상 올랐다고 하니. 아무리 돈을 열심히 벌고 모았더라도 적금만으로 집을 사는 것은 불가능했습니다. 반대로 아파트를 통해서 부를 축적한 사람들은 소득 대비 상당한 저축을 할 수 있었습니다. 이런 아이러니한 상황은 우리나라에서만 있었던 것은 아닙니다.
가장 예로 많이 드는 '일본, 미국, 스페인, 홍콩' 등. 여러 국가에서도 부동산 폭등과 폭락을 경험했었습니다. 하지만 그동안 우리나라에서 펼쳐지던 '부동산 위기론'은 시기를 맞추지 못했었습니다. 1998년 IMF를 겪었을 당시 부동산은 위기처럼 보였지만. 세계 경기가 호황에 들어서면서 그 문제는 말끔히 해결된 것처럼 보였고. 2008년 서브프라임 위기 당시에도 잠시 주춤했지만. 다시 정부 정책에 따라 우상향 그래프를 계속 그리고 있습니다.
부동산 위기에 민감한 이유.
우리는 이제 빚 없이 집을 구입하기 어려운 상황이 되었습니다. 그래서 전체 가구당 평균 채무는 약 1억 원 정도 된다고 합니다. IMF 당시 1인당 채무가 500만 원이었던 것을 생각하면. 4인 가구 기준 5배의 빚이 상승된 것을 볼 수 있습니다. 채무 문제뿐만 아니라. 줄어든 것은 저축에 대한 부분입니다. IMF 이전 당시만 해도 우리나라는 전 세계에서 가장 많이 가계 저축이 있었던 국가였지만. 이제는 저축보다는 대출이 많은 가계 경제가 형성되었습니다.
이런 상황에서 만약에라도 2018년 부동사 위기가 오게 될 경우 모든 가계는 그 상황에서 자유로울 수가 없습니다. 먼저 부동산 폭락론자들이 이야기하는 것과 한국의 부동산의 특수성으로 인한 경착륙을 논하는 사람들의 이야기를 들어볼 필요가 있습니다.
부동산 폭락론자 이야기.
먼저 부동산이 폭락할 것이라고 이야기하는 사람들의 요점은 이렇습니다.
1. 생산인구감소
2. 미국 금리 인상
3. 저성장 불경기
4. 모기지 위기론
반면에 대한민국은 폭락이 없다고 이야기 하는 사람들의 요점은 이렇습니다.
1. 우리나라만의 특별한 문화
2. 선진국에 비해 낮은 지가
3. 새 아파트를 원하는 국민의 요구
4. 강남 재개발의 시작
그렇다면 이 두 가지 이야기가 정말 떼어놓고 갈라질만한 것인지 생각해보게 됩니다. 제 소견으로는 이 두 가지는 떨어질 것이 아니라. 함께 생각해봐야 하는 이야기라고 생각합니다. 그리고 부동산 폭락을 이야기하는 사람들의 경우 '구매 유보'인 경우가 많습니다. 집을 구입하기엔 불안하니 일단 기다려보자는 것이죠. 그리고 집값이 물가만큼 오를 것이라는 사람들은 '부동산 보유자'인 경우가 많을 것입니다.
이렇게 자신이 원하는 결론을 지어놓고 근거를 함께 넣다 보니. 너무 편향된 근거만 도출해서 응축하는 것은 아닌가 생각됩니다. 먼저 우리나라가 앞으로 부동산으로 인한 위기가 올 것인지 판단하기 위해서는 부동산 폭락을 예상하는 위기론을 바라볼 필요가 있습니다. 하지만 우리나라에서 부동산 폭락론이 10년이나 미뤄진 것을 보면 그것만 맹신할 수도 없습니다.
2018년 부동산 위기론의 근거는 사실일까?
먼저 부동산 위기론을 지지하는 사람들의 이야기도 어느 정도 설득력이 있습니다. 왜냐하면 90년대 당시의 일본 자료를 찾아보게 되면 재밌는 상황은 우리나라와 매우 닮아 있다는 점입니다. 일본에서는 부동산에 대한 집중투자가 도심의 '오피스' 공간을 놓고 벌어졌다면. 우리나라는 '아파트'에서 이뤄지고 있다는 점이 결정적 차이입니다. 만약 2018년에 부동산 위기가 온다면 그 피해는 더 클 수밖에 없습니다. 왜냐하면 피해를 국민이 직격탄으로 맞는 구조가 우리나라의 현 상황이기 때문입니다.
오피스 가격이 오르고 내리는 것은 우리나라에서도 벌어집니다. 그러나 강남에 있는 사무실 가격에 따라서 국민의 부채가 늘고 줄어드는 것과 직접적인 연관은 떨어집니다. 우리나라의 주택 보급률은 상향 곡선을 그려 이제 120%에 육박합니다. 하지만 2018년까지 추가로 공급될 예정인 주택은 100만 호에 이르는 상황입니다.
이런 상황에서 미국의 금리 인상이 덧붙여져서 우리나라 시중금리도 함께 오르게 되면. 대출금리 인상은 불가피하게 됩니다. 처음에는 100만 원 정도만 내면 되었던 이자가 2배, 3배로 올라가게 되면. 어떻게 될까요? 당장 가계의 지출은 줄어들 수밖에 없고 그렇게 되면 소비심리 위축과 함께 내수시장 위축 역시 동반됩니다.
이 모든 시나리오는 최악의 상황을 고려하는 것인데. 그다음에 이어지는 것은 생산인구 감소에 대한 부분입니다. 생산인구가 감소될 경우 부동산에 대한 투자는 줄어들게 됩니다. 저는 이에 덧 붙여서 1인 가구의 증가도 주목해볼 일이라고 생각합니다. 이것은 기성 아파트에 대한 매매가 하락할 것을 예상해볼 수 있습니다. 1인 가구는 30평대를 구입하지 않을 것이기 때문입니다. 그렇게 되면 아파트 매매 둔화는 시나리오상 부동산 위기를 불러오게 됩니다.
부동산 위기는 없다. 한국은 특별하다.
이런 이야기가 탄력을 받게 된 것은 10년간 폭락론이 예상에 빗나가면서 였습니다. 먼저 우리나라는 정말 특수한 부동산 시장을 가지고 있습니다. 서울과 수도권에 거의 모든 인구가 집중되어 있으며. 도시 외곽지역은 해외의 도시에 비해서 인구가 적은 편입니다. 도시 집중화로 인해서 서울과 수도권에는 '아파트 대단지'라는 특수한 풍경을 만들었습니다.
이 대단지 아파트의 경우 해외에서는 유례가 없을 정도로 큰 규모입니다. 이런 상황은 해외의 사례로 비춰보기 힘든 것이 사실입니다. 비슷하기만 해도 다른 결론이 나오는 게 현실입니다. 하물며 한국만의 아파트 문화를 보게 되었을 때. 빠른 거래가 가능하고 모든 국민이 아파트를 선호한다는 것은 '매매에 대한 특수성'마저 부여합니다.
원래 집이라는 것이 1억을 넘어 10억이나 하기 때문에 매우 비싼 물건입니다. 하지만 이렇게 비싼 물건이 쉽고 빠르게 거래되는 것은 우리나라에서만 볼 수 있는 쉬운 풍경입니다. 해외에서는 'For sale'이라는 말뚝이 박혀 있는 주택이 한국의 아파트처럼 매매되는 경우는 드뭅니다. 캐나다에서 중국인의 부동산 투자로 인해서 빠른 거래가 있다고 하지만. 이 역시 특수한 경우입니다. 해외에서는 부동산 거래가 한국처럼 빠르지 않고 그렇기 때문에 가격 상승이 전국적으로 이어지는 경우도 없습니다.
그러나 한편 불안한 것은..
한국만의 특수성을 이야기하면 또 비슷한 경우가 나타납니다. '에도 불패신화'입니다. 에도는 도쿄의 옛 이름입니다. 일본의 수도인 '에도시대'에는 개간을 인정했습니다. 그래서 땅이 없는 사람이라면 에도 주변을 개간하여 자신의 땅으로 인정받았습니다. 이렇게 되면 전국에서 모두 자신의 땅을 갖고 싶어 하는 사람은 에도로 모일 수밖에 없었습니다. 사람이 에도로 모이자 세계적인 도시가 되었고. 어마어마한 상권을 이뤘습니다. 이것은 지가 상승으로 이어졌습니다.
그렇게 에도가 생긴 이례 도쿄의 땅값은 한 번도 떨어진 적이 없이 수백 년간 오르기만 했습니다. 이것은 마치 종교와 같았습니다. 수백 년 동안 떨어진 적이 없는 땅값은 사람들의 맹신과 이어졌습니다. 그러나 처음으로 깨진 것이 바로 1990년대였습니다. 적게는 반토막. 많게는 1/10로 떨어졌으며. 그 한 해 동안 10만 명이 자살을 하는 소동이 이어졌습니다. 일본 보험 업계에서는 당시 '자살'에 대한 규정이 없어서 보험금을 지불했기 때문입니다. 도쿄의 불패신화는 극단적인 상황을 만들었고 세계의 언론은 주목했습니다. 그렇게 다시 20년이 흘러 잊히는 듯했습니다.
세계가 주목하는 한국의 부동산 시장.
현상황은 부동산이 폭락할 수 있는 상황입니다. 하지만 한국만의 특수한 상황으로 폭락하지 않을 수도 있습니다. 이 두 가지가 혼동되는 이유는 한국의 부동산 시장이 혼란스러운 상황이라는 것을 증명합니다. 그러나 분명한 것은 감당하지 못할 대출에 대한 위험을 경고하는 메시지란 점은 분명하다는 점입니다.
부동산의 호황은 정부의 규제완화에서 비롯된 것이며. 불황에 대한 근거는 외국에서 겪었던 여러 가지 사건과 유사한 패턴입니다. 이런 상황에서 자신이 감당하기 힘든 부채를 진다는 것은 매우 위험한 일입니다. 1억, 2억이라는 금액이 적어 보일 수 있겠지만. 100만 원을 거의 10년 동안 저축하거나. 20년을 저축해야 겨우 겨우 모을 수 있는 금액이기도 합니다. 그러나 생활 물가가 비싼 한국에서 저축을 장기간 동안 그렇게 많이 하기란 쉽지 않습니다.
이제 부동산에 대한 예측과 맹신보다는 자신이 감당할 수 있는 범위 안에서 '선택'을 해야 합니다. 미국과 일본, 스페인에서도 볼 수 있었듯이 부동산으로 인한 피해는 모두 개인이 감수해야만 했습니다. 반대로 수익이 오를 수도 있지만. 과거처럼 몇 배를 오르는 일은 이제 보기 힘들 것으로 생각됩니다.
오늘은 부동산에 대한 이야기를 해보았습니다. 앞으로 어떻게 될지에 대한 정확한 예측보다는 각자가 판단할 수 있도록 객관적인 자료가 필요합니다. 어떤 일이든 선택에 대한 책임은 각자가 지는 것입니다. 부동산은 한 번 잘못 선택하면 짧게는 10년. 길게는 20-30년 동안 책임을 져야 합니다. 그러나 아파트를 거래해본 경험에 의하면 구입하는 사람이 너무 쉽게 구입한다는 생각이 들었습니다.
10만 원짜리 가전제품 하나 구입하는 것도 고민이 필요합니다. 그러나 아파트 구입은 몇 억이 오가는 일이기 때문에 몇 배의 고민이 필요할 수 있습니다. 그러나 그런 고민은 없어 보여서 매매를 하던 제가 오히려 충격을 받았습니다. 물론 알아서 잘 선택하셨겠지만. 좀 더 신중하게 구입하셔도 매도인인 저는 기다릴 생각이었습니다.
이제 2018년이라는 시간은 다가오고 있습니다. 저 역시 마음의 결단을 내렸습니다. 그리고 예측하는 방향에 따라 대비하고 있습니다. 이 선택이 틀릴 수도 있고 맞을 수도 있습니다. 그 책임 역시 제가 져야 하는 부분입니다.
