집짓기, 10년은 늙는 이유들.
전원주택은 삶의 모습과 닮았다.
집을 짓게 되면 10년은 늙는다는 이야기가 있습니다. 저는 준비를 하면서 허가로 인해서 집 짓기가 왜 힘든지 알게 되었습니다. 하지만 이번에 다시 한번 집 짓기로 10년이 늙는 이유가 무엇인지 깨닫게 됩니다. 물론 이번 일 외에 건축주들이 꼼꼼히 살펴보아야 하는 부분에 대해서 같이 살펴보도록 합니다.
1. 측량 문제
2. 하자 문제
3. 결제 문제
4. 유지 문제
5. 이웃 문제
6. 비용 문제
7. 기한 문제
이 일곱가지 문제는 이미 앞서 집을 지어본 분들의 이야기를 모아서 정리한 것입니다. 그리고 제가 다시 한번 체험한 것은 바로 '측량 문제'입니다. 집을 짓게 되면 내 땅의 경계 부분이 가장 중요합니다. 저희 역시 측량 문제는 신경 써왔지만. 안타깝게도 사건이 발생하고 말았습니다.
혹여 문제가 있을까 2번 3번 확인했지만. 이번 일로 인해서 공사 시일이 미뤄지는 것은 어쩔 수 없었습니다. 그렇다면 건축주가 측량 문제를 신경 쓸 때 어떤 부분을 더 꼼꼼하게 보면 좋을까요?
1. 측량 문제.
저희는 토목을 하기 위해서 허가를 받고. 건축 시공을 위해서 허가를 받는 과정에서 개발 허가가 취소되는 사건을 겪게 되었습니다. 임야 개발 허가에 대한 연장 기한을 놓친 것입니다. 그래서 다시 허가를 받아야 하는 상황이 되었고, 그 기간만큼 더 기다려야만 하게 되었습니다. 물론 도와주시는 분의 실수로 발생한 문제였기 때문에 액땜하는 셈 치고 진행을 계속했습니다. 실수는 누구나 하고. 다행히 시간이 늦어지더라도 아주 큰 피해를 보는 상황은 아니었습니다.
그리고 시공을 하기 전에 혹여 전원주택 단지 땅이기 때문에 측량 문제가 발생할 일은 없겠지만. 모르는 일이기 때문에 군청에 측량을 신청했습니다. 그리고 웃으면서 받은 측량엔 문제가 있었습니다. 저희 땅의 폭이 무려 1미터 이상 줄어들어 버린 것입니다. 이 일로 인해서 뒷집과 여유 있게 떨어트려 놓은 공간에 문제가 생겼습니다.
이 부분에 대해서는 전원주택 단지이던. 아니건. 무조건 2번 3번 재확인이 필요합니다. 누구의 실수건 간에 분명한 것은 물질적으로나 시간으로나 피해는 건축주에게 오기 때문입니다. 특히 땅을 임야를 개발해서 대지로 바꿔야 하기 때문에 여러 가지 복잡한 문제로 실측에서 달라지는 일이 있습니다. 물론 이렇게까지 줄어드는 경우는 흔치 않습니다. 심지어 측량사무소에서 여태까지 딱 1건이 있었는데 불안해하지 말라고 했었습니다.
그런데 이젠 2건이 되어 버렸습니다. 측량을 통해서 땅의 폭이 줄어드는 사건이 한 뼘 수준이 아니라 1미터 이상 줄어들었기 때문에 저희는 뒷집에 피해가 가지 않도록 설계 변경이 필요했습니다. 다행히 여유를 많이 두고 기초를 만들어 놓았기 때문에 약간 수정하는 수준에서 멈출 수 있었습니다. 만약에 측량에서 더 큰 문제가 있었다면 수천만 원을 손해 보면서 기초를 철거했을지도 모릅니다.
총 면적은 같지만 아쉽게도 줄어든 폭. 좀더 폭 넓은 땅을 원했으나 오히려 측량에서 달라진 부분을 확인하게 되었다. 
달라진 측량 결과를 놓고 긴급회의중. 아마 집을 지으면서 가장 고민이 많았던 시기였던 것 같다. 현장소장은 전적으로 모든 책임을 지기로 했습니다. 현장소장님에 대한 신뢰도가 올라가는 부분이었고. 직영공사의 특성상 저희 역시 책임을 느끼며 같이 비용 부담을 하기로 했습니다. 이 부분에서 건축주와 현장소장의 문제 해결 방식이 중요하다고 생각합니다. 아마 다른 현장소장님이었어도 이런 피해를 같이 분담해주셨을지는 궁금합니다.
이로 인해서 공사 일정은 미뤄지게 되었습니다. 아쉽게 미뤄진 일정은 어쩔 수 없지만 그래도 다행인 것은 현장소장님이 저희 부부를 위로해주고 비용은 물론 재시공에 대한 안전도 역시 감리 규격에 벗어나지 않도록 책임져 주시기로 했습니다. 그렇게 문제는 해결되겠지만. 건축주 입장에서는 가슴이 철렁하고 스트레스를 받을 수밖에 없습니다.
전원주택과 관련된 방송에서 하자에 대한 이야기를 하고 있다. 방수에 대한 부분은 치명적 하자가 될 여지가 있으므로 꼭 짚고 넘어가야 한다. 그렇지 않을 경우 건축물의 수명이 단축됨2. 하자 문제
집을 짓게 되면 하자 문제에서 자유로울 수 없습니다. 전원주택 전 공정 자체가 사람이 하는 일이다 보니 완벽하게 처리하기 위해서 시공을 해도 분명히 '하자'는 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대해서는 '철저한 계약'이 가장 중요합니다. 얼마 전에 TV에서 방영되었던 전원주택의 하자 문제를 보니 문제는 심각했습니다. 일단 계약서를 아예 쓰지 않고 집을 짓는 경우도 있었으며. 지인과 계약해서 반대로 떠받들며 일을 하는 사태도 보았습니다.
그러나 중요한 것은 하자 문제의 경우 우리가 집을 지을 때 고민할 수밖에 없습니다. 2년 동안 유지 보수를 하면서 생각지 않았던 하자 등이 발생할 수 있고. 정말 급하게 써야 하는데 쓰지 못하는 경우는 생활의 큰 불편으로 다가오게 됩니다. 아파트에서는 관리사무소에서 처리해주는 각종 일들이 전원주택에서는 혼자 해결해야 할 태산처럼 보일 때도 있습니다.
이런 하자 문제에서 계약서 외에 중요한 것은 또 있습니다. 바로 이전에 시공을 했었던 건축주들의 만족도 조사입니다. 해외에서는 건축협회를 통해서 시공사의 능력에 대해서 파악할 수 있지만. 우리나라에서는 그런 데이터는 없습니다. 다시 말씀드리면 모든 정보는 건축주 개인이 모두 소집해야 하는 상황이 되어 버립니다. 인터넷에 시공 과정을 올리는 곳도 100% 믿기보다는 직접 건축주의 의견을 들어보는 것이 가장 좋습니다.
하자 문제는 살면서 발생할 수 있는 부분으로 절대 '치명적 하자'가 발생하는 일은 넘어가서는 안된다는 것입니다. 집을 짓다 보면 분명히 설계와 다르게 보이는 부분이나 마감처리에서 심각하게 부실해 보이는 부분이 있습니다. 물론 시공을 해주시는 분들은 나름대로 신경을 쓰겠지만. 집을 지을 때 실수는 누구나 할 수 있다는 생각으로 체크를 해보는 것이 좋습니다.
주택을 지을 때. '구조도'에 대한 설계 부분까지 건축주가 모두 챙길 수 없으므로 '외부 감리'를 통해서 확인하는 것이 좋습니다. 집을 지을 때 워낙 방대한 자재가 들어가고 인원이 투입되기 때문에 전문가가 아닌 일반인이 보게 되면 어떤 점이 잘되고 어떤 점이 잘못되고 있는지 알 수 없습니다. 외부 감리를 두게 될 경우 집을 짓는 공정이 마감되기 전에 체크를 하고 시정사항을 요구하게 됩니다. 시공사 입장에서는 외부 감리의 시정사항을 무시할 수 없고 좀 더 완벽한 집 짓기에 한발 더 나아가게 됩니다.
그렇기 때문에 하자를 잡기 위해서는 시공사의 노력뿐만 아니라 외부 감리를 통해 좀 더 꼼꼼하게 디테일을 살려내야 합니다. 절대 치명적 하자가 발생하기 않도록 사전에 예방하는 것만이 하자 없는 집 짓기의 시작입니다.
결제 문제는 중요하다. 3. 결제 문제.
집을 짓게 되면 계약 사항에 금액에 대한 부분이 있습니다. 하지만 전원주택을 짓게 되면 악습이 있다고 합니다. 바로 결제를 추가로 요구하는 행위입니다. 이 부분에 대해서는 건축주가 가장 머리 아파하는 부분이기도 합니다. 만약에 시공사 측에서 제대로 시공을 하지 않은 상황에서 시공비가 너무 많이 들어간다고 1000만 원 2000만 원 추가를 요구한다고 하면. 건축주는 어떻게 해야 할지 망설이게 됩니다.
물론 법적으로는 시공사의 잘못이 크지만. 당장 이사날짜를 잡아야 하는 건축주에게는 차라리 비용을 추가로 주고 달래서 공사를 진행하고 싶은 생각이 드는 것도 사실입니다. 그렇기 때문에 이런 악습은 계속해서 이어지는 것으로 보입니다. 물론 추가 금액을 중간에 더 준다고 해서 시공이 완벽하게 이뤄지는 것도 아닙니다. 이러한 부분의 경우 이전 건축주와 관계가 어떤지 보면 알 수 있습니다.
결제를 어떻게 진행할 것인가는 정말 중요한 문제입니다. 가장 많이 시행하는 부분은 '공정별 지급'입니다. 공정을 마치게 되면 그 부분에 대해서 건축주가 충분히 납득이 갈만한 시공 결과가 나왔을 때 비용을 지급하고 그다음에 공정을 진행하게 되는 것이 안전합니다.
간혹 시공사와 너무 친해져서 금액을 모두 미리 선불로 내고 공사를 진행하기도 합니다. 하지만 그렇게 될 경우 공사에 비용이 온전히 쓰이지 않고 다른 곳에 쓰일 위험이 있습니다. 그렇기 때문에 내가 낸 비용이 집으로 온전히 사용될 수 있도록 방법을 정하는 것이 좋습니다.
반대로 모든 금액을 후불로 지불하는 경우도 보았지만. 그렇게 될 경우 시공사 측에서 자금력이 부족하여 중간에 자의 혹은 타의로 공사가 멈추게 될 수 있습니다. 시공사 측에서 공사를 계속해서 미루게 되면 그 피해 역시 건축주가 지기 때문에 결제 방법에 대해서는 쌍방 간에 피해가 가지 않도록 결정하는 것이 서로에게 이득이 됩니다.
결제 방법에 대해서는 앞서 살고 있는 집이 빠져야 하는 문제와 함께 여러 가지 사정이 얽히게 됩니다. 그렇기 때문에 계약 사전에 충분히 논의를 하고 계약서 상에 이 부분에 대해 꼼꼼히 기록하는 것이 공사를 함에 있어서 리스크를 낮추는 방법입니다.
유지보수는 미니언들이 해도 쉽도록 하는 것이 좋다. 시공 또한 복잡하지 않도록 설계에 미리 반영하는 것이 좋다. 4. 유지 문제
집을 짓게 되면 지을 때는 이쁘더라도 유지를 할 수 없는 설계 혹은 자재가 있습니다. 이런 것은 집을 시공할 때 어려운 문제 혹은 살면서 스트레스를 극도로 주게 되는 요인이 됩니다. 그렇기 때문에 집을 유지보수할 때 편리하게 이용할 수 있는 것을 선택하는 것이 좋습니다. 이전에 예비 건축주 분께서 질문한 것이 '난로'에 대한 부분이었습니다.
일단 화목난로를 사용하기 위해서는 땔감을 보관하기 위한 창고가 필요하고 부지런해야 한다는 점을 말씀드리자 바로 포기하는 경우도 보았습니다. 그리고 이 부분에서 추가로 말씀드리게 되면 화목난로 자체는 저렴할 수 있지만. 연통에 대한 가격과 함께 시공비까지 더하게 되면 몇백만 원이 우습게 추가될 수 있다는 점을 생각하고 시공하는 것이 좋습니다. 물론 난방비 절감에 좋은 부분이 있지만. 반대로 유지를 할 때 자신의 스타일과 맞는지 꼼꼼히 비교해야 합니다. 만약 남에게 좋지만 나에겐 맞지 않는다면 어떻게 해야 할까요?
전원주택을 짓게 되면 이것저것 하고 싶은 것이 많아집니다. 저 역시 집 안에 사우나를 짓고 히노끼 대중탕을 만들 원대한 꿈을 꾸었지만. 이미 설계에서 모두 빠진 채 끝났습니다. 문제는 시공을 하는 데에도 민감한 부분이 많은 부분도 부분이지만. 역시 시공이 완료된 시점부터 오는 사용상 유지보수 문제입니다.
보기엔 예쁘지만 오랫동안 사용하기 위해서는 매번 유지보수를 해야 하는 상황이라면 한 번이 아닌 열 번은 생각해보고 시도하는 것이 좋습니다.
오랫 동안 얼굴을 보며 살게 될 이웃과의 관계는 중요. 5. 이웃문제
공사를 하게 되면 이웃과의 마찰이 있을 수도 있습니다. 이것은 이웃이 문제라고 말씀드리는 것은 아닙니다. 공사를 하는 상황 자체가 문제임을 인식해야 합니다. 저희가 집을 지을 때도 주변 이웃들께 인사드리고 양해를 구했지만. 그 과정이 충분했는지는 모르겠습니다. 하지만 먼저 들어와 사는 입장에선 먼지와 함께 소음문제는 반가운 손님은 당연히 아닐 것 같습니다.
그렇기 때문에 집을 지을 때 이웃과 미리 관계를 마련하는 것이 중요합니다. 만약 집을 지을 때 이웃에게 많은 폐를 끼치게 된다면? 자연히 이웃은 민원을 시청이나 군청에 넣을 것이고 우리 공사는 난관에 부딯칠 수밖에 없습니다. 그런 과정에서 이웃과 마찰이 생길 수 있고 원래 설계와는 다른 시공이 진행되기도 합니다.
당장 보상을 통해서 모든 것을 해결하려고 해도 사실 이것은 불가능합니다. 이미 이웃과 틀어져 서먹한 관 계람녀 어떠한 보상도 필요 없으니 공사를 하지 말라는 답변이 나올 수 있습니다. 물론 법적으로 문제가 없다고 하더라도 도의적인 책임을 느끼면서 이웃을 대해야 합니다.
반대로 우리 집에서 머지않은 곳에서 공사를 진행하는데 소음과 분진이 너무 심하다면 우리 역시 괴로울 것입니다. 사실 사전에 충분한 양해와 관계를 맺어놓는다면 별 문제가 아닐 수 있지만. 반대로 소홀히 대하면 가장 큰 공사의 걸림돌처럼 느껴질 수 있습니다. 그러니 충분히 신경 써야만 합니다.
비용이 너무 들면 가정경제에 악영향을 준다. 6. 비용 문제
공사를 하게 되면 처음 생각했던 예산을 초과하게 됩니다. 생각했던 자재에 비해서 업그레이드를 하거나 반대로 생각지 않았던 부분으로 인해서 설계 변경을 하게 되는 경우입니다. 시공을 하면서 겪게 되는 다양한 문제를 바라보게 된다면. 돈으로 해결해야만 되는 부분이 있으므로 건축주는 비용을 지불하게 됩니다.
저 같은 경우 바닥의 온돌 성능을 높이기 위해서 동판을 추가로 깔았습니다. 이렇게 되고 보니 당장 100만 원이 뛰는데 처음에 설계에서는 생각지 않았던 아이디어까지 떠올라서 비용이 올라가는 것을 체험했습니다. 예비비를 충분히 더했다고 생각했지만. 예비비는 정말 준비하지 않을 경우 공사를 순조로히 할 수 없는 사건도 생길 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
설계는 도면으로 보거나 3D 도면으로 보게 되겠지만. 일단 실물로 집을 짓는 것을 보면 해보고 싶었던 것을 발견할 수 도 있고 반대로 빼버리고 싶은 것을 발견할 수도 있습니다. 그러나 대부분의 건축주들은 더하기를 계속해서 처음 생각했었던 예산을 초과하는 경우가 많습니다.
물론 절대 그렇지 않다고 장담하는 분들도 계십니다. 그러나 시공에 들어가게 되면 하나둘씩 바꾸기 시작하면 금세 늘어난 비용 때문에 고민이 늘어나게 됩니다. 설계 기간을 오래 잡고 사전에 고민했던 부분이 충분하면 조금이나마 충동적인 추가 옵션은 줄일 수 있습니다.
이 부분은 앞에서 말씀드린 시공사의 부당한 추가 요금과 상관이 없는 부분이지만. 건축주들은 비용 문제에서 가장 현실적으로 어려워하게 됩니다.
공사기한 역시 면밀히 따져서 정해야 한다. 7. 기한 문제
마지막으로 집을 짓게 되면 기한대로 마치기가 힘들다는 점입니다. 계약서 상에 언제까지 마치겠다는 약속이 있더라도 넘어가는 경우가 많기 때문에 당장 이사 때문에 고민하게 됩니다. 그리고 많은 분들이 넓은 아파트의 짐을 컨테이너에 넣거나 월세 방에 넣어 놓고 생활을 하기도 합니다.
이것은 처음부터 공사 기한을 잘못 잡은 경우입니다. 이것은 건축주가 무리하게 빨리 잡아달라고 하는 경우에도 발생합니다. 마감처리를 무리하게 빨리 잡을 경우 집의 퀄리티가 떨어질 수 있습니다. 그렇기 때문에 집의 퀄리티가 낮아지지 않을 있도록 적정 기한을 잡는 것이 좋습니다.
집을 먼저 지은 선배 건축주들의 경우 '빨리 지었다고 다 좋은 건가요'라고 말씀하십니다. 어쩌면 우리는 좀 더 빨리 내 집을 갖고 싶다는 소망을 갖게 되겠지만. 그래도 좀 더 늦더라도 제대로 된 집을 짓는 것이 중요합니다. 만약에 집을 지으면서 기한을 넘지 않기를 바라신다면 꼭 계약서 상에 기한을 정해놓는 것이 좋습니다. 그리고 시공 기한을 늘리는 건축주의 책임 있는 행동이 필요합니다.
a. 시공을 하면서 갑자기 설계를 변경하지 않는다.
b. 시공과 관련하여 무리한 부탁을 하지 않는다.
c. 대금 결제를 너무 미루지 않는다.
d. 무리한 공사 기한은 부실공사를 낳는다.
이 부분에 대해서 사전에 인지하고 계신다면. 분명히 공사 기한을 너무 오버하지 않는 선에서 원하는 전원주택 시공이 가능하리라 생각합니다. 우리나라에서 전원주택을 빠르게 지을 수 있는 여러 가지 모듈도 있고 공법이 있습니다. 하지만 빨리 짓는 것보다 중요한 것은 마음에 드는 시공이 아닐까요? 물론 이사 날짜는 중요하기 때문에 이 부분에 대해서는 시공사 측과 끊임없는 커뮤니케이션을 통해 얻어야 할 부분이기도 합니다.
10년 젊어지고자 하는 집짓기.
이곳 양평에 오니 공기 하나는 정말 좋습니다. 간혹 집을 지으면서 발생하는 문제들을 보면 이곳에서도 스트레스를 받는 것은 마찬가지입니다. 그러나 사건 사고야 예방을 한다고 하지만. 피할 수 없는 부분도 존재합니다. 이러한 부분은 집을 짓지 않으면 알 수 없는 부분이겠지요.
그래서 집을 짓기 위한 목적을 잊어서는 안 됩니다. 우리는 10년 더 젊어지는 집을 위해서 노력하는 중입니다. 우리가 꿈꾸는 집 짓기가 조금은 고된 작업처럼 느껴진다고 하더라도 하나하나 완성되어 나가는 모습을 보면 뿌듯함과 함께 전원생활이 현실이 되어갈 것입니다.
이상 양평 김한량이었습니다. 감사합니다.
귀촌과 전원주택에 대한 이야기. '아파트를 버리고 전원주택을 짓다'는 현재 브런치에서 연재 중입니다.
1) 싸고 좋은땅 고르는 입지선정 방법.
2) 좋은 설계로 시공비 낮추는 법.
3) 올바른 시공사 선정하기.
4) 에너지를 아끼는 저렴한 세미 패시브 하우스
5) 귀촌 생활과 결혼 이야기 등.
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