부동산 전망 2017, 2018년과 마천루의 저주.
부동산 폭락 징후와 부동산 시세에 민감할 수밖에 없는 우리.
부동산에 대한 각종 예측이 나오고 있습니다. 하지만 어려운 경제지표보다 중요한 것은 우리에게 체감되는 경제가 과연 얼마큼 될 것인가입니다. 저는 부동산 전망이 2017년, 2018년에 걸쳐서 어떤 현상으로 다가올지 고민을 해보았습니다. 100층이 넘는 빌딩들이 계속해서 발표를 하고 있는 상황입니다. 그렇다면 현재 우리나라 기업들이 마천루의 저주에서 피할 수 있을지도 궁금합니다.
부동산 폭락 징후 역시 조금씩 나타나고 있지만. 그것은 부동산 시세에 민감할 수밖에 없는 우리에게 자극적인 이야기이기도 합니다. 대부분의 재산이 부동산으로 몰려있기 때문입니다. 그런데도 참 신기한 것이 있습니다. 우리나라의 부동산은 계속해서 오르기만 하고 있지만. 해외에서 일어났었던 여러 가지 사건은 피해 가고 있다는 것입니다.
이런 것들이 과연 앞으로도 영원할 것인가는 고민해봐야 하는 문제입니다.
세계에서 유래없는 부동산 상승과 폭락을 경험했던 일본. 우리나라와 비슷하면서도 다른 부분이 있다. 1. 부동산 폭락 현장.
저는 일본의 부동산 폭락 현장을 개인적으로 연구하고 있습니다. 인터넷에 제가 원하는 자료가 부족하기 때문에 독자적으로 현장답사를 통해 자료를 수집하고 다시 우리나라에서는 어떻게 적용될 것인지 연구해봅니다. 일본의 신도시 (뉴타운)은 세계에서 유래 없을 정도로 발전했지만. 현재 고전을 면치 못하고 있습니다. 일본에서는 이 모든 개발과정과 자료를 한글로도 제작해 놓았습니다. 과거의 교훈으로 삼을 수 있는 우리에게 좋은 기회입니다. (도쿄 중심가 일부는 부동산 경기가 회복되고 있으나 전반적으로 아직도 침체기입니다.)
여러 번의 현장 답사를 통해 포스팅 역시 준비 중에 있습니다. 나머지 자료를 취합하는 중입니다. 사람들은 그래프만으로 일본 현상에 대해서 이야기 하지만. 현실은 그래프 안에서 이뤄지지 않습니다. 예측이 빗나가는 이유 역시 그래프와 숫자만으로 이루어진 예측을 하기 때문에 부족한 부분이 있습니다. 중요한 것은 우리에게 현실로 일어날 것인가 말 것인가입니다.
부동산 폭락이 이뤄지게 되면 우리 가계에도 큰 치명타를 입게 됩니다. IMF 당시와는 비교도 안될 파급을 얻게 될 것입니다. 인터넷 상에서 떠돌아다니는 리플을 보게 되면 절대 그런 일은 없다고 하지만. 반대로 그 리플 역시 우리의 손실을 책임져 주지는 않는다는 사실입니다.
어떻게든 폭락이 없기를 희망하지만. 반대로 언젠가 부동산 시장 붕괴가 이뤄질 수 있는 상황도 고려해봐야 합니다. 원래 미국 서브프라임 모기지로 인해서 전 세계 부동산이 얼어붙었었습니다. 그러나 비교적 완만한 상승세로 돌아갔습니다. 그동안 월급은 3배가 올랐지만. 부동산은 10배 가까이 올랐다는 것을 보면 지금 현상에 거품이 있는지 없는지 스스로 판단할 수 있는 기준이 된다고 생각합니다.
혹자는 우리나라 GDP 혹은 GDI를 이야기 하지만. 크게 의미 없습니다. 왜냐하면 소득불균형으로 인해서 우리나라는 고물가인데 반해서 저임금과 비정규직과 실업에 시달리는 사람들이 적지 않기 때문입니다. 월 100만원 대 근로자가 적지 않은 상황에서 GDP 3만달러는 공허한 메아리로 들립니다. 그렇기 때문에 부동산 가격을 GDP만으로 대입하는 것은 틀린 기준으로 보게 됩니다.
2. 2017년과 2018년의 의미.
부동산 시장에서 2017년과 2018년은 마치 예언서처럼 이야기가 계속해서 나왔습니다. 이때 부동산이 붕괴된다는 괴담처럼 퍼져나갔습니다. 혹자는 2012년에도 무사히 넘어갔으니 이번에도 무사히 넘어갈 것이다라는 이야기를 막연히 할 때도 있습니다. 그러나 그렇게 보기엔 리스크가 너무 큽니다. 100만 원씩 30년을 할부로 한다고 하더라도 원금만 3억 6000만 원입니다. 이자는 계속 굴러가기 때문에 모두 합치면 5억을 넘어가는 금액을 우리는 미래에 비용으로 지출해야 합니다. 이런 중대한 문제를 놓고 우리는 판단을 해야만 합니다. 피할 수 없는 문제입니다.
2017년과 2018년 부동산 폭락설이 나오는 것은 근거 있는 이야기입니다. 하지만 저는 이때 바로 부동산 폭락이 이뤄지리라고는 생각하지 않습니다. 오히려 2019년, 2020년으로 넘어가기 시작하면서 더 부작용이 심해지리라 생각합니다. 시점만 놓고 보면. 2018년에 사람들의 심리가 작용된다고 해서 며칠 만에 나라 전체가 쑥대밭이 되는 것은 아닙니다. 마치 바이러스처럼 서서히 퍼져나가는 안개처럼 작용하는 것이 맞을 것입니다.
중국의 상하이나 북경 역시 서울의 집값을 따라잡고. 마치 홍콩을 향해 가는 것처럼 활활 타오르고 있습니다. 이런 현상들은 두바이에서도 있었고. 미국에서도 있었습니다. 역시 일본에서도 있었습니다. 그 결과는 말씀드리지 않아도 잘 아실 것입니다. 정말 핵심 지역을 제외한 모든 곳이 고전을 면치 못했습니다. 2017년과 2018년은 우리나라의 부동산 공급이 수요를 훨씬 초과하는 상황이 되는 시기입니다. 베이비붐 세대의 은퇴도 계속 이어집니다.
3. 마천루의 저주는 믿어도 될까?
마천루의 저주란 초고층빌딩(건물 높이 240m 이상) 건설 붐이 일면 경제 파탄이 찾아온다는 속설
우리나라는 현재 건설붐을 다시 맞이하였습니다. 저금리도 저금리이지만. 몇몇 기업들은 우리나라에 랜드마크를 하나씩 만들기 위해 100층짜리 건물들을 올리고 있습니다. 전 세계에서 마천루를 쌓은 기업들은 초고층 빌딩을 만든 후에 경제파탄을 겪게 되었습니다. 이 건축물은 상업시설이기 때문에 우리 아파트와는 무관할 것 같다는 생각을 하실지도 모릅니다. 그러나 이것은 이론이 아니라 속설에 불과했습니다.
이 속설이 처음에는 그냥 하나의 속설에 머물렀지만. 시간이 지나면서 대부분 맞아떨어지는 것을 보고. 사람들은 마천루의 저주라는 이름을 붙여주었습니다. 저는 여기에 보태 過猶不及 (과유불급)이 세상의 이치라고 말하고 싶습니다.
사람이 욕심은 화를 불러옵니다. 한 기업의 영업이 상당한 실적을 올릴 수도 있지만. 반대로 이야기하면 일상적이지 못한 건물의 출현은 얼마나 현시점에 거품이 작용했는지 볼 수 있는 사례라고 생각합니다. 물론 우리나라의 경제가 파탄 나길 바라는 것은 아닙니다. 그렇다고 제가 100층짜리 빌딩을 짓거나 허물 수 있는 능력은 아니기 때문에 조용히 예측을 해볼 뿐입니다.
마천루의 저주가 적용된 시점들입니다.
a. 1930년 미국 대공황 - 엠파이어스테이트 빌딩, 크라이슬러 빌딩
b. 1990년 후반 아시아 금융위기 - 말레이시아 페트로나스 트윈타워
c. 2009년 두바이 모라토리엄 - 부르즈 할리파
d. 2017년 한국??
물론 이런 건물들이 생긴다면 유흥거리가 생기는 것이므로 소비자 입장에서는 좋을 수 있습니다. 하지만 경제파탄이 일어나게 된다면. 그곳에서 쇼핑을 즐길 수 있는 돈은 만질 수 없을지도 모릅니다. 경제의 움직임은 개인의 노력을 뛰어넘을 때가 많습니다.
4. 아파트는 적정 가격일까?
저는 무엇이든 적정 가격이라는 것이 있다고 생각합니다. 그리고 그 가격에 거래가 될 때. 쌍방 간에 손해가 없다고 믿습니다. 재밌는 사실은 제가 생각하는 아파트 가격입니다. 서울에 2억짜리 집에 들어가 보면 놀라움을 금치 못합니다. 생각보다 작고 생각보다 낡았습니다. 집을 지어보면 아무리 자재 등급을 올린다고 하더라도 이 가격은 맞출 수 없을 정도로 비싼 가격입니다. 건물 가격보다는 결국 땅값이 높이 잡혀 있는 것입니다. 아파트 역시 20년이 넘어가게 되면 여기저기 보수가 필요하며. 재건축을 원하는 사람들이 늘어날 정도로 문제가 발생합니다.
아파트는 수명이 정해져 있고. 재건축을 하게 되면 수익을 누릴 수 있다는 환상으로 인해서 가격이 다시 한번 반영되곤 합니다. 그러나 현재 서울에서 재건축이 시행되고 있는 곳은 손에 꼽을 정도이며. 낡았다고 해서 모두가 재건축을 할 수 있는 것은 아니라는 것이 진실입니다. 기대심리의 반영으로 인한 가격은 실제보다 많을 수 있기 때문에 조심해야 합니다.
아파트는 원래 구입하지 않던 사람들까지 거래에 뛰어들기 시작하면서 가격의 상승이 가파르게 올랐습니다. 그 안에는 땅에 대한 지분은 거의 없으며. 사실상 남는 것은 건물값 밖에 없습니다. 위에서 말씀드렸다시피 서울 아파트가 비싼 이유는 땅값과 기대심리의 반영이지만. 실제로 남는 가치는 별로 없다는 것을 알면 놀라게 됩니다.
저도 서울을 벗어났지만. 지방으로 나왔다고 해서 아파트값이 저렴한 것은 아닙니다. 역시 인테리어만 화려할 뿐 안에 들어가는 단열재 성능이나 층간소음에 대한 대책을 보면 부실한 경우가 태반입니다. 건설붐이 일기 시작할 때 지어진 집들은 더 건성으로 지어진 경우도 많습니다. 수 억을 들여서 구입한 집이지만 하자가 많은 것이 문제입니다. 하지만 이것 역시 집값에 반영되지 않았습니다. 그러나 이런 문제들은 손바닥으로 하늘을 가리는 것 밖에 되지 않습니다.
모두가 급한 것 같아 집을 구입하기 시작했지만. 본격적인 불경기가 시작되면. 제 가격이 아닌 것은 팔리지 않고 쌓이고. 제 가격으로 판명되는 것만 팔리게 됩니다. 이것이 불황형 경제입니다. 그래서 비교적 저렴하면서 실속 있는 생활용품만 팔리는 경제가 불황형 경제입니다. 이에 반해 아파트는 실속적인 물건은 아니므로 반대로 하향 곡선을 그릴 수밖에 없습니다.
우리의 대응.
대응은 양날의 검입니다. 고정금리에 저금리로 대출을 적게 받은 분들이라면 단순히 생활비를 줄이는 선에서 끝날 수 있습니다. 하지만 문제는 부채 원금상환 자체가 부담되는 경우입니다. 이 경우엔 미래에 총체적 난국이 될 수 있습니다.
기본적으로 대출을 빌린다는 것은 '원금상환'이 가장 중요합니다. 하지만 저금리에는 사람들이 원금상환보다는 이자만 내며 대출 갈아타기를 시도합니다. 이 갈아타기는 영원할 수 없다는 점을 명심해야 합니다. 언젠가는 끝나는 상황이기 때문에 그 시기를 언제로 할 것인가를 확실히 해야 합니다.
최근 소비자들이 편리하게 빌릴 수 있는 사금융권이 발달하고 있습니다. 하지만 이자는 말도 못 하게 비쌉니다. 이 경우엔 빌리기 전에는 되도록 빌리지 않는 것이 좋습니다. 만약 빌린다고 하더라도 최단기간에 상환해야 하며. 떨어진 신용등급을 회복하기 위한 노력을 해야 합니다. 적은 돈을 빌리고 떨어진 신용등급을 올리는 일은 어려운 일입니다. 그러니 처음부터 떨어트리지 않는 것이 좋습니다.
하나. 소득을 늘린다.
불경기에 소득을 늘린다는 것은 매우 어려운 일입니다. 그러나 저는 가능하다고 생각합니다. 물론 피해야 할 몇 가지가 있습니다. 지금 당장 수입이 급하다고 해서 이런 경우를 선택할 경우 경제적으로 더욱 어려워질 가능성이 높습니다.
a. 낮은 품질의 다단계
b. 낮은 품질의 부업
c. 낮은 품질의 프랜차이즈
위에서 말씀드린 세 가지는 불황에 활개를 치는 것들입니다. 지금 당장 수입을 늘릴 수 없으니 손쉬운 방법으로 돈을 벌기 위해 다단계를 선택하기도 합니다. 최근에는 비교적 적은 금액만 회원비로 내면 무언가 자격을 주지만. 적게는 몇십만 원에서 몇 백만 원을 날리는 경우가 많습니다.
그리고 낮은 품질의 부업은 요즘에 뉴스에서도 계속 화제가 되고 있습니다. 누구나 고소득을 보장한다고 하며. 별다른 기술이 없더라도 손쉽게 할 수 있다고 합니다. 하지만 이 부업 역시 투자금이 있는 등. 경제적 손실이 발생하며. 오히려 소중한 시간을 낭비하 가능성이 있습니다.
마지막으로 불황형 사업인 낮은 품질의 프랜차이즈입니다. 요즘에 프랜차이즈를 시도하는 분들이 많이 계십니다. 생활비가 들어가니 어쩔 수 없이 시작한 일인데. 오히려 손실만 발생하는 일이 많습니다. 오히려 목돈을 쥐고 있으면 더 시간을 벌 수 있었겠지만. 반대로 사업을 벌이면서 몇 달 가지 않아 목돈을 모두 소진하게 됩니다. 잘 모르는 분야라면 이렇게 투자하고 후회를 많이 하십니다.
부동산 경제로 인해서 대출 이자와 원금 상환을 위해 무리하게 소득을 늘리려고 하시면 오히려 더 힘든 상황이 됩니다. 힘들 때일수록 좀 더 시간이 걸리더라도 근본적인 문제를 해결하는 것이 답입니다. 만약 문제 발생이 10년 동안 축적된 잘못된 판단이나 행동으로 인해서 발생했다면. 그 문제를 분석하고 해결하는데 비슷한 시간을 투입해야 부작용이 없습니다. 물론 이렇게 오래 걸리는 방법을 말씀드리면 좋아할 분은 없을지도 모릅니다.
저는 소득을 늘릴 때. 완전히 새로운 분야에 발을 들이는 것보다는 자신이 하고 있고. 현재 잘할 수 있는 일을 더 업그레이드할 때. 진짜 소득이 늘어날 가능성이 높다고 생각합니다. 경쟁력이 상승하기 때문에 가격 할인으로만 승부를 보지 않을 수 있기 때문입니다. 몰입해야 성공합니다.
둘. 정리 타이밍을 설정한다.
원금상환이 힘들다고 생각이 들면 정리 타이밍이 중요합니다. 하지만 모두가 정리를 하려고 하는 시기에 정리를 하게 되면. 제 값을 받지 못하는 사태가 벌어지게 됩니다. 그렇기 때문에 정리 타이밍은 스스로 결정해야 합니다. 오늘 당장 뉴스에서 부동산 폭락이라는 뉴스가 나왔을 때. 던지기 시작하면 그때부터는 이미 락에 휩싸이게 된 상황입니다.
저는 지금 당장 아파트를 팔라고 말씀드리는 것은 아닙니다. 앞으로도 무리하게 팔라는 말씀도 아닙니다. 이 상황은 원금상환을 20년 혹은 30년에 걸쳐서 할 수 있는 능력이 되는 분들께는 해당되지 않습니다. 그러나 앞으로 20년. 30년 동안 지금의 직장에서 더 높은 임금을 받으며 일을 하게 될 가능성은 얼마나 될까요?
원금상환 금액 자체가 정말 적고. 월세와 비교해서 훨씬 적은 상황이라면 크게 상관이 없습니다. 왜냐하면 월세보다 비싸지 않은 금액으로 생활할 수 있기 때문이죠. 하지만 이자상환 금액이 월세와 비슷하다고 해서 그것이 같은 조건은 아닙니다. 이런 상황에서는 차후에 부동산과 관련된 문제가 터졌을 시 리스크를 모두 안고 움직여야 하기 때문에 이자 금액은 월세보다 훨씬 저렴해야 합니다. 그러나 아파트 값이 워낙 비싸기 때문에 이자금액 자체도 부담스러운 경우가 많습니다.
정리 타이밍이라는 것은 단순 매도는 아니며. 소득 대비 적절한 지역으로 이동을 하는 것도 해당합니다. 저같이 도시 문명이 오히려 피곤한 사람은 양평 같은 곳도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 그러나 서울의 부동산이 무너지면 이곳 양평도 무사하리란 보장은 없습니다. 그러나 더 적은 금액의 부동산으로 소득 대비 부담되지 않는 자산 비율을 맞출 수 있기 때문에 이곳을 선택하게 되었습니다.
셋. 차기 정권의 부동산 변수를 감지한다.
현재 정국의 혼란으로 인해서 아직까지 국정운영에 어려움이 많이 있습니다. 하지만 새로운 정권의 탄생으로 인해서 부동산의 변수가 시작될 것으로 보입니다. 어떤 사람이 대통령이 되든 이 부동산 정책엔 메스를 댈 수밖에 없습니다. 그리고 부동산 정책 발표에 따라서 2017년, 2018년의 향방이 결정될 것입니다.
보통 신규 분양에 대한 이야기만 많이 나오지만. 이미 부동산을 구입한 분들은 계속해서 부채를 안고 갈 것인지. 아니면 앞서 말씀드린 바와 같이 정리를 할 것인지 고민해보게 됩니다. 만약 부동산 정책 발표에도 불구하고 시장이 반대로 갈 가능성도 분명 변수로 작용할 수 있습니다.
신규 분양을 받는 사람만 이 결과에 주목할 것이 아니라. 현재 부채를 안고 구입한 분들 역시 각자의 판단력을 발휘해야 합니다. 밀어내기식 분양이 이렇게 성황리에 될 것이라고 예측하지 못한 분들도 상당수 있었던 것이 불과 몇 년 전입니다. 하지만 1~2년 사이에 적지 않게 오른 부동산 가격을 보면. 시장의 변수는 정책과 맞물려서 결정되는 파급을 낳을 수도 있습니다.
앞으로 다가올 시간 5년의 시간.
이전에 Y2K 버그라는 것이 있었습니다. 2000년 밀레니엄 버그라고도 불렸습니다. 하지만 2000년이 되어 아무 일도 일어나지 않았습니다. 저는 우리나라의 부동산 경제가 파탄 나길 원하진 않습니다. 모두가 만족할 수 있는 방향으로 원만히 해결되면 좋겠습니다. 하지만 이것은 어디까지나 개인의 희망뿐이며. 현실적으로 일어날 일을 개인이 대비하지 않았을 때. 초래하는 결과는 적지 않습니다.
IMF 때 큰 타격을 입은 분들 중에 복구가 되지 않은 분들도 상당수 계십니다. 단지 드러나지 않을 뿐이지 적지 않은 분들이 힘든 시간을 20년 동안 보내셨습니다. 부동산은 오를 때는 누구나 좋습니다. 소득에 비해서 적게는 몇십 배, 많게는 몇백 배까지 되는 돈을 한 번에 얻기 때문입니다.
하지만 그렇게 얻은 돈에는 '부채'의 함정이 있습니다. 경기가 좋을 때는 부채의 문은 활짝 열려 있습니다. 그러나 경기가 나빠지는 순간 부채는 악마로 돌변하여 공격을 시작합니다. 앞에서 말씀드렸다시피 저는 2018년을 폭락 시점으로 보지 않습니다. 설마 설마 하며 일어나는 일들이 하나둘씩 현실이 되면 그때부터 2020년부터 현실적인 결과로 나올 것으로 봅니다.
다음 부동산 포스팅에서는 일본의 신도시 (대규모 뉴타운) 답사 했던 경험과 관련된 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.
이상 양평 김한량이었습니다. 감사합니다.
