한국토지신탁
회계를 알면 기업이 보인다(39)
Intro | 경기 하락기 부동산이 짱인가?
경기 전망(business view)이 최악이라고 합니다. 경기 하락 기에는 신규투자의 위험부담이 많습니다. 기존 시장도 앞으로 어떨지 예측하기 힘들기 때문입니다. 영업이익, 당기순이익이 많아도(현금이 넘쳐나도) 투자활동을 줄여야 합니다. 돈이 갈 데가 없습니다만, 꼭 그래서만은 아니지만 안전자산인 부동산 경기는 반대로 활황입니다. 그렇다고 회사가 갑자기 부동산업에 뛰어들 순 없습니다. 투자부동산! 안 되는 건 아니지만 일장 일단이 있기 때문입니다. 그럼 이와 중에 본업이 부동산인 회사는 어떨까요?
Body | 한국토지신탁은 민간기업
한국토지신탁은 (구)신탁업법 제3조에 의거 금융감독위원회의 인가를 받아 1996년 4월 4일 설립되었습니다. 처음에는 한국토지공사가 대주주였으니깐 공공기업이었죠. 그러나 이후 민영화가 됩니다. 토지신탁을 포함한 부동산신탁업을 메인 사업이며, 2017년말 기준 최대주주는 리딩밸류일호유한회사(34.08%), 2018년 2월 6일에 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)로 변경되었습니다. 최대주주는 엠케이인베스트먼트㈜(24.25%)이며, 기타기관 및 개인이 75.75%의 주식을 보유하고 있습니다. ▶주주구성 : 엠케이인베트먼트 24.25%, 엠케이전자 9.82% 소액주주 35.91%(21,414名).
민영화가 되었음에도 사명이 ‘한국토지신탁’이니, 간혹 헷갈리는 분들이 있습니다. 그것도 그렇지만 지배구조가 독특합니다. 2017년말 리딩밸류일호유한회사 → 엠케이인베스트먼트로 대주주가 바뀌었습니다. 2018년부터 새로 주인이 생긴 것 같지만 사실 형식적인 변화입니다. 자산 1.3조 원의 한국토지신탁의 대주주 엠케이인베스트먼트는 사모투자전문회사며, 이 회사의 100% 지분을 가진 데가 바로 엠케이전자입니다. 리딩밸류일호유한회사에도 엠케이의 지분이 있습니다. 여하튼 엠케이전자 뒤에는 오션비홀딩스가 있고요. 가장 끝에는 차정훈 외 특수관계자가 있습니다. 결론적으로 2017년 최대주주 변경이 완료되었지만, 실질적으로 2013년부터 한국토지신탁은 엠케이전자(차정훈)가 주인입니다.
과거 기록을 살펴보면, 한국토지신탁은 2013년에도 자산 5,000억 원 규모에 4~500억 원의 영업이익을 내던 회사입니다. 최근 4년치 재무제표의 가장 큰 변화는 자산 증가입니다. 2015년에 비해 2배나 늘었습니다. 뭐가 가장 커졌나 보니 자산 중에 가장 비중이 높은 ‘신탁계정대’입니다. 늘기도 많이 늘었지만 원래부터 비중이 높은 항목입니다. 2019년 2분기 9,396억 원이고, 전체 자산 대비 70%입니다.
신탁회사에만 있는 계정 같은데 신탁계정대는 신탁사(한국토지신탁)이 조달해 ‘빌려 준 돈’입니다. 토지를 *신탁 받고, 건설사(시행사) 또는 분양사에게 해당 사업이 진행되도록 자금도 빌려줍니다. 물론 이때 이자도 발생하기 때문에 이자수익이 나옵니다. 만약 사업이 잘 진행이 안될 수 있으니 손실충당금을 쌓습니다. 2015~2018년 손실충당금/신탁계정대 즉 손실충당금의 비율을 따져보니 3% 정도 수준으로 안정화되었습니다. 2015년에는 16%이었습니다.
*신탁 - 信託 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계.
신탁회사의 매출액 영업수익은 신탁보수와 이자수익이 대부분입니다. 2018년 영업수익 총액은 2,693억 원입니다. 신탁보수가 1,541억 원이고, 이자수익 761억 원입니다. 이자수익이 많이 늘었습니다. 영업비용을 보면 판매관리비 600억 원과 이자비용 157억 원이 발생합니다. 수익-비용=영업이익을 계산해 보면 2018년 영업이익 1,846억 원과 당기순이익 1,669억 원을 기록합니다.
신탁업무를 좀더 세분화한 주석5번을 참고하면 ‘토지신탁의 분양사무관리, 건설사무관리’에서 주로 수익이 발생합니다. 신탁 회사 임직원은 좋은 땅, 토지를 볼 수 있는 안목이 중요할 거 같습니다. 2018년 기준 임직원 수는 171명입니다. 나름 급여도 높은 편인데 업무는 어떠한지 궁금하네요. 여하튼 한국토지신탁의 높은 영업이익률과 당기순익율에 저는 깜놀했습니다. 68.5%, 62% 그런데 그에 비하면 한국토지신탁에 대한 시장의 평가는 높지 않습니다. 주가는 평온합니다. 늘 저 정도의 실적이 나와서 그런지 싶지만 최근 3년 사이에 주가 그래프 추세는 낮아진 편입니다. 최근에 중간배당도 했지만 부동산 경기에 비해서 그다지~ 좋은 평가는 아니라고 봅니다.
Outro | 공기업이라고 오해 받아서 그런가?
한국토지신탁에 대한 기사에는 부동산 경기 활황이긴 하지만 신탁 부동산이 전국에 분포해 있기 때문에 지방 미분양 등 리스크에 대한 우려가 자주 언급됩니다. 그나마 주가가 낮은 이유를 앞으로 미분양 지방 부동산으로 설명합니다만…. 근데 제가 본 재무제표로 봐서는 2018~2017년 실적도 대단했고, 2019년 2분기까지봐서는 그 추세가 유지될 것으로 보입니다.
더 웃긴 건 실질적인 지배력을 갖춘 엠케이전자의 연결 재무제표를 보면 한국토지신탁의 힘이 느껴집니다. 엠케이전자의 2018년 연결 재무제표 기준 영업이익은 1736억 원입니다. 하지만 별도 기준 즉 엠케이전자만의 영업이익은 34억 원입니다. 다 종속회사 것이라는 이야기죠. 한국토지신탁의 실적이 반영된 것입니다.
글쎄요. 부동산 관련된 회사라 전망이 참으로 어렵습니다만. 한국토지신탁! 부동산은 건설회사만이익을 낸다고 봤는데 절대 아닙니다. 토지를 활용하고, 그 대규모 공사를 위해 움직여 지는 금융비용 등 워낙 자금단위가 높으니 곳곳에서 이익이 발생하고 사이즈도 대단하네요. 특히 신탁이라는 개념이 흥미롭습니다. 게다가 반도체 소재 만드는 전자회사가 대주주인 부동산 신탁회사라 더욱 신기합니다. ^^
※상기 내용은 FY19~14 연결감사보고서 첨부된 재무제표 기준이며, 재무제표에 있는 내용만입니다. 짧은 시간 안에 리뷰한 것이오니 오류가 있을 수 있음을 미리 밝혀둡니다. ^^
글쓴이 소개- 숫자울렁증 재무제표 읽는 남자 저자
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