통계로 본 미래

부동산의 하락은 촉발시점의 문제다.

4월 칼럼   

 ‘코로나 19’ 바이러스로 인해 출퇴근시간의 자율화와 재택근무 같은 다양한 근무형태가 지속되면서 집에 머물러 있는 시간이 증가하고 있다. 그동안 주택이 잠만 자던 공간이었다면 지금은 업무까지 책임지는 생활공간으로서의 역할까지 담당하면서 중요성이 더욱 커지고 있다. 

 주택가격이라는 것이 수요와 공급이 맞아떨어져 가격이 형성되어야 정상이지만 지금의 가격은 필요에 의해서가 아닌 부를 축적하고 늘리는 수단으로 활용되면서 비정상적인 상승을 가져왔다. 더군다나 우리나라의 전국 주택보급률은 계속 조금씩 증가함에도 불구하고 주택가격이 계속 상승하는 것은 주로 아파트 가격이 상승하는 것과 보조를 맞추고 있다고 볼 수 있다. 

 특히 서울과 수도권에서 감가상각과 상관없이 올라가는 부동산가격은 모든 산업과 교육이 과도하게 집중된 결과다. 굳이 일본의 도쿄와 아메리카의 뉴욕 같은 세계적인 도시들과 비교하지 않더라도 밀집도가 높다보니 가격이 오르는 것은 어찌 보면 당연할 수 있다.            

 그래서 정부에서는 여러 가지 부동산 대책을 내놓으며 시장을 안정화시키려고 시도 중이다. 그러나 이러한 정부의 대책이 나중에는 굳이 필요 없을 수도 있을 거 같다. 그것은 모든 전문가들이 이야기하듯 인구가 증가하지 않을 수도 있기 때문이다. 인구의 하락을 막지 않는다면 지금까지의 상승곡선은 결국 하향곡선으로 바뀔 가능성이 많아지고 있다.

 2019년 9월에 통계청에서 발표한 자료가 하나 있다. 2067년까지의 우리나라 인구의 동향을 예측한 통계다. 물론 그 자료가 확정된 미래를 보여주지 않는다. 어디까지나 예측이다. 그러나 현재의 출산율과 그에 따라 출생한 아이들이 성장해서 낳을 또 다른 출산율까지 감안해서 작성되다보니 대충 훑어보고 넘어갈 자료는 아니다. 인구의 변동은 국방, 교육, 일자리 등 여러 분야에 영향을 미친다. 그에 따라 바뀌게 될 미래의 경제 환경이 금융에 커다란 영향을 준다. 부동산도 영향을 받는다. 절대적이지는 않지만 어느 정도 가구 수의 변동에 영향을 끼친다. 

 

 서울의 인구는 1990년에 10,603,250명으로 정점을 찍었다. 2020년 3월에 발표된 행정안전부의 통계를 기준으로 9,733,655명이 서울에 주민등록을 둔 것으로 확인되면서 인구는 소폭의 증감을 계속하며 꾸준히 감소하고 있는 것으로 보인다. 그럼에도 인구의 감소가 전부 가구의 감소로 이어지지 않을 수도 있기 때문에 서울의 집값은 당분간 유지될 가능성이 높다. 물론 지역별의 편차는 더욱 커질 것으로 보인다.

 통계를 내는 여러 부처와 전문가들 사이에서 차이는 조금씩 있지만 우리나라의 인구는 2030년 5,216만 명을 정점으로 절대 인구가 감소하기 시작할 것으로 예측되고 있다. 인구의 변화가 자연스럽게 이어질 경우 부동산의 상승 추세는 얼마 남지 않은 것으로 예상해 볼 수 있다. 이러한 상승추세를 이어갈 방법은 3가지다. 출산률의 증가와 이민 그리고 통일이다. 딱 봐도 만만한 대책이 없다. 이중에 어느 하나 이상이 고려되지 않는다면 주거가 아닌 투자관점의 부동산에 대해서 출구전략을 준비해야 될 시점이 다가오고 있다는 생각은 가져볼만하다.