집 살 때 이것만은 꼭

지난 글에서는 매수할 지역을 고르는 기준에 대해서 이야기해보았다. 어느정도 지역이 좁혀졌다면 실제 매물을 볼 때 주의깊게 봐야할 것들을 정리해보았다.

전세가율

전세가는 그 집의 실제 실거주 가치를, 매매가는 미래의 가치를 반영한다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로 전세가율이 낮다는 것은 매매가는 비싼데 전세가는 낮다는 것이다. 그 말인 즉슨 현재 매매가는 각종 호재 등으로 인해 실거주 가치에 비해 높게 평가되어 있다는 것이다.

보통 재건축을 추진 중인 구축 아파트들은 전세가율이 낮다. 향후 재건축이 되어서 새아파트가 될 가능성이 있기 때문에 미래 가치가 높아 매매가는 비싸지만 현재 거주하기에는 30년 넘은 구축이라 주차, 녹물, 건물 노후 등 여러 문제가 있다보니 전세가는 낮다.

물론 호재도 중요하긴 하지만 전세가율이 50% 미만이거나 인근 단지들에 비해 유독 전세가율이 낮은 곳은 현재 매매가가 고평가되어 있다는 반증일 수도 있다. 좋은 곳을 사는 것도 중요하지만 싸게 사는 것도 중요하기 때문에 전세가율은 꼭 확인해봐야 하는 지표 중 하나이다.

공시가격

공시가격은 다양한 세금 책정을 위해 국토교통부에서 연1회 발표하는 부동산의 가격이다. 같은 아파트 같은 평수 내에서도 층별로 공시가격이 다르기 때문에 공시가격을 통해서 로얄동, 로얄층을 알아낼 수도 있다.

공시가격은 네이버 부동산의 동호수/공시가격 기능을 통해서 쉽게 확인할 수 있다. 한눈에 보기 편하게 색으로 구분되어 있는데 색이 짙을수록 공시가격이 높은 것이다. 분홍색은 최고가로 분홍색으로 표시된 층이 로얄층이라고 볼 수 있다.

KB시세

또 하나 확인할 것은 KB시세이다. KB시세는 KB부동산에서 매주 금요일마다 실거래가를 반영하여 업데이트되는 시세로 대출을 받을 때 기준이 되는 가격이다. 만약 매매가가 5억원이고 KB시세가 4억원인 경우 주택담보대출을 받을 때는 매매가인 5억원이 아닌 KB시세인 4억원을 기준으로 LTV를 계산한다.

KB시세는 실거래가를 바로바로 반영하는 것은 아니기 때문에 실제 실거래가와 괴리가 있을 수 있다. 예를 들어 최근 실거래가는 4.5억원인데 KB시세는 5억원일 수 있다. 반대의 경우도 가능하다. 따라서 주담대를 받아서 집을 살 계획이라면 KB시세를 반드시 확인하고 최대 대출 가능 한도를 미리 계산해봐야 한다. 특히나 같은 평형이라 하더라도 KB시세가 다른 경우도 많기 때문에 반드시 거래하고자 하는 타입의 정확한 시세를 확인해야 한다.

등기부등본

등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 기술해둔 자료이다. 요즘 전세사기가 기승이다보니 전세나 월세를 구할 때 등기부등본을 꼼꼼히 봐야한다는 것을 알지만 매매할 때는 다소 소홀히 하는 경향도 있다. 하지만 매매를 할 때도 등기부등본은 제대로 확인해야 한다.

요즘에는 집값이 워낙 비싸져서 주담대를 끼고 매수하는 경우가 많아 근저당권이 설정되어있는 것은 크게 문제되지는 않는다. 다만 잔금일까지는 매도인이 대출을 전액 상환하여 근저당을 말소해야 하기 때문에 이 부분을 특약사항에 기재하는 등의 협의가 필요하다. 또한 근저당을 설정한 주체가 대부업체 혹은 일반 개인이거나 너무 많은 근저당권이 설정되어있는 경우라면 지나치게 많은 채무로 인해 사고가 발생할 수도 있으니 조심하는 것이 좋다.

만약 (가)압류, 가처분, 경매신청, 가등기 등이 설정되어 있다면 무조건 피하는 것이 좋다. 가압류, 가처분, 가등기는 채무자가 마음대로 재산을 처분할 수 없도록 하는 것이며 경매신청은 채무를 갚지 못해 채권자가 이 집을 경매에 넘겼다는 의미이다. 권리관계가 복잡하고 하자가 있는 물건이기 때문에 굳이 위험을 감수하고 거래할 이유가 없다.

매물 내부 상태

마지막으로 중요한 것은 매물 내부 상태이다. 수리가 필요한지, 구조가 괜찮은지, 특히 누수나 결로 같은 중대 하자가 있진 않은지 꼼꼼한 확인이 필요하다. 보통 집을 보러 가면 부동산 사장님이 공간별로 설명을 해주시니 거기에 따라서 휙 보고 나오는 경우가 많다. 그렇게 보고 나오면 미처 확인하지 못한 것들이 생각난다. 그러니 임장을 가기 전에 미리 체크리스트를 작성해서 구석구석 꼼꼼히 체크하자.

누수, 결로는 필수 체크 사항으로 화장실 주변, 천장 가장자리, 베란다 외벽 등은 반드시 확인하자. 구조도 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 실제로 거주를 할 경우 가구나 가전제품들을 어떻게 배치할 것인지, 놓을 공간이 충분한지 머리속으로 시뮬레이션 해보면 좋다. 낮 시간에 가서 채광도 체크해보자. 남향이라 하더라도 앞에 다른 동이나 건물로 막혀있으면 생각보다 해가 잘 안 들 수도 있다.

마지막으로 내부 청소 상태나 인테리어 등에 너무 현혹되지는 말자. 같은 평형, 같은 구조라 하더라도 청소 상태나 짐의 양, 인테리어에 따라서 느낌이 굉장히 다르다. 하지만 청소 상태 같은 것은 거주하는 사람에 따라서 달라지는 것이기 때문에 크게 신경 쓸 필요가 없다. 수리가 조금 더 되어 있고 집이 조금 더 깔끔하다고 해서 몇 천만원씩 더 비싸게 주고 살 이유는 없다.

특히나 인테리어를 새로 할 예정이라면 차라리 수리가 안 된 집을 사는 것이 훨씬 낫다. 애매하게 수리가 된 집에 인테리어를 다시 하려고 하면 철거 비용 때문에 돈이 더 든다. 다만 수리 한 지 얼마 안 된 특올수리 매물이라면 인테리어를 새로 하는 금액과 비교해보고 수리가 된 집을 사서 바로 입주하는 것이 나을 수 있다. 인테리어 비용은 공사 범위나 사용하는 자재 등에 따라 비용이 천차만별이지만 저렴하게 하면 샷시 포함 평당 150~170만원, 어느정도 괜찮게 하면 평당 180~200만원 정도는 생각해야 한다. 싸게 사서 인테리어를 할지, 조금 더 주고 바로 입주를 할지 금액이나 여건 등을 비교해보고 정하는 것이 좋다.