얼마에 사야 호구가 아닐까?
적정가 판단하기
어느 지역, 어느 단지를 살 지 리스트가 어느정도 추려졌다면 이제 적정 가격을 판단할 차례이다. 좋은 집을 사는 것도 중요하지만 가장 중요한 것은 싸게 사는 것이다. 적정 가격을 판단하는 기준 2가지를 소개해보려 한다.
경쟁 단지와 비교
첫 번째로 할 일은 주변에 시세가 비슷한 단지 혹은 비슷한 가격대의 다른 지역의 단지와 시세를 비교해보는 것이다. 과거 약 20년 간의 가격 추이를 확인해서 시세가 비슷하게 움직였는지, 특정 단지가 역사적으로 더 비싸거나 싸진 않았는지를 확인하는 것이다.
단지 비교는 아실의 '가격 비교' 기능을 통해 쉽게 확인할 수 있다.
이 두 단지를 보면 빨간색 단지가 파란색 단지보다 더 가격 방어가 잘 되고 최고가도 높았다는 것을 알 수 있다. 2008년~2013년 침체기 때 빨간색 단지는 가격 변동이 크지 않았지만 파란색 단지는 시세보다 낮게 거래된 매물이 종종 있다. 2018년 이후 상승장에서는 빨간색 단지가 파란색 단지보다 좀 더 먼저, 많이 오르는 것을 확인할 수 있다.
반면 파란색 단지는 중간중간 유난히 낮게 거래된 케이스가 많다. 심지어 상승장에서조차 1~2억씩 가격 차이가 난다. 그만큼 가격 변동성이 크다는 것인데 이런 단지는 동별로 가격 차이가 많이 나는 단지일 수 있다. 파란색 단지는 실제로 몇 천세대의 대단지이고 일부 동은 뷰가 특출나게 좋기 때문에 입구동이거나 뷰 좋은 동은 비싸고 그렇지 않은 동은 저렴하다.
만약 빨간색 단지와 파란색 단지의 현재 호가가 동일하다면 빨간색 단지가 상대적으로 싸다고 볼 수 있는 것이다. 물론 이 시세비교 기능은 직거래나 저층 등이 필터링되지 않았기 때문에 완전히 정확하진 않다. 정말 정확하게 비교하려면 직거래나 저층 거래는 제외하고 동별, 타입별로 실거래가를 긁어와서 비교해야 한다.
단지 내 호가와 비교
다음으로 할 일은 단지 내에서의 가격 경쟁력을 체크하는 것이다. 호가를 볼 때는 항상 저층은 제외하고 보는 것이 좋다. 또한 현재 세입자가 살고 있어서 바로 입주가 불가능하거나 집 내부 상태를 볼 수 없는 매물은 통상 시세보다 저렴하다. 상승기에는 세입자가 살고 있다면 집 내부를 보지도 않고 계약하는 경우가 많았지만 지금 상황에서는 굳이 그렇게까지 할 필요는 없다.
호가 비교를 할 때는 현재 나와있는 매물 중에서 경쟁력이 있는 호가인지, 추가 네고는 어디까지 가능한지, 동, 향, 층 등을 두루두루 따져봐야 한다. 만약 내가 사려고 하는 매물이 최저 호가인데 저층이고 비선호동인데다 향까지 동향 또는 서향 등 선호하지 않는 향이라면 반드시 싸다고 좋은 것은 아니다. 그게 그 집의 적정가격일 가능성이 높다.
내부 수리 상태에 따라서도 호가는 달라진다. 다른 조건은 모두 같다고 가정하고 수리한지 2년 남짓 된 특올수리 매물이 수리를 한 번도 하지 않은 매물보다 3~4천만원이 더 저렴하다면 특올수리 매물을 사는게 이득일 수 있다. 인테리어를 새로 하려면 들어가는 비용도 만만치 않지만 이삿짐 보관비용, 공사 기간 동안의 거주비(호텔 등), 공사로 인한 스트레스 등을 생각하면 조금 더 비싸게 사더라도 수리가 잘 된 집을 사는게 나을 수 있다. 물론 특올수리라고 해서 1억씩 더 주고 살 필욘 없다.
급매 잡기
호가는 있는 그대로 믿을 필요는 없다. 대부분의 집주인들이 어느정도 네고 할 것을 감안하고 호가를 올리기 때문에 네고는 꼭 시도해보는 것이 좋다. 네고를 할 때는 사정이 급한 집주인을 공략하는 것이 가장 좋다. '그냥 한 번 이사 가볼까? 팔리면 좋고 아님 말고'의 마인드로 내놓은 집주인들은 굳이 네고를 해 줄 이유가 없다.
하지만 직장, 자녀 교육, 세금, 선매수, 전세 보증금 반환, 급전 필요 등의 사유로 급하게 집을 처분해야 할 사유가 있는 집주인이라면 흥정을 하기가 좀 더 쉬워진다. 급하고 아쉬운 사람은 매도자인 집주인이기 때문이다.
급매를 잡기 위해선 부동산 사장님과 친해지는 것이 좋다. 매수자 입장에서 가장 잡고 싶은건 위 사진과 같은 급매일 것이다. 시세가 11억~11억 5천인데 9억 5천에 실거래가 떴다. 이런걸 잡는건 아무나 할 수 없다. 보통 이런 매물은 네이버 부동산에 올라오지도 않고 부동산에서 평소 관심 있어 하던 고객들한테 먼저 연락을 돌린다.
따라서 그 동네에서 거래를 가장 많이 하는 부동산 사장님들과 친분 관계를 잘 유지하면서 매물 브리핑을 받는 것이 좋다. 물론 그렇다고 해서 급매 연락이 항상 오는 것은 아니니 너무 기대하진 말자. 그리고 보통 이런 급매 물건들은 잔금 일정이 굉장히 타이트하기 때문에 여유 현금 확보는 필수이다.
