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Jan 05. 2023
계획에 맞고 틀린 건 없다
은퇴를 위한 마스터플랜 세우기 2/5 (D-726)
(1편에서 이어진 글입니다.)
https://brunch.co.kr/@may1st/58
(2편)
회사를 그만두는 현실적인 계획
1. 행복의 조건(★★★)
2. 경제적 목표의 수립(★★★)
3. 경제적 목표의 달성방법(★★★★)
4. 주거이전(★★)
5. 은퇴 이후의 삶(★★★★★)
2. 경제적 목표의 수립(★★★) (추가)
먼저 목표의 수정이 필요하다.
앞서 우리 가족의 행복을 유지하기 위해서 꼭 필요한 금액이 월 500만원이라고 결론을 내렸다.
하지만 앞으로의 소득에서, 빠져야 할 금액들이 있다.
소득세, 건강보험 등이 그것이다.
일단 직장인 월급의 세전과 세후를 비교해 볼 필요가 있다.
네이버에 <월급 실수령액>으로 검색하면 나오는 임금계산기월 500만원을 벌면, 실제로 받게 되는 돈은 436만원이다.
직장보험보다 지역보험이 비싸고, 퇴사를 하면 고용보험이 필요 없는 등등 디테일은 크지 않을 것으로 보고
실수령액으로 월 500만원을 만들려면 얼마를 벌어야 하는지 확인해 보았다.
500만원이 필요하다고 500만원만 벌면 안 된다.월 500만원을 만들기 위해 필요한 소득은 500만원이 아니라, 583만원 정도라는 것을 확인할 수 있다.
건강보험의 회사 부담이 사라지므로 약 20만원이 더 나간다고 본다면
월 소득의 목표금액은 월 600만원으로 수정된다.
어떤 방법으로 월 600만원을 만들어갈 것인가?
결론부터 말하면 그것이 앞으로 2년 동안의 과제라고 할 수 있다.
(여기까지 읽으셨는데 죄송합니다...)
하지만 당연히 계획은 있다. 마스터플랜이니까.. 일단 초안(아이디어)을 만들어보았다.
당연하게도, 앞으로 수정이 가능하다.
3. 경제적 목표의 달성방법(★★★★)
1) 원룸 건물 신축
2) 태양광 발전소의 운영
3) 제미쓴(남편)/호호제이(아내)가 새로 찾을 '하고 싶은 일'
자세히 설명해보면 다음과 같다.
이 계획(아이디어)들은 우리의 자산 파악에서 시작되었다.
다행히도 일찍 무리해서 집을 산 덕분에 (대출이 당연히 포함되어있는) 실거주 아파트를 보유하고 있다.
그리고 앞으로 2년간 월급을 받을 것이고, 퇴직금이 있을 것이다.
그동안 작고 소중하게 모은 저축, 주식(당연히 물려있다), 연금저축 등도 조금씩 가지고 있다.
(각각 16년차, 20년차 직장인임을 감안해 주세요.)
갑자기 자산을 수십억으로 불리거나
별안간 부자가 되는 방법은 알지 못한다.
먼저, 지금의 자산을 재배치하고 투자를 통해 점진적 증식을 이뤄야 하겠고,
월급이 사라질 테니 월급을 대신할 소득을 만들어내야 한다.
그렇다면 먼저 현재의 자산을 '현금 흐름이 발생하면서도 원금 손실이 없는' 자산으로
바꾸는 방향을 먼저 계획해야 할 것이다.
당연하게도 매월 현금흐름을 만들기 위해서는 최소 자본으로 최대의 월 수입을 목표로 해야 한다.
그리고 무엇보다 중요한 것은 원금을 잃지 않는 것이다.
지난 1년간 다양한 방법들을 공부해왔다.
가장 일반적인 방법들은 다음과 같다.
[case1. 정기예금에 예치하기]
이 글을 쓰는 2023년 1월 기준, 고금리의 영향으로 연 5%의 정기예금이 있기도 하지만,
불과 얼마 전까지만 해도 2%만 되어도 예금 고객이 몰렸던 때도 있었다.
단기적으로는 어렵겠지만 장기적으로 금리가 안정된다면 2~3%의 시대가 다시 올 것이다.
만약, 우리에게 5억원의 목돈이 있고
현재와 같이 연 5%의 고금리 적금을 든다고 해도, 연 수익은 2,500만원이다.
이자소득세 15.4%를 제하면 2,150만원.
월 175만원이다. 금리가 안정되면 더 낮아질 것이다.
따라서 이 방법은 합리적이지 않다.
가장 무서운 것은 인플레이션이다.
통계청의 <생활물가지수> 통계에 따르면, 2022년 5월의 생활물가지수는 109.54로,
통계 작성이 시작된 1995년 1월의 44.948과 비교하면
연평균 물가상승률은 3.3%에 달한다.
시간이 갈수록 종잣돈의 가치는 떨어지게 될 것이다.
[case2. 아파트 월세]
아파트를 매수하여 월세를 놓는 방법은 어떨까?
아파트는 보유하고 있으면 장기적으로는 가격이 오른다.
(10억원이 있다는 뜻은 아니지만) 서울 시내에 10억원의 아파트를 매수하면,
지금과 같이 매매든 전세든 거래가 얼어붙은 시기에는 쉽지 않겠지만
이론적으로는 약 5억원에 전세를 놓을 수 있다.
22년 12월 기준 서울의 전세가율은 49.8%이며, 역대 평균은 52.5%, 최근 10년간의 평균은 60.4%이다. (출처:리치고)최근 10년간의 서울 평균 전세가율이 60.4%이므로, 긍정적으로 생각해서 6억원이라고 가정하자.
전세금액을 월세로 받을 수 있는 비율을 전월세전환율이라고 한다.
최근 5년간 전국 평균 전월세 전환율은 4.8%이다. (서울은 4.3%)
전세 1억원 = 월세 40만원 에 해당한다면, 연 480만원이므로
480만원 / 1억원 = 연 4.8%로 계산된다.
다시 말하면 (10억원에 매수하여) 6억원에 전세를 놓을 수 있는 아파트라면,
전국 평균 전월세전환율(4.8%)로 계산해도 월 240만원 정도를 기대할 수 있다는 뜻으로 볼 수 있다.
만약 기준시가가 9억원을 초과하거나 2주택 이상이라면 여기에서 주택임대소득세가 추가 과세된다.
아파트 월세가 정기예금보다 수익률이 더 낮은 이유는 뭘까?
시기적인 이유도 있겠지만, 인플레이션의 방어에 따른 것이 아닐까 생각해 본다.
좋은 입지의 아파트는 시간이 갈수록 가격이 상승하고,
그에 따른 기대가 수익률에 포함되어 있을 테니 말이다.
출처: 통계청 국가통계포털[case3. 부동산 시세차익 투자]
아파트/재개발/재건축 등 부동산에 투자한 뒤, 가격이 오르기를 기다리는 것은 어떨까?
앞서 계산한 4% 법칙(25배의 법칙)에 따르면, 월 500만원 / 4% = 15억원이다.
시세차익 15억원을 달성하면 가능하다는 뜻인데,
무엇보다 부동산은 하락장에 접어들었고 그 정도의 투자 실력을 갖추기에는
아직 갈 길이 멀기 때문에 2년 내의 단기 프로젝트보다는 오랜 기간의 장기 프로젝트에 어울릴 것 같다.
[case4. 경공매 투자]
재테크 공부를 처음 시작하고 <2천만원으로 30억 번 비결> 과 같은 류의 유튜브를 보다 보면,
많은 케이스가 경공매를 통해 수익을 창출한 사례였다.
내가 이해하기로는 이런 식이다.
상가 수익률 연 6%면 거래가 되는 지역이 있다고 가정하자.
보증금 1000만원에 월 100만원의 월세가 나오는 상가가 2.1억원에 거래된다는 뜻이다.
이와 같은 물건이 경매에 나왔고, 열심히 공부한 끝에 내가 다른 입찰자를 물리치고
그 물건을 1.5억에 낙찰을 받는다. 그리고 3천만원 정도를 들여 명도, 취득세, 밀린 관리비 등등
이 물건의 어려움을 해결한다.
여기까지 총 1.8억원이 들었다. 이제 나는 여러 선택지가 발생한다.
2.1억에 팔고 나오거나, 다양한 노력을 기울여 100만원이 넘는 월세로 세팅하거나
내가 직접 사업을 운영하여 높은 월세로 세팅한 후에
2.1억보다 높은 금액으로 매도하고 엑시트 하는 것이다.
이 방법 역시 꾸준하고 오랜 노력을 필요로 한다. 물건 분석에 대한 지식도 필요하다.
온라인으로 49강짜리 경매 강의를 수강해보기도 하였는데,
먼저 초보자가 권리 분석이 가능한 쉬운 물건은 경쟁이 높아 낙찰률이 높아진다.
높은 금액에 낙찰되면, 수익률은 낮아진다.
무엇보다도 물건 분석, 입찰을 위해 최소 2번은 해당 입지에 방문해야 하는데,
직장과 육아, 가사와 병행하기에 어려움이 많다.
역시 조금 더 장기적으로 공부를 하면서 시도하는 것이 적합해 보였다.
[case5. 주식과 코인]
변동성을 감당할 자신이 없고, 더 공부가 필요하다. (그리고 이미 물려있다.)
사실 그간의 재테크 공부는 부동산에 집중되어 있었기에 잘 모르기도 한다.
다만 S&P500 ETF처럼 장기적인 시장의 상승에 기대어
여유 자금을 운용하는 정도는 괜찮을 것 같다.
돈을 버는 어떤 특별한 방법이 있는지 잘은 모른다.
불과 3년 전만 하더라도 저축 밖에 모르는 직장인이었고
부동산 책 한 권을 읽고 갑자기 재테크에 빠져들어 지금에 이르렀다.
가정 경제를 구성해야 하기에 가장 안정적인 방식을 택하고 싶었다.
오랜 고민과 나름의 공부 끝에 도달한 첫 번째 도전은 원룸 건물 신축이다.
1) 원룸 건물 신축
지난 3년간 부족하지만 다양한 방법으로 재테크 공부를 해왔다.
물론 시행착오도 있었고, 투자에 성공한 것도 아니다.
원룸 건물의 신축에 도전해보고 싶다는 결론에 이르게 된 이유는 몇 가지가 있다.
먼저, 가격이 장기 우상향하는, '토지'를 보유할 수 있게 되어
최소한 자산 가치의 하락을 방어할 수 있겠다는 생각이 들었다.
가끔 일부 연예인들이 건물주가 되어 수십억을 벌었다는 극적인(?) 사례와는 거리가 멀겠지만,
입지에 따라 토지 가격은 지속적으로 상승해왔다는 점만 보더라도 손해는 보지 않을 것 같다.
두 번째로는 매월 월 소득이 발생한다는 점이다.
40~50평의 토지에 10개 정도의 원룸을 짓는다고 가정하면,
시세가 보증금 1000만원에 월세 60만원 정도 되는 지역에 5개는 전세, 5개는 월세를 놓으면
어느 정도 원금 회수를 하면서도 월 300만원의 매출이 발생한다.
이자, 공과금 등 관리비용, 중개수수료 등 제외하고 순이익이 발생하는 구조를 만들면
시세차익과 월세를 동시에 추구할 수 있다.
세 번째는 시간이 갈수록 월 소득의 상승을 기대할 수 있다.
전월세가 장기적으로 상승한다는 점을 차치하고서라도,
전세 5개, 월세 5개로 구성된 원룸 건물을 보유하면서
저축과 추가 소득을 통해 조금씩 돈을 모아 원룸을 하나씩, 하나씩 전세에서 월세로 바꿔나간다면
월 소득의 안정적 향상을 이룰 수 있다.
네 번째는 가장 중요한, 자기 자본을 최소화할 수 있다는 것이다.
위와 같은 장점을 지니는 원룸 건물이라면, 적절한 건물을 매수할 수도 있을 것이다.
하지만 조사를 해보니 매물로 나온 건물들은 너무나 비싸고, 대출 승계도 쉽지 않았다.
생각해보면 당연한 현상이다.
건물 깨끗하고, 신축이며, 공실이 적은, 좋은 위치에 꼬박꼬박 월세가 나오는 건물을
도대체 누가 저렴한 가격에 매도한단 말인가?
