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Jan 10. 2023
집 짓기 프로젝트의 시작 : 감당할 수 있는 토지
저도 집 짓기는 처음이라 떨립니다
10년 동안 말 그대로 '저축밖에 모르던 39세 김과장'으로 살다가,
갑자기 재테크 공부를 시작했다.
육아휴직으로 아이들을 돌보면서, 우리를 위해 필요한 것은 "시간"이라는 사실을
절실히 깨달았기 때문이다.
회사 밖에서 연봉만큼을 벌 수 있다면
회사에서 쓰는 시간을 나 자신과 가족에게 쓸 수 있지 않을까.
그렇게 시작된 재테크 공부와 소소한 도전, 쓰라린 투잡 실패 등을 거쳐서
원룸 건물의 신축을 도전하게 되었다.
집을 짓기 위해서 먼저 필요한 것은 토지다.
신축을 위한 전체 프로세스에 대해서는 별도의 글을 통해 정리할 예정이다.
나 역시 처음으로 도전하는 것이고, 책과 유튜브, 강의를 통해 배운 것들을
두렵지만 하나씩 차근차근 해보는 중이다.
책 <10년 동안 적금 밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 되었을까>를 통해 태어나서 처음으로 '돈'에 대해 공부하기 시작했다.
https://www.youtube.com/watch?v=DMTJvuH4oZc
저는 렘군님의 책 <10년 동안 적금 밖에 모르던 39세 김과장은..>으로 돈 공부를 처음 시작하였습니다.
다시 신축 이야기로 돌아와서..
신축의 전체 과정에서 대출이 적극적으로 활용되기 때문에,
토지와 시공비를 합한 금액의 약 30% 정도를 신축을 위해 필요한 종잣돈으로 본다.
시공비는 어떤 건물을 지으려는지에 따라 천차만별이지만
우리가 생각하는 일반적인 수준으로 가성비 있게 짓는다면, 최근 시세로는 대략 평당 750~800만원 정도가 소요된다고 한다.
토지가 있다고 해서 아무렇게나 건물을 지을 수는 없고,
용적률과 건폐율에 따라 지을 수 있는 크기와 넓이가 제한된다.
용적률과 건폐율 (출처 : 서울시)
용적률과 건폐율 (출처 : 서울시)용적률과 건폐율이 모든 토지에 똑같이 적용되지는 않는다.
정부와 지자체에서 계획하는 도시 발전의 방향에 따라서,
각각 다른 기준으로 용적률과 건폐율을 제한하고 있다.
아래의 그림에서 보면, 분홍색의 일반상업지역, 제1종/제2종 일반주거지역, 그 사이의 준주거지역 등이 보인다.
매일 길찾기 기능과 지하철 노선을 보기 위해 사용하는 네이버지도에서도 <지적편집도> 기능을 통해 쉽게 용도지역을 확인할 수 있다.
이왕 캡처하는거.. 돈 드는 것도 아니니까 멋지게 강남역 근처로 해보았다 (출처 : 네이버지도)이와 같이 토지의 사용 목적에 따라 정부에서 구분해놓은 것을 용도지역이라고 하는데,
지자체가 지역별 특성에 맞추어 법의 허용범위 이내에서 용적률과 건폐율을 최종적으로 결정한다.
서울시 용도지역별 건폐율 및 용적률용적률과 건폐율을 알아본 이유는 토지에 따라 건축할 수 있는 건물의 연면적과
건축비를 대략이라도 추산해보기 위해서이다.
용적률이 높을수록 건물을 높게, 넓게 지을 수 있기 때문에 땅값이 비싸고,
특히 서울시내에서는 우리같은 소규모 개인이 넘볼 수 없는 금액이 되는 경우가 대부분이다.
반대로 용적률이 너무 낮으면 땅값과 건축비를 고려할 때,
임대 수익성이 떨어지기 때문에
자기 만족을 위한 실거주 집이 아닌 이상,
통상 일반주거지역 안에서 토지를 찾게 된다.
<예시> 제2종일반주거지역 토지 50평
건폐율 60% x 토지 50평 = 30평
> 50평 중 30평에 해당하는 토지에 건물을 지을 수 있다. (곧, 1개 층 = 30평)
용적률 200% / 토지 50평 = 총 100평
> 건물 전체 면적을 100평까지 지을 수 있다.
> 1개 층을 30평으로 짓는다면, 총 4개 층을 짓되, 4층은 30평 중 일부만 건축
토지를 평당 3,000만원에 매입한다면 땅값은 15억원
건축비는, 총 100평을 짓지만 실무적으로는 용적률에 포함되지 않는 면적들이 있다.
복도, 주차장, 발코니 확장 면적 등인데, 연면적 대비 25% 정도 증가한다고 계산한다.
따라서 이 경우는 약 125평을 평당 800만원에 지으면, 10억원이 필요한 셈이다.
결론적으로 필요한 최소 종잣돈의 크기는 (15억원+10억원) x 30% = 7.5억원이다.
물론 신축의 과정에서는 예측하지 못했던 다양한 일들이 발생하고,
설계, 감리, 취득세 등이 포함되지 않았으므로 전체적인 예산은 더 늘어날 것이다.
하지만 대략의 최소 규모를 파악해본다는 의미에서의 계산이라고 보면 된다.
평생 한 번도 만져보지 못한 엄청난 액수를 계산해보고나니
이걸 정말 할 수 있을까 엄두가 안나지만, 한편으로는 뭔가 큰 일을 하는 느낌이다.
내가 확보할 수 있는 종잣돈의 규모를 파악하고
감당할 수 있는 토지를 찾아나서는 것이다.
