내가 땅을 보러 다닐 줄이야
처음 집 짓기, 처음 땅 찾기, 서울로 돌아간 이유
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Jan 12. 2023
(지극히 개인적인 성향과 성격, 재테크 공부와 부족한 지식에 의한 계획일 뿐입니다.
저는 부동산 전문가가 아니라 오히려 초보 건축주입니다.
이런 사람도 있구나 하는 정도로 받아들여주시면 감사하겠습니다.)
부족한 종잣돈과 아주 많은 대출을 일으켜 신축을 하기로 결정했다.
토지를 구하는 기준은 수익성이 될 것이다.
이를테면 이런 구조가 완성된다면 베스트가 될 것이다.
총 10억원이 소요된다고 가정하면..
1) 비용 10억 = 토지 5억 + 공사비 3억 + 설계비,세금 등 2억
2) 조달 10억 = 자기자본 2억 + 대출 8억 (완공 후 : 대출 5억 + 임대보증금 3억)
3) 임대료 수익 = 월 200만원 (그 중 100만원은 대출 이자로 납입)
4) 순수익 = 월 100만원
(전체적인 구조만 설명하고자 지나치게 단순화한 숫자입니다.)
자기자본은 최소화하고, 임대보증금 및 월 임대료가 받쳐줄만한 곳을 선택해야 할 것이다.
문제는 자기자본인데
나는 토지 가격이 저렴해야 자기자본을 최대한 줄일 수 있다고 생각했다.
맞기도 하고, 틀리기도 하다.
해본 적이 없는 일을, 책과 강의만 들으며 시도하는 일이므로 천천히 하나씩 해보기로 한다.
일단 부동산 어플에 "토지"로 검색하여 매물을 찾았다.
부모님이 계신 곳과 가까운 지방 중에서도 가장 선호가 높은 곳이라고 생각되는 동네였다.
토지 매물들이 있었다. 부동산 몇 군데에 전화를 드려 약속을 잡고
금요일 오후, 휴가를 내고 내려갔다.
부동산에 들어서면, 내가 처음이라는 사실을 금방 알 것이다.
이럴 때, 나는 솔직하게 말한다.
대신 그냥 떠보러 온 것이 아니라 진심으로 신축을 하고 싶으며, 잘은 몰라서 열심히 공부 중이라고 설명드린다.
그러면 의외로 (감사하게도) 정말 잘 알려주시는 곳들도 있다.
동네는 정말 깔끔하고, 시원시원하고, 예뻤다.
신축 상가주택들이 늘어서있고, 골목마다 상권이 형성되어 젊은 사람들이 바쁘게 오갔다.
방문했던 한 곳에서 상세한 상담을 진행할 수 있었다.
수익 분석을 하며, 정말 마음에 드는 곳을 찾았다고 생각했다.
낮부터 저녁 늦은 시간까지 머무르며
활발한 상권의 모습을 확인하기도 했다.
상권이 그저 그런 정도가 아니라 정말 살아있었고,
저녁이 되자 사람들로 붐비기 시작했다.
확신이 오는 것 같았다.
늦은 밤, 마침내 집으로 돌아와 아내에게 이야기했다.
"우리 이거 한 번 해보자! 될 것 같아!!"
어리바리하게 동대문에 가서,
들어간 첫 가게에서 옷을 사서 나왔던 스무살의 나는
40대가 되어서
신축을 하겠답시고 방문한 첫 동네의 부동산에서 답을 찾았다고 생각했다.
하지만..
사실 그 즈음 원룸 신축에 대한 강의를 듣는 중이었는데,
멘토 선생님께서는 토지가 비싸더라도 서울에서의 신축을 권하셨다.
언감생심 내가? 자기자본도 너무나 부족하고 게다가 처음 하는건데.. 자신이 없어서 생각지도 못했다.
보고 온 토지에 대해
흥분을 가라앉히고 이성적인 판단을 하기 위해
몇 일동안 다시 계산하고, 다시 검토하고를 반복하면서 멘토님의 말씀이 무슨 뜻인지 조금씩 알게 되었다.
(이 판단은 신축 성향에 따라, 예산에 따라, 상황에 따라 다릅니다. 정답은 없습니다.)
