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Jan 20. 2023
서울에 집을 짓는다고요
서울에서 토지 찾기
갑자기 시작된, 집 지을 토지 찾기에 온 정신을 빼앗겼다.
수강 중인 신축 강의를 들을수록 이번 기회에 의미 있는 시작을 하고 싶다는 생각이 강해졌다.
21년도에 고시원을 인수해서 고생하다 손해를 본 기억도 잠시,
22년도에는 아직 뚜렷하게 시도한 것이 없는 것만 같았다.
지금과는 다르게 살고 싶은데, 매일매일의 일상은 어제와 똑같고 지난주와 똑같다.
이래서는 아무 일도 일어나지 않을 것이다.
뭔가 해야 한다는 강박은 신축에 대한 확신으로 이어졌다.
토지를 찾기 위해 그나마 부담이 덜할 것 같은 지방을 먼저 방문했지만
자기 자본을 최소화하기 위해서는 결국 수익성이 좋은 토지여야 했다.
수익성이 좋으려면, 1) 땅값이 저렴하고 2) 임대료가 높은 곳을 찾는 것이 관건이었다.
지방의 한 부동산에서 얻은 결론은,
최대한의 효율을 얻기 위해서는 서울이 더 나을 수도 있겠다는 것이었다.
그래서 서울에서 다시 토지 찾기가 시작되었다.
회사에서 일을 하고, 퇴근하여 아이들을 돌보는 시간 외에는
부동산 어플에 매달려있었다.
지방에 방문하였을 때에는 막연히 토지 매물만 보았지만
책과 강의를 통해 배운 매물을 찾는 구체적인 방법을 활용하였다.
신축 가능한 토지를 찾는 방법
1. 투입 가능한 예산규모 확인
자기 자본이 토지와 공사비 합계의 30% 정도가 확보되면
신축을 시작할 수 있다.
보수적으로 생각하고 자금 여유를 확보한다.
2. 예산 범위 내의 토지가격을 확인
공사비는 토지에 공사 가능한 연면적에 확장을 감안, 25%를 추가로 고려한다.
평당 공사비는 비용 상승을 감안하여 평당 800만원을 잡았다.
역산하면 "감당할 수 있는 토지"의 가격을 산출할 수 있다.
https://brunch.co.kr/@may1st/66
서울의 신축용 토지는 대부분 제2종일반주거지역이므로, 용적률은 200% 이다.
학창 시절 배운 방정식을 써먹을 차례다.
필요한 토지&공사비 산출
[토지 평당가(A) x 토지면적(B)] + [800만원 x 토지면적(B) x 200% x 125%]
= [토지 평당가(A) + (800만원 x 200% x 125%)] x 토지면적(B)
= [토지 평당가(A) + 2000만원] x 토지면적(B)
만약 평당 2천만원의 토지 40평이라면 총 16억이 소요될 테니,
그 30%, 최소 4.8억원 이상의 자기 자본이 필요하다는 뜻이 된다.
평당 3천만원의 토지 40평이라면 총 20억이 소요될 것이다.
이 경우에는 30%인 6억원이 최소 자기 자본이다.
물론 이것은 대략적인 예산 규모를 확인하기 위한 산식일 뿐이므로,
맹신은 금물이다.
3. 토지가격 이내의 매물을 필터링하여 탐색
이제 내가 감당할 수 있는 토지의 면적과 가격이 도출되었다.
부동산 어플에는 가격으로 필터링할 수 있는 기능이 있다.
신축을 위한 최소 면적은, 엘리베이터와 계단, 복도 등을 감안할 때 30평대 중반 이상이다.
이러한 공용면적은 30평대 토지에서는 약 5평, 40평대 토지에서는 6평 정도가 소요된다고 한다.
토지매물 탐색 예시