서울 어딘가 집 지을 곳
좋은 입지를 찾기 위한 조건
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Jan 23. 2023
서울이라는 도시는 이렇게 넓고 큰데도,
막상 건축을 하려고 마음을 먹고 부동산 지도를 열면 생각보다 매물이 없었다.
파란색 숫자가 떠올라서 클릭을 해보면
재개발 구역 안에 있는 도로이거나 그린벨트 내의 토지였다.
서울에는 땅이 없다.
아니 정확히 말하면 서울에는 집을 지을 땅이 없다.
왜냐면, 집을 지을만한 위치라면 이미 누군가가 집을 짓고 살고 있기 때문이다.
도시의 확장이 끝없이 일어난 이유가 있다.
그래서, 서울에서의 토지 매물을 탐색한다는 것은
결국 철거할 수 있는 구옥(옛날집) 매물을 찾는 일이다.
앞서 다른 글에서 분석한 것처럼
나름의 예산 범위 내에서 매물을 필터링하여 찾되, 추가로 몇 가지 조건을 더 추가하여 탐색해 보았다.
https://brunch.co.kr/@may1st/70
추가로 고려한 조건들은 다음과 같다.
1) 풍부한 수요
2) 지하철 역세권
3) 오래된 구옥
4) 건축 가능 여부 확인
5) 수익성(가장 중요)
1) 풍부한 수요
서울 시내 주요 업무지구와의 거리를 중점적으로 고려하였다.
강남권(삼성, 강남, 잠실), 도심권(시청, 광화문, 서울역), 여의도(여의도, 영등포)
더하여 마곡지구, 구로가산 등 업무지구로의 출퇴근 시
지하철/버스로 적절한 통근 시간(30~40분) 내에 도달할 수 있는지를 확인하였다.
당연히 모든 업무지구에 가까운 곳은 없다.
가장 가까운 1, 2 곳을 본다.
2) 지하철 역세권
거주 수요를 통한 경쟁력 확보를 위해
전철역 출구에서 500m 이내의 반경 안에 있는 곳을 목표로 했다.
걸어서 5~7분 이내라면 더 좋을 것이다.
3) 오래된 구옥
어차피 철거하여 나대지로 만든 다음, 건축을 할 것이므로
건축물의 감가상각이 거의 완료되었을만한 구옥이 낫다. 25년 이상 경과된 주택을 찾았다.
물론 저렴하다면 건축물의 연한은 상관없다.
4) 건축 가능 여부 확인
재개발 구역 지정 등 건축제한 여부, 도로 폭 4m 이상 도로와의 연접 등
기본적인 부분은 책을 통해 공부하되,
부동산 어플로 확인을 해보고 구청에도 문의한다.
랜드북지도(www.landbook.net/home) 분석 샘플https://www.disco.re/
디스코, 밸류맵 등의 사이트에서 토지와 건축물의 실거래가를 확인하여
후보지 매물과 비교한다.
https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp
토지이음을 통해 해당 토지의 제한사항을 확인한다.
5) 가장 중요한 <수익성>
결국 이 모든 조건은 하나의 결과를 위한 것이다. 그것은 바로 수익성이다.
해당 토지에 건물을 지었을 때 몇 개의 원룸이 나오는지
그리고 해당 지역의 신축 원룸의 임대 시세가 얼마인지
이 두 가지가 핵심요인이라고 볼 수 있다.
토지와 건축비 등 전체 사업비의 절반을 완공 후에 대출로 남겨놓더라도,
임대 보증금과 월세로 나머지 사업비와 대출 이자의 상환이 가능한 정도여야 한다.
이와 같은 조건으로 토지매물을 찾고, 찾고, 또 찾았다.
처음에는 서울의 특정 권역을 중심으로 탐색을 시작했지만,
가능한 매물을 찾기 시작하면서 결국 '괜찮은 물건'을 찾다 보니 서울 전체로 대상 지역이 넓어졌다.
낮에는 회사 일을 하고, 집에 돌아와서는 육아와 집안일이 이어졌다.
그 외의 시간 - 점심시간과 출퇴근 시간, 아이들을 재운 늦은 시간은 모두 매물 탐색으로 이어졌다.
1. 부동산 어플에서 매물을 찾기
2. 토지이음으로 신축 가능 여부를 확인하기
3. 랜드북 신축분석으로 대략의 모습 확인하기
4. 동네 시세 조사하기
5. 수익성 분석하기
6. 현장에 가서 매물 확인 및 부동산 컨택하기
이와 같은 6개의 단계를 무수히 반복했다.
서울 시내 전체를 지도로 몇 번은 샅샅이 훑었고,
확인하고 싶은 매물을 발견하면 당일이라도 그다음 날이라도 방문을 했다.
천호동, 가락동, 풍납동, 공릉동, 면목동, 중곡동, 공항동, 중화동, 혜화동, 창신동, 신림동...
한 번이라도 검토 또는 분석해 보거나 방문했던 곳들이었다.
