갭투자.
당신은 갭투자라는 단어를 들으면 어떤 생각이 드는가?
임차인의 등골을 빼먹는 나쁜 투자,
임차인의 돈을 악용해서 하는 투자,
사회에서 없어져야 할 투자,
비정상적인 투자로 절대 해서는 안 될 투자.
뭐 이런 생각들이 드는가?
그렇다면 당신은 대한민국의 아주 착한 시민으로 언론이나 정부에서 지시하는 대로 잘 살고 있는 것이다.
이번 상승장에 많은 사람들이 노동의 가치 대비 자산의 가치가 큰 폭으로 상승하는 것을 보면서 우리는 열심히 일만 해서 단순히 노동가치로만 저축하면 안 된다는 것을 뼈저리게 느꼈을 것이다.
그럼에도 불구하고 당신은 오롯이 내 노동으로 열심히 일해서 저축해서 집을 사고 싶은 마음이 아직도 자리 잡고 있는가?
오늘은 최근에 30대 초반의 여성이 부동산 투자를 하고 싶은데 갭투자를 하고 싶지 않은 지인의 대화를 이야기해보려고 한다.
지인의 소개로 부동산 투자자 되고 싶다는 분이 있었다.
머쉬님. 부동산 투자를 하고 싶은데 어떻게 해야 하나요?
어디를 봐야 하나요?
나는 그분에게 이렇게 이야기를 했다.
투자금이 가장 적게 세팅을 할 곳을 찾으세요.
그런 곳이 있나요?
매매가 대비 전세가가 높은 곳을 찾으세요.
그런 거를 갭투자라고 하지 않나요?
네 맞아요. 전세가와 매매가의 차이가 작게 투자하는 것을 갭투자라고 하지요.
그런데 그것은 별로 좋은 투자 방법이 아니라고 언론이나 정부에서 이야기를 해서 저는 그 방식으로 투자를 하고 싶지 않은데요.
그럼 어떤 방식으로 투자를 하고 싶나요?
음... 정당한 부동산 투자를 하고 싶어요.
정당한 투자요?
그것이 무엇이지요?
잘은 모르지만 그래도 갭투자 말고 오롯이 은행에서 돈을 빌려 아파트를 사고 싶어요.
세입자에게 전가하는 것이 아니라.
그래요?
그럼 은행에서 대출을 해서 아파트를 산다면 당신이 실거주 할 것인가요?
아니요. 그렇지는 않아요.
그럼 전세를 놓으실 건가요.
그래야 하겠지요?
그런데 대출이 있으면 전세를 놓을 수 없을 텐데요.
세입자가 들어오려면 전세금을 갚아야 하겠지요.
대출이 있으면 전세 놓기가 힘들다고 부동산에 들었어요.
결국 전세금으로 은행 대출을 갚으면 전세를 끼고 집을 사는 흔히 이야기하는 '갭투자'아닌가요?
그렇게 되나요?
그렇지요.
우리나라에서 실거주가 아닌 세입자 중 특히 전세를 놓고 주택을 매입하게 되면 모든 것이 갭투자입니다.
단지 그 갭이 작냐? 크냐의 차이이지요?
당신이 투자자가 되려면 당신은 그냥 '갭투자'가 되어야 해요.
그래도 저는 왠지 모르게 갭투자는 되고 싶지 않은데요.
그래요?
그럼 부동산 투자를 포기해야 하겠네요.
그런가요?...
....
이후에 여러 가지 질문을 했지만 그녀는 그렇게 몇 마디 질문을 하고 돌아갔다.
부동산 투자가라는 말을 들으면 왠지 있어 보인다.
하지만 갭투자가라는 말을 들으면 왠지 범죄인 느낌이 난다.
이 두 단어의 차이가 있을까
부동산 투자가가 되려면 결국 갭투자가 되어야 한다.
성공적인 부동산 투자가가 된다는 것은 갭투자를 잘한다는 말과 동일한 의미이다.
그렇다면 갭투자를 잘한다는 것은 어떤 말일까?
가장 소액으로 즉 매매가와 전세가가 가장 적게 들어가는 투자를 잘 한다는 것을 의미한다.(물론 향후 상승 가치에 대한 분석도 필요하다.)
다수의 부동산 투자를 한다는 것은 결국 이 소액 투자처를 잘 찼는다는 것이다.
최근 나름 부동산 투자 전문가들이 이 소액 투자를 찾기 위해 전국으로 돌아다녔었다.
즉 매매가는 보합인데, 전세가가 상승하는 지역,
이 말은 무슨 의미일까?
하나는 인구가 늘었다는 것을 의미하기도 한다.
다른 하나는 매수보다는 전세 살기를 원한다고 할 수 있다.
과거 2009년부터 2015년까지 수도권이 그랬다.
그 어느 누구도 집을 사려고 하지 않았다. 모두 다 전세만 살기를 원했다. 그러다 보니 자연스럽게 매매가는 정체되어 있고 전세가만 상승하게 되고 거의 매매가와 전세가가 붙게 되었다.
이를 본 몇몇 투자자들은 몇천만으로 다수의 아파트를 쓸어 담았다. 하지만 일반인들은 그들이 왜 사는지 이해하지 못했고 시세가 폭등하자 부랴부랴 몇 억의 갭으로 투자를 하게 되지만 겨우 한 채 사기고 힘들게 된다.
뒤늦게 시작한 부동산 투자들은 이제는 더 이상 수도권에서 소액 투자는 한물 간거 아니나요? 하며 시도조차 해보지 않고 포기를 하는 것이다.
"부동산 투자는 갭투자이다."
단지 그 갭이 작고 크고의 차이만 있을 뿐이다.
갭이 크면 한 채 사기도 힘들 것이다. 갭이 작으면 같은 돈으로도 10채를 살 수도 있을 것이다.
부동산 경기가 급격하게 하락하고 있다는 신문 보도가 연일 나오고 있다.
대부분의 사람들은 부동산 투자는 이제 끝났다고 생각할 것이다.
하지만 나는 수도권에도 슬슬 소액으로 투자할 수 있는 시기가 돌아오고 있음을 느낄 수가 있다.
진정한 갭투자의 시기가 도래하는 것이다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
