몇 년 전에 부동산 투자계에 유명한 강사가 있다고 해서 수업을 들은 적이 있다. 수강료도 일반적인 가격에 두 배가 넘었다. 이렇게 수강료가 비싼데도 불구하고 금세 수업은 마감되었다. 나는 어렵게 수강신청을 하고 수업을 들으러 갔다. 강의실은 수업을 듣기 위해 발 디딜 틈이 없었다.
수업 내용은 서울 내 지역별 개발 호재 관련해서 총정리를 해서 투자 아파트 및 지역을 추천해 주는 수업이었다. 매주 수업을 듣고 임장을 하면서 미래 가치를 상상하며 투자기회를 모색할 수 있는 나름 나쁘지 않은 수업이었다. 하지만 이런 개발 호재 관련 정보에 비해 막상 투자를 하기 위해 부동산을 들러 물건을 보러 가보면 이미 그 개발호재는 시세에 반영되어 있었고 나 같이 소액 투자를 전문으로 하는 투자자에게는 별로 먹을 것이 없어 보였다. 그럼에도 불구하고 큰돈을 투자해야 하지만 오랫동안 묻어둔다면야 돈은 되겠다 싶은 생각이 들기도 했다. 이런 내 생각과 다르게 그 수업을 듣는 많은 초보 수강생들이 어떻게 하면 이 개발호재가 있는 지역을 살 수 있을지 고민을 하며 어떻게든지 '영끌'을 통해서라도 매입을 하려고 안간힘을 쓰는 것을 볼 수 있었다.
나는 과거에 투자 선배들이 항상 하는 이야기가 생각이 났다.
'호재 좋아하다 호구 된다.'
나도 한때 부동산 투자 초기에 호재를 따라 투자를 하려고 안간힘을 썼던 기억이 난다.
용산이 개발된다는 이야기를 듣고 돈도 한 푼 없으면서 용산을 미친 듯이 임장 다녔던 기억이 난다. 어떻게든지 용산에 있는 땅 한평이라도 사고 싶다는 생각을 했다. 막연하게 용산에 사놓으면 나중에 부자 되겠지 하는 마음이 컸던 것 같다.
실제로 빌라 업자들은 대지권 3~4평짜리 분양 10평 미만의 빌라를 지어서 당시 돈으로 4~5억에 분양을 했고 강남 아줌마들이 미친 듯이 샀다는 이야기도 부동산을 통해서 많이 듣곤 하였다. 당시 25평 아파트가 3억이 채 안 되던 시절에 엄청난 고 분양임에도 없어서 못 사는 상황이었다.
나 또한 엄청 사고 싶은 마음은 있었다. 돈도 없으면서 왜 그랬는지 매일 퇴근 후 용산을 미친 듯이임 장했던 기억이 난다.
그리고 몇 년이 흐른 후 부동산 비수기로 접어들면서 용산 개발에서 삼성 물산이 포기를 한다는 뉴스가 나오기 시작한다. 용산 개발은 찬바람이 불기 시작했고 과하게 비싸게 주고 매입한 빌라들이 50% 반값에 매물이 나오게 되었지만 아무도 거들떠보지 않게 되었다.
또 다른 사례로는 GTX A 노선이 구성역에 들어온다는 것이 발표되었다. 당시만 해도 나는 호재보다는 저평가 물건에 한참 투자를 하고 있는 상황이었다. 부동산 사장님 지인으로 구성역에 아파트를 사면 많이 오를 것이라고 해서 함께 임장을 갔었다. 당시 나는 25평 아파트 위주로 투자를 하고 있던 터라 시세를 조사해 보았다. 이미 개발호재의 시세가 4.5억이 훌쩍 넘어가고 있었다. 당시만 해도 나는 신분당선 라인 역세권으로 3억 대에, 투자금 2~3천만 원으로 투자를 하고 있는 상황이었다. 굉장히 비싸다는 생각을 했다. 이곳은 상대적으로 전세가도 낮은 상황이어서 투자금은 2억 정도가 들어가는 상황이었다.
그럼에도 불구하고 물건은 없었다. 사람들은 매수 대기를 한 상태로 줄을 서서 기다리고 있다고 부동산 사장님이 이야기를 해준다. 나도 사고 싶은 마음은 있었지만 투자금이 너무 많이 들어가는 관계로 구성역보다는 오히려 저평가 되어 있는 그다음 역의 역세권 25평 아파트를 2.6억, 전세가 2.45억으로 투자금 1.5천만 원으로 매입을 하게 된다. 나는 구성역 아파트가 오르면 자연스럽게 한 정거장 차이 나는 이곳이 오히려 경쟁력이 있을 것이라고 판단을 했기 때문이다.
1~2년이 흐른 후 수도권에도 부동산 광풍이 불기 시작한다. 1차로 GTX 호재로 인해 구성역 인근 아파트가 미친 듯이 오르기 시작했다. 그리고 단숨에 7억까지 오르게 된다. TV나 유튜브에서 연일 부동산 전문가라는 사람들이 GTX 호재 지역을 연일 추천하면서 급격히 상승을 하게 된다.
내가 매입한 아파트들은 한동안 오르지 않더니 수도권 투자 바람이 불면서 급격히 오르게 된다.
나의 물건들은 전혀 호재와 상관없는 물건이다.
그리고 구성역 인근 역에 투자한 내 물건도 동시에 구성역과 일정 흐름을 두고 올랐다.
만약에 내가 GTX가 정차하는 곳에 아파트를 2억 주고 샀다면 아마도 3억을 벌었을 것이다.
하지만 호재가 전혀 없는 인근 아파트는 고작 1.5천만으로 3억이 올랐으니 투자금 대비 수익률은 어마어마하게 차이가 난다.
투자를 할 때 호재를 보고 투자를 하는 것도 나쁘지 않다. 다만 그 호재가 반영된 시세로 사야 하기 때문에 투자금이 상대적으로 많이 들어가게 된다. 반대로 흐름을 보면서 저평가 지역을 선별해서 적은 소액 투자로 호재 지역 한 채를 사는 것보다 비 호재 지역 다수를 살 때 나의 경험으로 훨씬 수익률이 높았다. 그리고 지금처럼 부동산 흐름이 한 풀 꺾이면서 하강 국면으로 접어들 때는 가장 뜨거웠던 개발호재 지역의 물건이 가장 많이 빠진다.
많은 사람들이 개발호재 물건을 선호한다. 하지만 이는 투자금이 너무나 많이 들어간다. 나처럼 소액으로 투자를 원하는 투자자라면 호재보다는 저평가 지역이 어디인지를 살펴보고 현재의 흐름이 어떤지를 잘 판단해서 투자 시기를 고민해 보아야 한다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
