부동산, 반등의 시기를 아는 방법
by
Nov 17. 2022
올해 초까지만 해도 부동산이 하락할 것이라고 예상하는 전문가는 없었다. 나 또한 그렇게 생각했다. 대부분이 3~4년은 수요가 높고 공급이 적어 상승을 예상했었다. 2년여의 긴 코로나가 터져도 부동산 열기는 꺾이지 않았지만 우크라이나 러시아 전쟁이 발발하면서 에너지와 식자재 공급이 중단되면서 전 세계는 물가 폭등을 맞고 있고 이는 잘 산다는 미국 또한 마찬가지였다. 미국은 지금까지 아무리 돈을 많이 풀어도 물가가 이렇게 가파르게 오르지 않았었다. 미국 연준은 물가가 급격히 상승하는 것을 보고 계속해 금리를 자이언트 스텝으로 올리고 있다.
이에 따라 팬데믹에 풀었던 전 세계 자금이 미국으로 빠르게 회수되기 시작했고 많은 나라들이 자금이 빠져나가는 것을 방지하기 위해 달러 금리에 맞추어 울며 겨자 먹기 식으로 각 나라의 통화 금리를 올려야만 하는 상황이 오고 말았다.
시중에 엄청 풀렸던 돈은 고금리를 찾아 급격히 은행으로 회수되고 있으며 작년까지 돈같이 가 떨어졌던 분위기는 1년 만에 자산 가치보다 돈의 가치가 귀해지는 상황이 역전되고 말았다.
작년까지 저금리 분위기 속에서 어떻게든지 빛을 내서 집을 사려고 하는 사람도 많았고 전세 또한 낮은 금리로 인해 얼마든지 올려줘도 세입자가 부담이 크지 않았지만 이마저도 급격히 시장이 바뀌게 되면서 더 이상 고금리의 대출을 받아서 전세를 사는 것보다 그냥 월세를 사는 것이 더 싸다는 생각으로 바뀌게 되었다.
우리나라도 월세 가속화가 심해지고 있다.
사람들은 더 이상 돈을 빌려 집을 산다는 것을 생각할 수 없으며, 전세 또한 마찬가지다.
부동산 시장은 갑자기 차디찬 혹한기 겨울이 되어 버렸다.
아무도 찾지 않는다. 매매도, 전세도...
정부는 부랴부랴 규제 완화 발표를 했지만 정작 실수요자 중심의 완화정책 카드는 먹히지 않고 조만간 다주택 투자 완화 카드를 만지작거리고 있다.
거래는 작년 대비 10%로 줄어들었다.
거래가 줄어들었다는 이야기는 사는 사람이 없다는 것이고 이는 급격한 거래 하락을 불러오고 있고 매매가는 작년 고점 대비 20~30프로 정도씩 빠졌다.
이런 상황에 과연 반등을 할 수 있을까?
반등이 되는 것을 알려면 무엇을 봐야 할까?
일반적인 상식으로 봤을 때 우리는 거래량을 확인하면 된다.
즉 거래량이 많아지면 상승을 하는 것이고 거래량이 적어지면 하락하는 것이다.
그렇다면 우리는 거래량을 통해서 투자를 할 수 있을까?(아파트 실거래가, 한국부동산감정원)
물론 살 수 있다. 한 무릎 정도에..
하지만 이때 이 거래량을 확인한 후에 매수를 결정한다면 이미 늦다.
이 지표들은 한두 달 정도 후행지표이기 때문이다.
이때 사도 나쁘지는 않다. 하지만 우리는 다주택 투자자이다. 다주택 투자를 하려면 투자금을 적게 가져가야 한다.
즉 우리는 무릎에 사는 것이 아니라 발 바닥일 때 사야 한다. 그래야 다수의 아파트를 소액으로 살 수 있다.
그럼 발바닥에 소액으로 사려 한다면 거래량 지표만 가지고 확인할 수 있을까?
없다.
즉 이것은 실시간으로 부동산 사장님과 커뮤니케이션을 통해 현장의 소리를 통해서만 이 가능하다.
과거 내가 한참 투자를 할 때는 매주 임장을 가지 않을 때는 수시로 앱을 통해 거래량을 체크했지만 대부분이 부동산 사장님의 현장의 분위기를 통해 체크했다. 그리고 급매 시세와 투자금을 수시로 물었다.
요즘 거래 잘 되나요?
급매는 어느 정도인가요?
투자금이 가장 적게 들어가려면 얼마면 될까요?
나는 당시에 다수의 임장을 통해 투자자들이 들어오겠다는 느낌을 받게 된다.
나는 지표보다는 현장의 소리를 들으려고 노력했다.
실제로 나는 이렇게 해서 거래량이 터지기 2~3달 전에 매입을 소액으로 끝냈고 매수 후 6개월 만에 폭등하는 사례들을 많이 경험했다.
사람들은 똑똑한 투자를 하고 싶어 한다.
효율적인 투자를 하고 싶어 한다.
지표만 보고 확인 후 투자를 해도 늦지 않다고 생각한다.
물론 지표를 확인하고 할 수 있다.
하지만 그런 거래는 한두 건만 하면 더 이상 할 수 없다.
한 두건만으로 부자가 될 수 없다.
부자가 되기 위해서는 다수의 아파트를 투자해야 한다.
투자자는 최소 투자금으로 최대로 많이 매입하는 전략을 가져가야 한다.
그러기 위해서는 단순히 지표만 확인하고 투자하기에는 타이밍이 너무 늦다.
부동산 투자로 부자가 되기 위해서는 항상 머리보다 발이 먼저 가야 한다는 것을 꼭 기억하기 바란다.
그런 의미에서 오늘 퇴근 후 부동산에 들러 사장님의 앓는 소리를 주의 깊게 들어 보는 것을 어떨까 추천한다.
