투자, 어떻게 해야 할까?(비교)
by
Dec 19. 2022
어디 아파트를 잘 사야 잘 샀다고 할 수 있을까?
과연 강남을 사는 것이 좋을까?
서울을 사는 것이 좋을까?
수도권을 사는 것이 좋을까?
아니면 지방을 사는 곳이 좋을까?
과연 정답이라는 것이 있을까?
부동산 투자를 잘 한다는 것은 과연 어떻게 해야만 할까?
과거 나도 부동산 투자를 시작하면서 많은 고민을 했었다.
어떤 투자자는 강남을 사면 절대 실패하지 않는다고 하고 어떤 사람은 역세권을 사면 성공한다고 하고?
어떤 사람은 호재가 많은 지역을 투자를 해야 성공한다는 사람도 있다.
어떤 사람은 경제 지표와 물가지수 금리 등을 잘 분석한 후에 투자를 해야 한다는 사람도 있다.
경매 투자자는 무엇보다 시세보다 저렴하게 낙찰받으면 바로 단타가 가능하니 현재 경매 물건의 낙찰만 잘 받으면 된다는 사람도 있다.
과연 정답이라는 것이 있을까?
필자도 10년 넘게 투자를 하고 있지만 "부동산 투자는 이렇게 해야 해" 라는 정답을 찾기는 솔직히 쉽지 않다.
작년까지만 해도 그렇게 뜨겁던 부동산 시장이 우리와 전혀 상관없다고 생각한 러시아 우크라이나 전쟁으로 인해 세계 경제 및 부동산 시장에 엄청난 영향을 미치고 있지 않는가?
솔직히 올해 이렇게까지 시장이 급냉하고 모든 거래가 올 스톱할 줄 누가 알았겠는가?
부동산 투자는 하면 할수록 쉽지 않음을 느낀다.
그래서 오늘은 내가 투자한 물건들을 되짚어 보면서 앞으로의 투자 고민들을 이야기 해보려고 한다.
나는 부동산 투자를 시작할 때 가장 중요하게 생각했던 것이 입지였다.
나는 무조건 서울만 투자를 한다.
그것도 역세권 근처에 위치한 물건들이 진리는 부동산을 모르는 사람도 누구나 상식적으로 부동산을 매입할 때 1차적으로 체크하는 사항일 것이다.
나 또한 입지의 중요성을 알기에 역세권 위주로 투자를 하였다. 하지만 문제는 역세권에 위치한 물건들은 시세가 비쌌다. 그래서 내가 선택한 것이 역세권 나 홀로 아파트나 역세권 1층 투자였다.
이런 물건들은 입지가 뛰어남에도 불구하고 사람들이 비선호했기 때문에 매매가가 상대적으로 낮았다. 그리고 나에게 가장 매력적인 것은 입지가 좋기 때문에 전세가가 높았다.
즉 투자금이 적게 들어가는 투자가 가능했다.
사람들은 나 홀로 아파트나 1층은 아무도 거들떠보지 않을 때 나는 거의 투자금이 들어가지 않는 투자로 다량의 투자를 할 수 있었다.
이런 투자 패턴은 수도권도 마찬가지로 이어졌다. 강남과 가장 빠르게 접근할 수 있는 전철역 주변으로 투자를 하였다.
당시에 나는 이런 물건들을 거저 주우러 다닐 때 사람들은 왜 그런 물건을 사냐고 의아해했다.
하지만 상승장에는 RR(로얄동, 로열층) 물건과 일정한 갭을 유지한 채 상승을 같이 하기 때문에 얼마나 등기를 많이 가져오느냐가 중요한 포인트가 된다.
다음은 역세권은 아니지만 시세 대비 저평가 물건을 찼는 것이다.
과거 몇 번 언급했듯이 저평가라는 것을 판단하기에는 많은 임장과 시세분석이 필요하다.
"지역과 지역 비교"
"소형 아파트와 중대형 아파트 비교"
"아파트와 빌라"
"주거형과 수익형(오피스텔, 지산, 상가) 비교"
과거 나는 서울이 뜨거울 때 아무도 쳐다보지 않는 수도권에 투자를 했었다.
분당이 뜨거울 때 용인에 투자를 했었고
용인이 뜨거울 때 수원을 봤었고
수원이 뜨거울 때 평택을 보았다.
당시에 나는 이런 패턴으로 가장 저점일 때 절묘하게 투자를 할 수 있었고 투자하고 얼마 지나지 않아 폭등하는 경험을 하게 된다.
그리고 소형 아파트와 중대형 아파트 투자 또한 드라마틱하게 하였다.
과거 오랫동안 부동산 비수기를 뼈저리게 경험한 투자자들은 소형 아파트를 선호한다.
중대형 아파트가 처참하게 무너져도 소형, 꼬마 아파트들은 독야청청 꾸준히 상승을 했기 때문이다.
필자 또한 비수기의 힘든 경험이 있기에 소형 아파트 투자를 습관적으로 했었다.
너도 나도 소형을 좋아하다 보니 중형 아파트와 소형 아파트 차이가 몇 천만 원밖에 나지 않았다.
나는 30평형에 관심을 가지게 되었다. 그리고 40평형 때까지 투자를 확대했다.
당시에는 누가 중대형을 사나 할 정도로 중대형 가격은 소형과 가격차이가 나지 않았다.
나는 그렇게 집중적으로 중. 대형 투자를 하게 되었다.
그리고 중대형은 상승장에서는 가장 가파르게 폭등을 하게 된다.
그리고 부동산이 폭등이 연일 고점을 찍으면서 부동산 규제가 나오면서 서서히 주거형 투자가 한계치로 다다른다는 생각을 했었다. 그리고 나는 수익형인 오피스텔 분양 투자와 지산(지식산업센터)에 관심을 갖기 시작했다.
특히나 지산은 수익률 투자 관점으로 접근하기에 10여 년 동안 서울의 성수동, 판교, 문정역을 제외하고는 상승하지 않고 정체기를 맞고 있었다. 나는 이런 일급지가 아닌 투자금이 적게 들어가면서 상승이 예상되는 곳을 집중적으로 시장조사를 하기 시작했고 적당한 물건을 찾았다. 하지만 아쉽게도 매매까지는 이뤄지지 않았다. 투자금이 예상보다 많이 들어가는 상황에서 아쉽게 포기를 했어야만 했다. 그 뒤로 얼마 지나지 수익형도 대폭등을 하게 된다.
이런 비교를 통해 나는 상승장에서 다양한 투자와 기회를 잡을 수 있었고 이는 결국 엄청난 시세 차익을 만들게 된다.
1년에 나의 자산은 20~30억씩 상승을 했으니 순식간에 나는 엄청난 부를 만들게 된 것이다.
이런 투자가 가능했던 것은 빠르게 흐름을 빠르게 읽고 투자를 잘했던 것도 있었겠지만 그보다 중요한 것은 상승장이라는 거대한 파도에 내가 올라타서 투자를 할 수 있어서 가능하지 않았을까 하는 생각을 하게 된다.
그렇다면 이렇게 반문할 수도 있다.
과연 현재 당신의 자산은 어떤가요?
정확히 계산은 해보지는 않았지만 작년 대비 20~30억은 빠지지 않았을까 하는 생각을 하게 된다.
거품처럼 부풀어 올랐다가 거품처럼 사라지는....
시세를 분석해 보면 재미있게도
천천히 올랐던 것은 천천히 빠진다.
급격히 오른 것은 급격히 빠진다.
소형과 역세권, 입지가 좋은 물건들은 그리 많이 빠지지 않았다.
입지가 좋지 않은 강남에서 멀리 있는 곳에 있는 물건들과 마지막에 급격히 오르는 물건들,
그리고 호재를 등에 없고 사람들이 많이 몰린 것들이 많이 빠졌다.
투자는 재미있다.
올 초에 하락하는 것들을 보면서 처음에는 이런 흐름이 단기간으로 끝나겠지 하는 생각을 했었는데 12월까지도 여전히 하락하는 것을 보면서 생각이 바뀌게 된다.
생각보다 오래갈 수도 있겠구나.
그렇다면 나는 무엇을 해야 할까?
부동산 비수기 투자에 맞는 포트폴리오로 재편을 해야 하는 것을 아닐까
고민하게 된다.
이제는 정말 공격적인 투자보다는 지키는 투자를 해야 할 때가 된 것이다.
지키는 투자, 버티는 투자.
생각보다 이 침체기가 오래갈 수 있다.
내가 했던 과거 사례를 되돌아보면서 단순 물건 비교가 아닌
과거와 현재 미래를 예상, 비교해 보고 투자하는 것도 고민해 볼 때가 됐다는 생각을 하게 된다.
