부동산에 관심을 갖지 않을 때는 투자에 대한 두려움이라는 것이 있다. 일종의 모르는 것에 오는 두려움일 것이다. 그런데 부동산 투자를 공부하다 보면 조금씩 배우는 재미가 생기면서 투자가 별거 아니라는 생각이 들게 된다. 그리고 왠지 모를 자신감이라는 생기게 된다. 특히 첫 투자가 성공한다면 그다음부터는 그 자신감은 부스터를 달게 되는 것이다. 어디를 투자해도 성공할 것 같은 자신감이 생긴다. 서울, 수도권, 지방까지 투자의 영역을 확대해 나가는 것에 대에 자신감으로 무장하게 된다.
물론 이런 자신감은 첫 투자의 성공 그리고 상승장에서는 더할 나위 없는 것은 사실이다.
그래서 투자의 시점이 무엇보다 중요할 수 있지만 장기적인 관점에서는 나는 오히려 첫 시작이 상승장에서 시작하는 것보다 하락장에서 시작하는 것이 크게 실패하지 않고 오랫동안 이 시장에 버틸 수 있지 않나 하는 생각을 하게 된다.
도박 판에서 흔히 첫 끗발이 개끗발이라는 말이 있지 않는가?
사업을 할 때도 초보의 첫 성공의 그 어떤 것보다 과한 자신감으로 표출되어 크게 망하는 지름길일 수 있다는 말도 있지 않는가?
어느 누가 첫 시작을 실패로 시작하고 싶어 하는 사람이 있겠는가?
그래서 오늘은 첫 성공의 달콤함이 엄청난 독배로 돌아온 지인 이야기를 해보려고 한다.
몇 년 전에 투자자 모임 중에 부동산 투자를 시작한 지 1~2년 된 사람이 있었다. 이 친구는 당시에 만났을 때 서울에서 아파트 투자 1건으로 재미를 봤었다. 이 친구는 달콤한 투자의 경험을 맛본 이후에 본인이 부동산 투자에 자신감을 갖게 된다. 그리고 본격적으로 부동산 투자 공부를 시작하게 된다. 당시 부동산이 한참 피크인 20년도이다. 이 친구는 투자 강의를 듣고 본격적으로 실전 투자를 하기 위해 시장에 뛰어들었다. 하지만 서울 수도권이 최고점인 상황에서 투자를 하기에는 현금흐름이 좋지 않았다.
그래서 서울 부동산을 과감히 매도를 했다. 그리고 지방에 분양권 투자를 시작했다. 당시만 해도 지방 분양권 시장이 뜨거울 때였다. 과감히 P를 주거나 미분양권들을 대거 매입하기 시작했다. 정말 공격적으로 분양권을 매수한 것 같다.
그리고 남는 돈으로 수도권에 투자를 하려고 할 때 다주택 규제 들어오면서 수도권 변방 공시지가 1억 미만 아파트도 대거 매입하기 시작했다. 1채당 2~3천만 원씩 들어갔다.
그렇게 매입 후 얼마 되지 않아 매입가보다 작게는 1.5배, 2배 가까지도 갑자기 오르기 시작했다. 투자자들이 대거 들어온 것이다. 이 친구는 이 투자로 인해 엄청난 자신감이 생겼다. 초기 투자 물건이 족족 성공적이었기 때문이다. 나름 자신감으로 충만했다.
어느 날 나와 술 한잔할 때가 있었다.
머쉬 형 요즘 투자 안 하세요?
음 요즘은 잠시 쉬고 있는데?
에이~~쉬면 어떻게 해요? 공시가 1억 아파트 투자가 요즘 난리에요.
저도 잽싸게 들어갔어요. 지금 몇 달 지났는데 시세가 많이 올랐어요.
그래?
그런데 거기는 너무 외지지 않아?
어떻게 EXIT 하려고?
전세 한텀 돌면 그때 팔고 나와야지요.
실거주자한테 팔리지 않을까요?
1차 투자자가 들어가고 얼마 지나지 않으면 실거주자가 들어오게 되어 있잖아요?
그때 팔면 되지 않을까요?
음 그래? 그건 계속해서 상승한다는 전제하에 그러겠지.
설마 이런 분위기가 한순간에 바뀔까요?
글쎄 나는 지방이나 변방 특히 오래된 1억 미만 소형 아파트는 별로 안 좋아해.
리스크가 너무 많아.
그렇지 않아요.
보세요. 지금 급격히 오르고 있잖아요.
때만 잘 맞추면 매도도 쉬울 거예요.
그래?
너 지방 분양권도 샀다며
네 요즘 지방 분양권이 뜨거워요.
그래서 분위기 탈 때 지인과 공투했어요. 저는 다주택자로 명의가 힘들어서요.
그래 근데 거기 좀 과열 아니야?
그래서 과열 지역에서 조금 벗어난 곳을 매입했지요.
나름 저렴하게 매입했어요.
입주 시점에 매도하려고요.
3년 뒤에요.
그래 주변에도 신규 공급이 많은 것 같던데 괜찮을까?
그전에 P 생기면 팔고 나와야지요.
음 그래....
그렇게 이야기했던 기억이 난다.
그 친구를 최근에 만나 저녁식사 겸 술 한 할 기회가 있었다.
요즘 어떻게 지내?
역전세 때문에 죽겠어요?
어디?
공시지가 1억 아파트 투자했던 거요?
금리가 올라가면서 사람들이 전세보다는 월세를 선호해요 그러다 보니 전세금이 당시 매입할 때보다 3~4천만 원씩 내려갔어요.
너 몇 채 투자했다고 했지?
4채요.
그럼 1억 3~4천만 원을 전세금을 반환해야 하는데 가능해?
아니요. 당시에 서울 팔아서 지방에 풀 투자하는 바람에 지금 힘들어 죽을 것 같아요.
그래서 직장 신용대출 좀 알아보고 있어요.
시세는?
매수할 때로 돌아온 것 같아요. 이마저도 거래가 안돼요. 투자자가 더 이상 들어올 수 없으니까 실거주자도 매수보다는 월세를 선호해요.
어떻게 하려고?
손해를 보더라도 팔아야 할 것 같은데 워낙 변방에 오래된 소형 아파트라 거래 자체가 없네요.
걱정이에요.
너 참 분양권은 어떻게 됐어?
입주시점이 돌아오지 않아?
네
전세가 워낙 바닥이고 신규 매물이 너무 많아요.
마이너스 P가 5천만 원이에요.
설상가상으로 매물이 많다 보니 전세 세팅이 불가능해요.
그래서?
계약금 포기했어요.
얼마인데 6천5백만 원
그냥 6천5백만 원 날린 거야?
너 괜찮니?
아니요.
요즘 새벽에 잠이 안 와요.
머쉬 형님은 알고 계셨죠
뭘 알고 있어?
부동산이 꺾일지.
내가 어떻게 알아.
왜 저 안 말렸어요?
어떻게 말려 승승장구하고 있는데..
나는 그저 오랫동안 투자를 하면서 침체기를 오랫동안 경험해 보면서 침체기를 버티려면 좋은 입지 물건 아니면 답이 없다는 것을 경험으로 알게 된 이후부터는 무조건 입지 좋은 것 외에는 아무리 싸더라도 관심을 두지 않아.
한때는 나도 경매로 마구잡이로 물건을 보러 다니고 입찰도 했었지. 하지만 입찰해도 침체기에 안 팔리는 것을 뼈저리게 경험한 이후로 부동산은 무조건 입지를 최우선으로 생각하고 투자를 할 뿐이야.
솔직히 미래를 아무도 모르잖아.
리스크는 항상 생각을 해야 해.
나도 너랑 비슷한 경험을 한 이후부터는 정신건강에 해로운 물건들은 아예 쳐다 보 보지 않아.
그래서 나는 주로 역세권 아파트만 투자를 하는 것뿐이라고
이런 물건은 침체기에도 절대 떨어지지 않는 것을 경험했지.
오히려 침체기 역세권 소형은 독야청청 오르는 것을 보고 여기에만 몰빵한 거야.
그리고 다른 데는 아예 관심을 끊은 거지.
그리고 과유불급이라고 했잖아.
나도 15년부터 19년까지 너무 많이 투자를 했기 때문에 정부에서 하지 말라고 하는데 굳이 규제 사각지대에 투자하는 것이 좋아 보이지 않았어.
만약 규제가 해제돼 버리면 그 사각지대는 오히려 진짜 사람들이 쳐다보지 않는 사각지대가 될 수 있거든.
뭐 이런 거지 예를 들면
정부가 서울을 규제하니까. 수도권에 투자를 하고 수도권에서 핫한 곳을 규제하니까 변방을 투자하면서 계속해 정부 손이 닿지 않는 곳으로 투자방향을 메뚜기처럼 옮기지만 결국 어땠냐?
다 규제됐잖아.
그리고 아파트를 규제하니까 오피스텔에 미친 듯이 몰리게 되고 그리고 빌라로 몰렸잖아.
지금은 어때 갑자기 부동산이 급랭하면서 모든 것이 풀려 버렸잖아.
이런 메뚜기 투자가 의미가 있니?
신문에도 나더만 역전세 아우성, 아파트 대신 오피스텔 고가 분양받아 갑자기 시세 급락, 서울에 빌라라도 사야겠다고 꼭지에 들어갔다가 반강제 장기투자된 사례들 말이야..
나도 6~7년 장기 침체가 시작되기 전 너처럼 마구잡이 투자했다가 엄청 힘든 시기를 오랫동안 경험한 1인으로서 더 이상 이런 리스크 있는 투자를 아주 싫어하게 됐어.
잘 생각해 봐. 어떤 전문가가가 코로나를 예상했겠니?
그런데 엄청난 경제 위기가 왔는데 많은 전문가들이 부동산이 떨어질 것이라고 생각했는데 안 떨어졌어.
신기하지?
그리고 코로나가 한참 일 때 러시아 전쟁이 발발했어. 당시만 해도 시중에 돈이 넘쳐나고 금리가 제로인 상황이었잖아.
그런데 지금 어때 2년도 채 안돼서 7%대 고금리가 되어 버렸어. 그리고 부동산이 미친 듯이 떨어져 버린 거야.
너 이것을 예상하고 투자를 할 수 있겠어?
나도 몰라, 전문가도 몰라, 아무도 몰라.
그런데 갓 투자를 시작한 네가 장밋빛으로 그렇게 과감하게 지방투자를 한다는 것이 말이나 되냐?
거의 뭐 필패 아닐까?
사실 나도 지방 투자하고 싶지. 1억 미만 아파트 단기 투자하고 싶지 1~2년 안에 두 배 수익 만들고 싶지.
하지만 세상은 내 생각대로 절대 움직이지 않아.
나도 그것을 알게 된 것이 몇 년 안 돼
당시에 투자를 먼저 시작했던 선배들이 나처럼 이야기했는데,
나는 그들과 달라 생각하면서 그 사람 말에 콧방귀도 안 뀌었는데 시간이 지나고 보니까 다 맞는 말이야.
이런 거 아무리 잔소리해줘도 알아먹지 않아.
직접 경험하지 않고서는 너처럼 말이야...
물론 나도 쓰라린 경험 뒤에 안거야.
투자는 조심해야 해. 특히 첫 투자 성공은 자칫 엄청난 독배일 수 있어.
오히려 지금처럼 부동산이 침체기일 때 조심스럽게 접근하는 것이 이 바닥에서 오래 살아남을 수 있는 절호의 기회일 수 있어.
지금은 좀 아프겠지만 좋은 경험이 될 거야.
만약 포기만 하지 않는다면 말이야.
나는 술이 한잔 된 상태에서 쓴소리 아닌 쓴소리를 하고 헤어지게 됐다.
자동차 사고도 가장 많이 날 때가 운전 배우고 1년이 지나서 조금 운전을 안다고 할 때 가장 사고가 많이 난다고 한다.
부동산도 마찬가지다 조금 내가 안다고 할 때가 가장 위험할 수 있다.
부동산 투자의 실패는 단위가 크다.
자칫하다가 평생 모은 돈을 한방에 날릴 수 있다.
물론 극복은 되겠지만 그 기간은 엄청나게 아프며 오래갈 수 있다.
호기로운 투자,
조심하자.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
