부동산 투자를 하는 데 있어 언제 들어가면 좋을까요?
지금은 어때요? 더 떨어질 것 같은데? 기다릴까요?
과연 부동산 투자에 있어 적절한 타이밍은 존재하고 그것을 투자자는 알 수 있을까?
글쎄 부동산 투자에 타이밍은 과거 나의 투자 사례를 돌이켜보면 분명히 타이밍은 있었다. 하지만 쉽사리 이 타이밍에 확신을 갖고 매수 할 수 있는 사람이 몇이나 되겠는가?
나 또한 오랜 투자를 해오고 있지만 정확한 타이밍을 맞추기는 쉽지 않다. 과거에 그랬으니까 앞으로도 그렇겠지 예상은 하지만 시기는 항상 다르다.
변수가 다르기 때문이다.
그렇다고 불확실한 미래를 초긍정의 마인드로 마냥 기다리다 보면 타이밍을 놓치는 경우가 많다.
그래서 우리는 다가올 타이밍에 대해 고민하고 조사를 꾸준히 할 수밖에 없다.
나는 투자 타이밍에 있어 가장 중요한 요소를 매매가와 전세가로 본다.
매매가가 내려가고 반대로 전세가가 상승하는 시기
매수 심리가 전혀 없고 전세만 살려고 하는 시기 이런 시기가 오랫동안 유지될 때가 투자 타이밍의 최적기라고 생각을 한다.
지금의 수도권 부동산 시장을 보면 5~6년 동안 상승을 유지해왔다. 그리고 러시아 우크라이나 전쟁이 발발하면서 2년간 부동산이 하락했다. 시세는 고점 대비 2~30프로 정도 내려갔다가 최근에 살짝 반등하고 있다.
돌이켜 보면 올 초가 매수의 적기라는 생각이 든다. 가장 바닥이었으니까 하지만 전세가는 상승하지 않아서 여전히 투자금이 많이 들어가는 상황에서 나 같은 소액투자자들은 부담이 된다. 물론 취등록 세에 대한 13프로 세금에 대한 스트레스도 한몫하고 있다.
올 초 1월에 부동산을 둘러보면 너무나 저렴한 물건이 많았지만 쉽게 매수를 할 수 없었다. 전세가 올라와주지 않았기 때문이다.
소액 투자자에게 있어 전세가는 금리 보다 훨씬 중요하다. 그래서 나는 매매가보다는 전세가 상승하는 지역을 유심히 본다. 전세가 높다는 것은 실수요가 높다는 것이고 입지가 좋다는 것이다.
하지만 입지가 좋다고 전세가가 항상 높은 것은 아니다. 공급이 그만큼 많으면 당연히 전세가가 떨어질 수 있기 때문이다.
과거 수원 투자 사례를 보면 10년 동안 매매가가 정체되어 있는 것을 확인하고 이곳도 조만간 오르겠다는 생각을 했었다.
하지만 전세가가 턱없이 낮았다. 그 이유는 주변 도시 신축 공급이 많았다. 동으로는 용인과 동탄이 있었고 남으로 평택, 그리고 수원시 안에도 재개발과 신축 공급이 많았었다.
가격은 충분히 매력적이었으나 전세가가 턱 없이 낮아서 1년 넘게 지켜보고 있었다. 그러던 중 어느 정도 신규 공급이 정리되면서 전세가가 서서히 상승하기 시작했다. 공급이 많다 보니 당연히 매수 심리도 떨어진 상태였는데 조금씩 전세가가 먼저 오르면서 매매가와 전세가 차이가 나지 않았다.
나는 역세권 구축 중심으로 매수를 하기 시작했고 거의 1~2천만 원으로 매입을 할 수 있었다.
그리고 한 두 달 이후 투자자들이 들어왔고 매매가는 급등하게 된다. 그리고 거의 2.5억씩 상승하였다.
당시에 나는 운이 좋게 전세가가 상승하는 타이밍에 잘 들어가서 높은 수익률을 걷을 수 있었다.
부동산 소액 투자에 있어 타이밍을 잘 잡으려면 매매가와 전세가를 유심히 볼 필요가 있다.
그럼 앞으로도 과거처럼 동일할까?
매매가와 전세가가 붙을 날이 올까?
글쎄 그건 나도 모른다. 미래니까 하지만 현재 정부는 공급 부족에 대해 우려를 하고 있다.
3기 신도시 건설을 서둘러 지어야 한다는 이야기가 나오고 있다.
3기 신도는 언제 건설이 될까? 앞으로 빨라도 7~8년이지 않을까 그렇다면 그 안에는 공급 부족을 체감하는 시기가 올 것이고 부동산 투자에 좋은 타이밍이 오지 않을까 생각이 든다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
