오랫동안 장기 투자를 하다 보니 주택이 계속해서 늘어나고 있다. 대부분이 주택임대 사업자로 등록을 하였고 그중에 4년 만기가 된 것도 있고 2년 뒤면 8년이 다 되어가는 것들이 많다. 그래서 이제는 이 많은 주택을 정리하고 건물을 짓는 것을 슬슬 고민하고 있다. 최근에는 디스코나 벨류맵을 통해서 거래가 히스토리를 파악해 보고 건축비, 부대비용 등을 감안해서 수익률을 계산해 보는 습관이 생겼다. 그리고 유튜브로 건물 짓는 사례들도 공부하고 있고 임장하면서 분양 나온 물건이나 건물을 짓고 있으면 들어가서 꼼꼼히 물어보게 된다.
지난주에는 전세 계약이 있어 부동산에 들렀다가 나오는 길에 분양공고가 있는 오피스텔 건물이 있어 방문해 보게 되었다. 이 건물은 건축 전부터 관심을 가지고 지켜보던 물건이었다. 어느 날 보니 펜스가 쳐져 있었다. 그리고 철거가 되었고 어느 순간부터 골조가 올라가면서 건물이 올라가기 시작했다.
그리고 순식간에 10층 건물이 완공되었다. 이 대지는 준 주거지역으로 건물을 짓기 딱 좋은 땅이라고 생각했는데 순식간에 10층 건물이 올라가는 것을 보고 언감생심으로 군침을 삼키고 있었다.
건물을 한참 짓고 있던 때에 부동산에 들렀다.
저기 건물 올라가는데 뭐 짓는 거예요?
라고 물어보니 부동산 사장님이 LH에 통매각하는 걸로 아는데 글쎄...
최근에 건축업자들이 땅을 사서 건물을 짓고 바로 LH로 매도 조건으로 건축행위를 하는 것을 많이 보아와서 과연 얼마에 팔까 그리고 수익이 얼마일지 궁금증이 생겼었다.
그런데 며칠 전에 방문해 보니까 분양공고 현수막이 크게 걸려 있었다. 나는 안 팔렸나 생각을 하고 오피스텔 분양 사무실을 방문했다.
그리고 분양 딜러가 이야기해주는 대략적인 건물에 대한 개요를 들을 수 있었다.
총 27개 오피스텔로 전용 84로 구성되어 있다.
과거에는 서비스 면적이 제공되지 않아 84가 59사이즈였지만 지금은 서비스 면적이 오롯이 제공돼서 실제로 아파트 84크기가 나온다는 것이다. 그리고 주차도 1대씩 제공되며 1층부터 3층까지 주차장으로 구성되어 있다고 한다.
세부 건축 사항을 보니 대지가 200평이 조금 안 되어 있다. 대지가 준 주거다 보니까 용적률을 200~500프로로 높게 받아서 이런 오피스텔 건축이 가능하다.
나는 속으로 알차게 지었네.
와 이런 것 꼭 지어보고 싶다는 생각을 하게 된다.
그리고 분양 딜러의 가이드에 따라 내부를 구경했다.
인테리어는 일반 아파트와 다르게 젊은이들이 좋아할법한 화이트 톤으로 구성되어 있고 조명은 전구색과 간접조명으로 깔끔한 인테리어로 되어 있었다.
전체적으로 평형 때나 인테리어는 마음에 들었다.
그럼 가격은 얼마일까?
확인해 보니 6억 대에서 7억 정도 형성되어 있었다.
난 속으로 많이 비싸다는 생각을 했다.
주변 구축 25평이 5~6억 대이고 30평형 때가 7억인 것을 감안하면 아무리 신축이라고 하지만 27세대로 오피스텔인 점을 감안하면 비싸다는 생각을 했다.
그렇다면 총 완판되었을 때 160억 정도 매출이 발생한다.
과연 수익일 얼마나 날까?
나는 시행업자 모드로 계산기를 돌려 보았다.
그리고 거래가격을 찾아보았다.
건물 매입가 50
건축비 70억
부대비용: 7억
이래저래 총 투자금이 약 130억이 들어간다.
딜러 말로는 주변 민원이 많이 들어와서 민원처리하는데도 돈이 많이 들었다고 한다.
그리고 아직 계약이 한 건도 진행되지 않았다고 한다.
만약 사게 되면 싸게 줄 테니 하나 사라고 권유를 한다.
최소 1억 정도는 깎아줄 수 있다는 기세다.
그럼 5억으로 27개면 135억인데 수익 나기가 쉽지 않겠다는 생각을 했다.
시행이 개인이에요 법인이에요?
3명이 공동으로 투자를 법인이라고 한다.
각 한 명당 에쿼티 즉 자기자본 10억 정도 들어가지 않았을까 추측해 보면서
만약 완판된다고 가정하면 10억 투자하고 5억 정도 가져갈 수 있을까?
생각을 해보지만 지금 이런 침체 분위기면 쉽지 않겠다는 생각을 한다.
주변에 이보다 훨씬 대규모 주상복합 오피스텔도 있는데 시세가 4억 대인 것을 감안하면
완판하려면 시세를 더 많이 내려야 한다.
지금 이런 분위기면 결국 수익을 내기는 쉽지 않은 구조가 되겠다는 결론에 이르게 된다.
한때 부동산 상승장 끝물에 정부에서 아파트를 규제할 때 풍선효과로 오피스텔이 엄청난 인기를 끌었었는데 이런 인기로 건축업자들은 오피스텔을 급하게 짓고 고분양가에 분양을 해서 쏠쏠한 재미를 보았다는 이야기를 많이 들었는데 그때와는 사뭇 다른 분위기이다.
최근에 매물들을 많이 보러 다니는데 나대지 물건들을 종종 보게 된다.
즉 건물을 짓기 위해 구축을 허물었는데 갑작스러운 부동산 침체기로 접어들어 미분양 증가로 인한 수익성 악화로 인해 신축을 포기하는 사례가 발생하는 것이다.
조물주 아래 건물주라는 말이, 투자자의 로망의 마지막은 건물주가 되는 것이 일반적인 패턴이다. 나 또한 이 길을 생각을 하고 있지만 마냥 무턱대고 접근했다가는 정말 엄청난 수렁에 빠질 수 있겠다는 생각을 최근에 이런 사례들을 접하면 많이 하게 된다.
머쉿게 살고 싶은 - 머쉬
